成交价暴涨百万、两百万,宁波房产市场行情阳春迈入新高

  成交价暴涨一百多万、两百多万，宁波房产市场行情彻底变天了？

  东部新城凤起潮鸣9楼210洋房带两个车位成交价896万，对比年前成交的4楼带两个车位的778万，成交价暴涨了一百多万。明湖懿秋255带两个车位成交价1385万，对比第一套同户型成交的1108万，暴涨了两百多万。还有连续成交多套的建发养云250面积段四房户型，刚带两个车位1170万成交的16楼，成交价大涨两百万。

  我们先分析凤起潮鸣两套房子成交价格看行情。本套成交的9楼对比上套4楼，在开盘时贵了大几十万。本套是精装交付略有加装，上套是毛坯状态带三四十万装修材料。现在大家应该能明白行情，恭喜买家，这是一次高性价比成交。

  懿秋成交价1385万的255是临河第一排9楼湖景房，对于明湖一线湖景的好楼层255平房子来说，湖景溢价两百多万不多，而且还有两个车位。明湖懿秋是第一个真正临明湖的高端楼盘，开盘时市场需求超高，它在预售配价时并没有对湖景做突出价值。明湖逸庐、明湖半岛小区针对湖景做得要好的多，但还是会有计算上的好处可寻。而且懿秋当初是摇号盘，明湖半岛小区有选房空间，客户如果做好精细估算价值选房，就能多取得很好的收获。

  明湖懿秋、明湖怡府都已连续成交多套，房价和两个小区之间价差都比较稳定。年中明湖逸庐交付，也将加入二手市场。这几个小区紧密相连，小区优缺点、口碑很容易分辨，配套又基本相同，所以房价竞争会比较均势，波澜不会大。相对来说，明湖悦府学区配套稍好一点，但它要一房一价。208洋房被450遮挡的价格差一点，中庭的价格好一点，能看到湖的价格再高一点，所以刚成交的6楼208洋房，不好去对比以前成交的顶楼户型洋房。182和189的楼幢位置会是价差区别关键。

  建发养云最近几个月成交比较热，基本都是低楼层户型。关于255户型的价值，先要看它是不是和264户型一幢的楼王楼栋，高楼层视野好的就有好的江景溢价，而且楼层越高景观会越突出。

  老江东江万府、江盈府在这阶段也有连续成交，但不太能反映行情。保利印江南成交一直都是最热那一档，但它是毛坯交付后装修，和也有连续成交的维科城东院一样，智能在线的人都会明白要去现场实际评估才行。

  东悦府二期高层144成交价一直稳定，一期成交的几套洋房能反映出一个重要问题。一层一户2楼227洋房906万成交，6/8楼225洋房带两个车位878万成交，接着一套4楼215洋房带字母车位865万成交，看着是大涨了。前几天又大跌眼镜，那套网红重装近两百万的5楼215洋房，带车位875万成交。我们看东悦府行情比较稳定，成交价格的结果看买家眼高眼低，房产经纪人综合能力，卖家心态，可能就是缘分。最近成交的3楼144洋房568万的成交价卖的不错。

  如果是三四年前，对比凤起潮鸣210洋房和东悦府225洋房，感觉后者明显价值明显要高。如果现在进入两个小区，再评估几种户型房子的价值与价差，那就是又一种感觉。这就是新的选房思维逻辑问题，建筑材质、物业管理服务等带来的房屋老化速度和居住环境品质的思考。比如说，东悦府875万成交的215洋房和凤起潮鸣刚成交的210，都是很好的买房交易，客户对它们关注的重点方面决定选择结果。

  现在我们真的看到一个小区房价整体表现稳定回暖。江山万里昆吾连续带车位以1070万成交两套好单元好楼层205高层户型。对比年前的带两个车位1029万成交的次顶楼和带两个车位920万成交的10楼，虽然楼层视野差价有原因，但价格还是看出明显回升。对比稍前成交的230户型，也是回暖明显。昆吾高层的景观价值和205与230房价价差系数，都是可以根据计算获得的。前天带车位717万成交的9-503的149洋房，而之前含一两车位成交的13幢5、6楼的665万、678万，单元位置要更好，前面受205高层遮挡少。昆吾149洋房价值楼层次要，楼幢重要。

  这一年，中端次新房价格表现相对稳定，现在住房“以旧换新”对稳住市场底部房价有很大作用。房价总是从顶部产品开始上涨，只有高净值人群才愿意满足喜欢溢价消费。讲解市场行情也只能公开评测高端产品，不是不讲，是没法公开讲。就像《我的叔叔于勒》里面那段话，“如果是有钱人家，大家最多叫他一声花花公子，但如果像我们这种……xx子了。”

  这个春天，在宁波政府四大利好支持的宁波房产市场表现强劲。不止是止跌回稳，而是开始回暖。现在市场整体表现稳定，一些核心地段小区已经难找有性价比的挂牌出售房源了，比如雅戈尔海晏府。现在市场周期又给了所有人一次房价拉回十年前的机会，前几年那些“错过党”总叹息“当初没有……”，现在还要再次重复吗？

  注：文中的几种选房思路和算法，可能基础好的人也需要多遍阅读才或许理解得了，但一定要认真去做。以前大家买房赚钱95%是吃城市红利，现在这个概率大大变了，变成越来越需要精细技术的工作。