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【REIT】利率政策双利好,季报行情两主线

2026-10-31 06:20:49

【REIT】利率政策双利好,季报行情两主线

短期行情主线或聚焦于季报披露后的盈利重估，同时可关注无风险利率变化对经营稳健型资产的估值影响。

过去一周（2026年4月10日-2026年4月17日，下同）REITs指数整体上行，其中保障房和新型基础设施板块REITs涨幅较高。过去一周中证REITs全收益指数周度涨幅在0.96%收于1029.57。从底层资产来看，过去一周各板块整体上涨，其中保障房和新型基础设施板块REITs涨幅较高。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：保障房（2.66%）、新型基础设施（1.80%）、市政环保（1.18%）、能源（0.94%）、消费（0.75%）、产业园（0.71%）、仓储（0.43%）、交通（0.40%）。截至2026年4月17日，国内REITs市场共上市79只，总市值2244亿元，流通市值1276亿元。

过去一周REIT市场放量上行，其中保障房板块修复明显。过去一周REIT市场整体上行，中证REIT全收益指数单周上涨0.96%，为2026年以来周度涨幅第三，市场日均成交额放量至5亿元，为近两个月以来新高。我们认为近期市场修复行情下有三方面因素值得关注：

①超长端无风险利率下行，基于分母端带动市场情绪修复，其中保障房板块涨幅显著。受利率市场承压影响，保障房板块成为2026年以来表现最差的板块，一季度保障房板块整体下跌2.81%，板块内各项目年内涨跌幅基本皆收负。但随着4月以来无风险利率加速下行，10年国债收益率来到年内新低，30年国债收益率较年内高点下行近15bp，保障房板块迎来修复行情，过去一周保障房板块整体放量上行涨幅2.66%，其中公告拟扩募的招商蛇口保障房项目上涨近4.23%。

②广州市规划和自然资源局于2026年4月印发《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》（下称意见），进一步探索工商业用地使用权续期规则。该意见部分内容围绕当地工商业用地土地使用权续期规则展开，包括续期申请时间，续期条件，续期年限，续期费用，续期办理程序等。对于REITs而言，明确的续期成本与路径有助于提升现金流折现预测的可靠性，增强资产包的可评估性与可交易性，从而吸引更多长期资本参与。

③REIT一季度报临近，市场围绕季报行情持续博弈定价。临近财报季，部分经营业绩波动较大的项目已提前披露相关信息，注意区分其中的短期波动与长期变量。如工银蒙能REIT因风资源季节性波动以及蒙西电网电费政策调整，一季度内发电量、等效利用小时数、结算电量、结算电费等数据指标同比下降超过20%；中航京能REIT湖北晶泰光伏项目主因光条件变化（影响占比83.33%）与电力供应不平衡导致结算电量同比下滑近28.8%，但结算电价同比上升下，整体结算电费仅下降11.5%；嘉实电建REIT受上游电站库容消落，带动发电量显著增长，结合精细化运营，一季度结算电费同比上升47.54%；深圳能源REIT则主要受供气量季节性波动影响收入同比上升21.94%；国家电投REIT受风资源季节性波动和江苏省电力市场政策调整影响结算电费下降21.69%；成都高投产业园REIT底层资产盈创动力大厦项目因大租户退租，出租率下降20.4%至73.87%。

近期不同项目行情呈现一定分化，这主要与市场对一季度经营预期的差异有关。展望后市，短期行情主线或聚焦于季报披露后的盈利重估，同时可关注无风险利率变化对经营稳健型资产的估值影响。

风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。

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