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仓库地产经纪 · 供应链行情周报 2026-May-第二周

  • 2026-05-09 01:55:39
仓库地产经纪 · 供应链行情周报 2026-May-第二周

US仓库掌柜简介:

CBRE工业地产经纪

专注美国仓库租赁与买卖,

服务跨境电商,海外仓与供应链上下游企业,

有仓库租赁或买卖需求,欢迎私信。

Ken QuCBRE
Advisory & Transaction Services · Industrial & Logistics
Ontario, CA · Ken.Qu@cbre.com · www.cbre.com

本周判断 · 

美国启动"Project Freedom"护航霍尔木兹,油价回落至$97,但专家认为效果有限 · 

亚马逊Q1营收$1815亿同比涨17%,正式向所有企业开放物流网络 · 

Prologis:伊朗冲突未显著冲击工业地产需求,3月租赁强劲、客户计划基本未变

CUSTOMSCLEARED海运与清关Ocean Freight & Customs
01
美国启动"Project Freedom"护航霍尔木兹,油价从$126回落至$97,但专家警告效果有限
Trump宣布启动"自由行动"(Project Freedom),美国海军护送商船过境霍尔木兹,油价随即从$126回落至$97/桶但防务分析机构和Rapidan能源集团均指出,伊朗仍拥有水雷、无人机和导弹等不对称能力可持续施压。护航启动后伊朗已对护送中的船只发动攻击,UAE遭到弹道导弹和无人机袭击。多数班轮公司维持好望角绕行决策,运价高位不退。专家一致认为:若伊朗核谈判无实质进展,"Project Freedom"只是一个局部解决方案,而非战略性终局。
02
LTL运价同比涨12.5%、较2021年涨29%,为Yellow破产以来最强上行压力
FreightWaves"State of the Industry"5月报告确认,LTL(零担)运价同比上涨12.5%,较2021年基准涨29%,为Yellow破产以来最强的上行压力。合同运价自去年秋季以来累计上涨约8%,且随着发货方越来越依赖次级运力,进一步上涨大概率。紧张的整车市场正在向零担市场传导,对于同时使用TL和LTL的仓储客户,应立即评估是否需要调整运输模式组合,将高价值、时效敏感货物锁定合同,降低对现货LTL的依赖。
03
Section 301听证会本周正在进行,16国超产能调查进入裁定前阶段,7月24日是硬节点
USTR本周(5月5至8日)召开Section 301超产能调查公开听证会,涵盖我们、越南、印度、墨西哥等16个经济体行政当局需在7月24日Section 122到期前完成新架构替换。贸易圈预期6月初初步裁定方向公开。对于正在重组供应链或谈判长期合同的进口商:建议等到6月裁定方向明朗后再做最终决策,现在锁定的任何采购结构都含有重大政策假设风险。
04
英国议会报告:霍尔木兹条件停火中但"实质仍封闭",俄否决联合国开放航道决议
英国议会图书馆本周报告指出,尽管条件停火已生效,通过海峡的船只仍维持在战前水平约5%,海峡"实质仍处于封闭状态"。俄罗斯在安理会否决了呼吁开放航道的决议。英国和法国正在讨论为过境船只提供多边护送和保险支持的框架,但方案未落地。战争险保费维持高位,进口商在谈判运输合同时须单独处理这一风险行项。
05
美国原油出口本周创历史新高至1290万桶/天,但国内柴油价格不会因此下降
美国原油出口本周创历史新高,接近1290万桶/天,全球买家正大规模转向美国能源。但这是一个需要向客户主动解释的反直觉结论——美国出口创历史新高不等于国内油价下降,国际油价传导机制依然有效,国内柴油批发价格短期内不会因出口增加而降低。卡车运营成本的改善只能等待国际油价(已在$97附近)持续稳定后通过附加费调整机制逐步传导。
SIGNEDTARIFF10%§ 122§ 301§ 232关税政策Tariff Policy
06
Trump通过关税驱动制造业回流,印第安纳州和阿肯色州本周宣布新建生产设施落地
本周有关税政策最罕见的正面落地案例:印第安纳州和阿肯色州各有新建生产项目宣布落地,直接归因于关税政策推动的制造业回流。制造业回流项目通常在选址后6至18个月内带动配套仓储需求——靠近制造业回流热点(印第安纳、阿肯色、德克萨斯)的仓储资产,将在这波供应链重组中获得额外需求增量。这是向仓储投资客户阐述关税政策长期利好工业地产逻辑的最具体案例之一。
07
中小企业加速重组采购和库存策略,弹性仓储和短期租约需求明显上升
中小规模进口商(SMB)正在快速重组采购来源和库存策略以应对关税压力,弹性仓储和短期租约需求随之明显上升,不愿签订5年以上长期合同。对于仓储运营商:提供弹性租期的设施正在吸引这批需求,弹性租期通常比长租溢价15%至25%。对于有出租物业的房东,在当前市场条件下,混合长短期租约结构比全长租更能优化整体回报——弹性租期填补空置,长租锁定稳定现金流。
08
IEEPA退款首批5月11日到账,Phase 1申请窗口实际已关闭,Phase 2时间未定
CBP CAPE系统退款进程进入实质阶段,首批退款预计5月11日前后到账并含法定利息。但Phase 1仅限于原始进口记录方或报关行直接申报;通过第三方货代缴纳的进口商须等待Phase 2,而Phase 2时间未定。对于尚未申请的进口商:Phase 1窗口实际已基本关闭,现在应专注保留所有进口单据并评估Phase 2资格——完整的进口记录是后续退款申请的唯一凭证。
09
Costco起诉特朗普政府争取关税退款,成为大型零售商申请退款的首个公开案例
Costco本周正式起诉特朗普政府,要求获得其进口商品所缴关税的潜在退款,成为美国大型零售商首个公开提起此类诉讼的案例。Costco全球采购规模庞大,若胜诉将涉及可观的退款金额。这一举动预计将推动更多大型进口商效仿——主动通过法律途径追索,而非被动等待CAPE Phase 2系统处理。对于在美国有大量进口记录的海外仓运营商和供应链企业:现在是与贸易律师评估诉讼申索资格的好时机,集体诉讼路径的窗口仍然开放。
10
FTZ和保税仓需求持续走强,进口商以"延迟缴税"应对高关税期间的现金流压力
在高关税持续叠加背景下,外贸区(FTZ)和保税仓询价量本月持续上升,进口商通过推迟缴纳关税保留短期运营资金。FTZ允许货物在进入美国市场前无限期存储而无需缴税,适合有大批量在途货物或需要调配库存至多个销售渠道的进口商。对于有意开展FTZ业务的仓储运营商:当前是申请FTZ运营资质的战略时机——这类增值服务在当前市场环境下具备明显客户吸引力,且竞争对手数量有限。
跨境电商平台E-commerce Platforms
11
亚马逊Q1营收$1815亿同比涨17%,正式向所有企业开放物流网络直接竞争FedEx和UPS
亚马逊Q1 2026营收达$1815亿,同比增长17%,北美和欧洲电商销售均表现强劲。本周更重要的是:亚马逊正式推出"Amazon Supply Chain Services",向零售、医疗、制造等所有行业企业开放完整物流网络,直接与FedEx和UPS竞争。P&G、3M和American Eagle已签约。对第三方海外仓运营商:亚马逊将FBA仓储网络作为对外服务基础设施,是一个需要认真对待的竞争变量,但其标准化程度高、灵活性不足——这恰恰是3PL的核心差异化空间。
12
Prologis Q1财报:伊朗冲突对工业地产需求影响有限,3月租赁强劲,客户计划基本未变
Prologis Q1 2026财报电话会议上,管理层明确表示伊朗冲突并未显著冲击工业地产需求——3月租赁活动依然强劲,绝大多数客户的2026年空间规划基本未变,与2025年4月关税宣布后立即暂停的态势明显不同。工业REITs今年截至4月30日回报率达10.4%,而去年同期为-3.8%。对于在观望中犹豫的租户:这是来自行业最大REIT的明确信号——市场已适应不确定性,不再因地缘冲击暂停租赁决策。
13
Green Street:电商销售2026年首次超越实体店,每美元电商销售需要3倍仓储空间
Green Street预测:2026年电商销售额将首次超越实体店销售,同时测算线上销售比实体店销售需要约3倍的仓储空间。这一数据是理解为什么电商增长持续推动仓储需求的最核心逻辑。对于洛杉矶/内陆帝国地区的仓储资产持有者:电商渗透率持续提升是一个比任何短期政策噪音都更持久的结构性需求驱动力,是向投资者阐述长期持仓价值的最有力论据。
14
DHL推出亚洲至美国和欧洲专属重货空运服务,应对海运不稳定下的供应链备用需求
DHL Global Forwarding本周与DHL Aviation和DHL Express合作,推出亚洲至美国和欧洲的专属重货(non-parcel, heavy freight)空运服务,直接响应海运高度不稳定环境下大件货物的备用运输需求。对于跨境卖家:大件货物空运选项的出现将部分解决海运交期延误导致的备货缺口,但价格溢价显著。对于海外仓运营商:这类空运大件货物入库时效要求更高,需要在接货能力和紧急操作流程上做好准备。
15
Daimler Truck北美Q2销售节奏同比提前50%,运输行业资本支出回升信号明确
Daimler Truck北美宣布,2026年Q2销售节奏较Q1同比提前50%——承运商正在重新扩充车队,与此前货运衰退期裁减车辆趋势形成明显反转。这是运输行业资本支出开始回升的早期信号。对于依赖第三方承运商的3PL和海外仓运营商:运力增加将在未来2至3个季度内改善卡车可用性和议价空间,但实际运力释放要到Q3至Q4才会显现,当前运价压力短期内不会因此明显缓解。
美国工业地产US Industrial Real Estate
16
Nareit:工业地产全美占用率92.5%,500万平方英尺以上大仓表现"非常好",空置率接近拐点
Nareit最新工业REIT报告显示,全美工业占用率达92.5%,Mizuho分析师指出50万平方英尺以上大仓表现"非常好",整体行业空置率约7.5%,接近峰值并将开始下行。工业REITs今年截至4月30日回报率10.4%,大幅优于去年同期的-3.8%。CoStar数据过去四个季度净吸纳达1.21亿平方英尺。对于内陆帝国大型仓储资产持有者:大仓需求强劲加上供给减少(新建下降70%+),资产定价支撑明确。
17
EQT以70%股权收购Americold北美业务,冷链仓储行业机构化整合加速
私募股权巨头EQT本周宣布收购全球最大温控仓储运营商Americold的70%北美业务,Americold保留30%股权。这是近年来冷链仓储领域规模最大的机构资本进入事件,印证冷链仓储需求的结构性增长逻辑。对于洛杉矶/内陆帝国:冷链新建项目正受电力供给短缺制约,机构资本进入将进一步推高现有优质冷链资产估值。食品进口商和医疗耗材卖家在评估海外仓时,具备冷链能力的仓库数量正在减少而非增加。
18
Clarion Partners:美国平均仓库接近40年仓龄,8%现有库存未来五年将达到废旧临界点
Clarion Partners研究报告:美国平均仓库仓龄接近40年,未来五年内约8%的现有库存将达到或超过50年废旧临界点,等于每年约0.8%的现有库存需要替换(约6.3亿平方英尺)。这是理解为什么旧仓越来越难以出租、而新仓或改造仓获得高溢价的核心原因。对于持有老旧仓库的房东:改造投资(净高提升、电力扩容)的时间窗口正在收窄,改造成本在租金溢价中的回收期正在缩短。
19
Port of Houston获$4800万联邦拨款扩建Bayport码头,新增44万TEU容量
休斯顿港本周宣布获得$4800万联邦拨款用于扩建Bayport集装箱码头,完成后新增约44万TEU吞吐量,并显著缓解码头卡车拥堵。休斯顿港目前是美国第五大集装箱港口,同时是全美最大的石油出口港,在伊朗战争导致中东能源供给收缩的背景下,其战略重要性进一步上升。对于有意在墨西哥湾沿岸布局仓储的进口商和运营商:休斯顿港容量扩张将改善入港时效,配套的工业地产需求也将在未来12至18个月内跟进。
20
DHL北美建设10座仓库(700万平方英尺)布局数据中心重型货物,工业和科技需求双轮驱动
DHL Supply Chain本周宣布在北美建设10座新仓库,总面积约700万平方英尺,专门支持AI驱动的数据中心建设热潮——服务器、UPS设备、机柜等重型工业货物的仓储和配送需求正在快速增长。这是工业地产需求结构中一个新兴但快速扩大的细分板块:数据中心建设不只需要建筑材料,还需要专业的重型设备仓储和精密设备处理能力。对于有意升级服务能力的仓储运营商:数据中心配套仓储是一个客单价高、专业门槛高、竞争者少的蓝海细分市场。
卡车派送与物流Trucking & Logistics
21
Brent原油回落至$97后,油价下行将在4至6周内开始降低卡车燃油附加费
随着"Project Freedom"护航启动,Brent原油从$126高点跌至$97.38/桶,为近期最大单日跌幅之一。分析师指出,承运商燃油附加费的实际调整通常滞后油价4至6周,最早5月末至6月初开始出现实质性下调。对于正在谈判或续签运输合同的货主:现在是要求在合同中加入"燃油调整向下对等条款"的最佳时机——既享受可能的降费,又锁定未来涨价上限。
22
FBI发布公开警告:网络犯罪集团与有组织犯罪协同作案,货物盗窃案件激增
FBI本周发布公开安全警告,提示货物盗窃案件正在激增,网络犯罪集团与有组织犯罪团伙协同作案,通过AI深度伪造、FMCSA账户劫持、GPS欺骗等手段实施"虚假提货"。加州和德克萨斯州仍是重灾区,洛杉矶/内陆帝国地区高发。FBI的公开警告意味着执法优先级提升。对仓储运营商:要求承运商双重身份验证、安装入库录像已不是可选项,而是客户合规审查的基础要求。
23
UPS旗下Happy Returns新增1700个免标签退货点,逆向物流本地化能力成仓储竞争要素
UPS旗下Happy Returns本周宣布新增1700个免标签、免包装退货地点,并扩展退货服务至无法合并转运的特殊商品类别。对于海外仓运营商:逆向物流处理能力正在成为仓储服务的核心竞争要素——跨境卖家退货率通常15%至30%,高效的本地化退货处理直接影响仓储成本和客户续约率。具备自动化退货分拣和快速二次上架能力的仓库,在客户选择时越来越具有决定性优势。
24
Universal Logistics多式联运业务下滑,但合同物流稳健增长,长期合同比现货更具韧性
Universal Logistics季度财报显示,多式联运(Intermodal)业务因货运量下滑出现亏损,但合同物流(Contract Logistics)业务稳健增长,成为盈利主要支撑。这一财报结构揭示当前市场分化:现货和多式联运市场仍处于调整期,长期合同物流和仓储服务需求稳定性更高。对3PL和海外仓运营商:主动向客户提供合同物流(固定费率+SLA保障)而非纯现货报价,是在当前不确定环境中锁定稳定收入的关键策略。
25
GXO押注北美增长、机器人和AI,UPS关闭27个设施并削减亚马逊日均50万件量

两大3PL本周发出截然不同的信号:GXO宣布押注北美增长、大规模部署机器人和AI以提升利润率;UPS则宣布关闭27个设施并每日削减亚马逊50万件包裹量,转向SMB、医疗和B2B等高利润率客群。UPS同时将Ground Saver交接量扩张至每日约150万件降低尾程成本。这一分化揭示了当前3PL行业的核心战略分歧:规模扩张vs.利润率优化。对于海外仓运营商:UPS大规模削减亚马逊量将在市场上释放一定的尾程运力,短期内可能改善非亚马逊货物的承运谈判空间。

US仓库掌柜:全美仓库租赁买卖专家,我能帮你在全美找到合适的仓库「租赁或买卖」

专业服务范围:

  • 租赁仓库 - 洛杉矶、新泽西、德州边境、全美主要物流节点

  • 买卖仓库 - 投资分析、选址评估、交易执行

  • 战略咨询 - 供应链布局、成本优化、市场机遇把握

熟悉跨境物流与跨境电商上下游企业运作模式,

精通当地仓库市场行情与租售政策,

海外仓运营商、卡车公司、跨境电商、3PL公司、食品进口商…… 不管你是租赁还是买卖,我都能帮你找到对的仓库。

Ken Qu

Advisory & Transaction Services

Industrial & Logistics
4141 Inland Empire Blvd., Suite 100
Ontario, CA 91764
Ken.Qu@cbre.com
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  79. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/mffb.com.cn/vendor/topthink/think-helper/src/helper/Arr.php ( 16.63 KB )
  80. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/cache/driver/File.php ( 7.84 KB )
  81. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/cache/Driver.php ( 9.03 KB )
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  90. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/session/driver/File.php ( 6.27 KB )
  91. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/contract/SessionHandlerInterface.php ( 0.87 KB )
  92. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/session/Store.php ( 7.12 KB )
  93. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/Route.php ( 23.73 KB )
  94. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/RuleName.php ( 5.75 KB )
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  99. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/mffb.com.cn/route/app.php ( 1.72 KB )
  100. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/facade/Route.php ( 4.70 KB )
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  1. CONNECT:[ UseTime:0.000401s ] mysql:host=127.0.0.1;port=3306;dbname=no_mfffb;charset=utf8mb4
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