新房返佣，成了近期上海楼市的头条话题。
头部渠道公开将返佣比例提高到70%，行业暗语第一次被摊到台面上。有人叫好，觉得客户终于得了实惠；有人愤怒，认为高返佣破坏了行业规则。
涛哥的看法是：高返佣趋势，恐怕挡不住的。
因为从全国市场看，其他城市返佣比上海更激烈，大部分佣金最终都流回客户手里，几乎是内卷的必然终局。
一位营销总朋友也跟涛哥说：2008年、2013年类似剧情都上演过，太阳底下无新鲜事。
但有意思的是，一方面是新房返佣变相打折，另一方面我们看到仍然有项目没开渠道依然能取得突出的业绩——
华润澐启滨江，4个月108亿；绿城潮鸣外滩，首开14.85亿去化九成；汤臣君品，累计110亿+悄然落袋
在涛哥看来，新房返佣是一面镜子，照出哪些项目在靠打折维持去化，也照出了谁才是当下真正的核心资产。
今天涛哥就来聊聊，这三个没开渠道的项目，热销到底凭什么？
1
华润澐启滨江
4个月108亿，好产品自己会走路
澐启滨江，是2026年上海唯一的百亿豪宅。
4个月、四次开盘，次次去化超九成。签约金额、销售面积、成交套数全市第一！最近更是创造18天3次推售，震惊全上海！
2026年上海第一个触发限售的项目、第一个首日认购突破百组项目，均出自这里。在核心区大量项目不得不开渠道保去化的市场里，它还没开渠。
渠道的本质功能是什么？是帮客户和项目间做匹配——你不知道有这个盘，中介帮你找过来，还能给你折扣，但澐启滨江却不用。
首先还是因为地段稀缺，澐启滨江所在的后滩S湾，黄浦江最大弯道的内弧，三大CAZ交汇几何中心，300米亲江。
这种地段本身就是超级流量入口——客户冲着这条江、这个湾主动都要来。
更关键的是，约25万方的体量在上海核心滨江几乎不可能再出现。当地段本身自带话题、自带流量、自带唯一性，渠道的获客难题就从根上被缓解了。
更重要的是，产品上全维拉满无短板，“别处没有”是最好的护城河。
涛哥见过太多项目，虽然地段也不差，但产品毫无特色，无法打动客户，最后只能靠渠道来带客。
但澐启滨江的产品跟别人不在同一个赛道上。
25万方的造城级底盘，9栋围合出完整的社区秩序，13米高差自然峡谷、3500㎡下沉式水院、25米×10米森泳漂浮泳池、近4000㎡全域架空层……它不是一个楼盘，而是一座微型城市。
当产品做到了“不可比较”，客户的决策就脱离了比价逻辑，"别处没有"四个字比任何佣金都管用。
操盘上，华润置地没有坐在售楼处等客上门。
天使投资会对接高科技企业、跨城联动北京和深圳客户资源、几乎每月一次城市级事件霸屏上海热度顶流，突破性鲜明打法，充分体现华润置地的操盘实力与对市场的信心。
传统渠道是拿佣金买一个流量入口，华润置地做的是自己修一条直达客户的高速公路。
120天连轴作战拿下百亿，靠的是从总部到一线上下同心的组织力，从地段、到产品、到操盘都强，最终实现不靠渠道卖出百亿。
2
绿城潮鸣外滩
19.8万/㎡，打赢一场顶豪认知战
北外滩这几年新盘扎堆，竞争激烈，同板块里开渠道的项目不在少数。
潮鸣外滩没开分销首开14.85亿去化九成，最高成交单价19.8万/㎡——240㎡户型均价做到18.3万/㎡，比同期徐滨顶豪同面积还贵一万，客户还在抢。
首开第二天，“上海虹口”官方公众号发文《开盘！热销！！》。涛哥干了这么多年还没见过官媒为一个楼盘用这种口气为一个楼盘鼓舞。
在涛哥看来，潮鸣外滩能不开渠道，首先赢在一个词：唯一。
北外滩规划能级极高，480米浦西第一高楼在长、4700余家航运企业在聚、2100多家金融机构在进，但核心区在售的纯住宅地块就这一块，194套就是最后的入场券。
很多项目开渠道是因为客户有太多替代选择，需要用佣金把注意力从别的盘拉过来。但当一个产品在板块内没有替代品，"匹配"这件事就不存在了——客户想买北外滩核心区的住宅，绕不开潮鸣外滩，这本身就是最大的渠道。
但光有稀缺性还不够。涛哥见过不少占据最稀缺地段的项目，产品做得平庸，最后沦为了遗憾之作。潮鸣外滩让涛哥佩服的是，绿城在一块最稀缺的地上，依然把产品当地标做。
“绿城99%的东西整个行业都能做到，和别人不一样的是那1%的偏执”——这是绿城华东区域总经理潘思远的原话。
这种偏执体现在什么地方？ 12米孔雀门廊致敬礼查饭店的孔雀厅，设计异稿几十轮，甚至1:1实体打样；2280㎡全地上Symphony会客厅主立面朝城市盛景展开；天际镜池悬浮于二层，畅游其中陆家嘴灯火成为窗外背景；450米立体云廊串联社区、中央公园与滨江…
这些较劲看起来没必要，但它创造了一个结果：客户买的不是一套房子的使用功能，而是一件让人觉得“不拥有就遗憾”的作品。商品可以比价，作品不能。
操盘上还有一个数据值得关注：潮鸣外滩线上自获客成交占比达到36%。超过三分之一的客户是被内容主动吸引来的。
绿城用一场持续数月的“价值启蒙”——云端案名发布、外滩新百年论坛、城市学者对谈。这些动作没有一个在推销房子，全在做一件事：让市场重新认识北外滩的价值。
当认知被刷新，潮鸣外滩作为核心区唯一纯住宅，客户主动会想来看。
3
汤臣君品
累计110亿+，时间是最好的渠道
近年上海风貌别墅市场几乎全部开渠道。汤臣君品没开，累计卖了110亿+。放在返佣大战的背景下看，这个事实格外值得品味。
澐启滨江和潮鸣外滩不开渠道，靠的是超强的产品力和操盘力在短时间内创造爆发。但汤臣不太一样——汤臣君品它不开渠道，因为它拥有一样别人无法复制的东西：时间。
1992年汤臣进入浦东的时候，碧云还是一片荒地。汤臣先砸1亿美元建一座高尔夫球场。三十年后回头看，这步棋的意义远超一个配套设施：拉来高端人群，催生了碧云国际社区，奠定了整个东郊板块的豪宅调性。
碧云的汤臣高尔夫、陆家嘴的汤臣一品、东郊的汤臣君品——三十年下来，汤臣的核心项目全在浦东方圆十几公里。
当开发商本身就是板块的名片，客户冲着这片土地来，自然就到了汤臣面前。
三十年只做高端，也让汤臣对塔尖客群的理解深入骨髓。20年前汤臣一品就在做抬高、大面积附赠、超大露台，几乎是今天四代宅的早期模板。
如今汤臣君品平墅做等比例附赠地下室，院墅在面宽、间距、阁楼、院落等维度做超高附加值，远超同期产品。
这不是灵光一闪的设计创新，而是30年服务塔尖客户沉淀下来的精准认知——当你比客户更懂他们的生活方式、家庭结构、审美追求，客户自然也会追随。
汤臣作为家族企业，看事情的尺子不是年度排名，是下一代。汤臣一品四栋至今两栋不卖，就这么持有着——这份从容本身就是不降价的底气。
这种长期主义最终转化成了一种很难被复制的获客方式：代际信任。
汤臣销售团队有人从二十几岁干到四十几岁，一个人服务了三代客户。高尔夫社区里有六七十岁的老业主天天还在打球，当年买房时一家三口，三十年后变成了大家族。
老业主自己复购、带朋友来、子女继续买，这条信任链一层一层往外滚，形成了一个自运转的客户飞轮。渠道佣金能买来一次成交，但三十年的信任带来的是代际相传的客户关系。
说到底，时间的复利才是世界上最高效的渠道——而且不要一分钱佣金。
4
真正核心资产，终将脱颖而出
新房返佣不是洪水猛兽，是市场竞争走向充分的产物。
但返佣照出的核心真相是——当一个项目需要靠70%的返佣才能维持去化，本质上说明在客户眼中，这个产品跟隔壁没有区别。
买谁都行，那就看谁便宜。产品的同质化，才是返佣真正的根源。
华润澐启滨江、绿城潮鸣外滩、汤臣君品，用各自不同的路径证明同一件事：
「真正的核心资产，一定会在市场竞争中脱颖而出」
其共性不是某个单一维度的优秀，而是不可复制的地段、碾压同行的产品力、精准高效的操盘能力——三条线共振，形成渠道和返佣无法撬动的护城河。
从深圳到上海，市场越充分竞争，核心资产与普通项目的分化就越剧烈。对购房者而言，这也是一个值得思考的信号——
返佣遍地的市场里，那些不需要返佣就能热销的项目，恰恰是最值得长期持有的资产。
它们的价值，不是折扣撑起来的，而是地段、产品和时间共同验证的硬通货。
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