三分是行情,房子是诚意(下):八年烂账,从“一套房”到“一本证”

今天继续讲餐饮老板之间200万借款的故事，回顾上篇请戳：三分是行情，房子是诚意（上）：八年烂账，从“三分息”到“十三点”

【前情提要】

2017年，庄永强为开新店，向陈安邦借款200万元。达成利息不同的阴阳合同，由刘彪担保。头两年庄永强按三分利付息，后因经营困难中断。2020年，双方重谈债务：欠款总额定为150万元，庄永强将房产证交给陈安邦作保，约定逾期不还则以房抵债。然而，刘彪并未参与此次协议。陈安邦收下了房产证和《承诺》……

五

2021年在口罩中转瞬即逝。

庄永强一分钱没还上。他的火锅店仅剩下云崖区的老店还在勉强支撑。

陈安邦电话催了几次，庄永强干脆把花果园那套房子的钥匙寄给了他，电话里说：“哥，房子你自己看着办吧。卖了抵债，卖多少都归你。” 但他并没提过户的事。

陈安邦去中介问了问行情。那时候花果园的房价还没跌太多，那套178平的房子，挂180万应该能出手。扣掉欠款150万，还能落个30万。

他一样没提过户，因为他知道庄永强没钱付税费，他不想再额外支出。他觉得，不管他什么时候提，不管他让过户给谁，庄永强肯定会配合。

他也不想卖房。

按照《借款协议》的约定，利息是一直在走的。如果把房子卖了，债就清了，后续的利息就没了。如果庄永强以后东山再起，按照三分息的标准，哪怕低一些，按照四倍贷款利率，这笔钱也能生出更多的钱来，而且还有房子兜底。

他没卖。他甚至没动过那把钥匙，没去看过房。

他在等。

结果，等来的不是庄永强翻身，而是房价一落千丈。

170万。150万。130万。

他还在等，他想等口罩过去，房价回暖。

到了2023年底，中介告诉他，同户型成交价已经跌破了120万。

陈安邦的耳朵边里开始不停回响着焦虑的声音：“今年是过去十年间最差的一年，也是未来十年间最好的一年”……

他稳不住了。

他开始打电话。庄永强的手机不是没人接，就是忙音，后来变成了空号。他又翻出刘彪的号码，拨过去。

刘彪接了。

“安邦哥？”刘彪的语气很平淡，像是在应付一个很久不联系的老客户。

“刘彪，永强欠我那笔钱，你是担保人，你得管。”

刘彪笑了，笑声里带着一丝不耐烦：“安邦哥，我确实签过担保。但我担保的是2017年那笔200万的借款。2020年你们重新打了个条，永强还把房子给你了，那借款早就跟我没关系了。”

陈安邦愣住了：“你可不能赖账，2017年的借款协议上写着担保到还清为止……”

刘彪打断他，“我问过律师了，两年担保期间，过期就作废。安邦哥，我建议你也找个律师问问，看我说的对不对。”

电话挂断。

2024年5月，陈安邦把庄永强和刘彪一起告上了法庭。

六

一审判决结果，陈安邦不满意。

本金150万，利息按照四倍贷款市场报价利率（LPR）计算，是27.6万；担保期间约定不明，依法应为二年，担保期间届满后，刘彪未作出继续保证的承诺，故不用承担责任。

关于这些，陈安邦已有心理预期。

他不能接受的是，从《承诺》约定的还款日2021年12月31日到起诉那天，将近两年半的逾期利息——法院没支持。

法官的理由是：庄永强已经把房产证和钥匙交给陈安邦了，陈安邦本来可以早点处置房产避免损失扩大，却一直拖着，这期间的利息是他自己造成的损失，法院不支持。

陈安邦不服，提起上诉。

庄永强也不服。他上诉的理由是：150万里连本带息都算了，凭什么还要再给27.6万的利息？《承诺》上根本没写利息的事，没写就等于没有利息。

两个人在二审法庭上又吵了一架。

庄永强拍着桌子说：“房子的房产证、钥匙全都在陈安邦手里，他拖着不卖，眼睁睁看着房价从200万跌到100万，这100万的跌价损失，凭什么让我来承担？”

陈安邦针锋相对：“房产证在我手里，不代表我能卖房子。双方从未签订以房抵债的协议，没过户，也没办抵押登记。房产证只能证明你有还款能力，不能作为让我承担房价下跌和利息损失的依据。”

法官又问了一个关键问题：“2020年8月，原告与被告变更还款金额和期限时，是否告知了保证人，并取得了他的书面同意？”

两人如实回答：“没有。”

七

2025年4月，二审判决下来。

关于利息，改判了。

法院认为，房产未办理抵押登记，仅交付房产证，陈安邦不能直接实现债权、抵消债务。庄永强没有提交证据，证明是因为陈安邦怠于履行债权而导致损失扩大、房屋贬值，故对2021年12月以后的利息予以支持。

说大白话就是，房价下跌是市场风险，不是陈安邦“恶意扩大损失”。陈安邦没有卖房的权利和义务，不能因为他没卖房，就剥夺他主张逾期利息的权利。所以，2021年12月31日到实际还清之日的逾期利息，全部支持。按四倍贷款市场报价利率年化13.4%计算。

至于期内利息，和刘彪不用承担担保责任，维持原判。

庄永强的上诉请求，全部驳回。

判决下来那天，陈安邦坐在办公室里，翻开最底层的抽屉。

房产证和钥匙还在里面。

红本子的封皮上落了薄薄一层灰。

他伸手擦了擦。

他有点后悔，如果当初不是一时心软签了《承诺》降到150万，他还能多要些钱，刘彪的担保可能也不会过期。

他又安慰自己，即便三年前办了过户手续，房子拿在手里也是一样跌价，大家的房子都在跌，不光这一套跌。

他苦笑了一下，把抽屉合上。

那个盛夏夜，三个人在酒桌上称兄道弟、签字画押的场景，仿佛还在眼前。

但人情太短，裹不住八年的风风雨雨。

他摇摇头，还是得接受现实。他想着一会得去中介再看看房价的行情，想着后面还得联系庄永强商量卖房还款的事，想着实在不行再申请强制执行。

这时候，他忽然感到有些坐立不安。

差点忘了最重要的事，应该先去房管局查查这房子。

那小子，不会已经挂失补办了房产证，把房卖了吧？！

END

【法理有源，故事无主。如有雷同，纯属巧合】

我是然律，一个爱讲故事的民商事诉讼律师。 如果你也有借贷、担保方面的纠纷，或者想听更多“法式切片”的故事，关注我