26年5月14日记 行情转变 重新认识市场
控地政策下，新房不可能一直处在温柔乡，
25年就一直在担心，行情会在什么时候转？
今年金三银四极致的反弹，往后567就会极致的冷淡，真正的挑战我觉得就是此刻。
22年开始到现在，一直非常顺利，工作没有任何瓶颈，因为上面一直给政策刺激市场，实际对于中介行业来讲，是非常舒服的，虽然房价下跌是抗性，但是需求是刚性，政策是动力。
总有人说我们这几年日子不好过吧，其实这个行业和大家想的有些区别。
房价下跌也好，上涨也好，生意都不会差，
行情的不稳定阶段，才是有挑战的时间。
中央工作会议大方针定调，稳市场、控增量、去库存、优供给、提品质、防风险、建新模式。但政策的落地是有滞后性的，其实政策从两年前都已经开始了。实际老百姓看到成效，观念发生实质性改变的时间可能就是最近。
最直接的是库存和供给同步减少，政策补贴停止，我们肉眼可见新地块新房用品质，赠送面积稳定房价，保证了单价没有持续下滑，价格控制在了稳定的界限，带来最直接的体验就是，怎么新房价格还这么贵？
在如今的新房市场下，购房者再看新房，我认为观念必须从以前转变过来，刚性购房，变成消费性购房，喜欢新产品，你就得为之付费，得过且过的话，二手房海量可供选择，选房时并不能拿新房和二手挂钩，例如隔壁二手房什么价格，这边新房什么价格，以这样想法和开发商聊价格是没有意义的，开发商并不在乎周边二手房什么价格，他只知道你想买新房，但你没得选择。因此以往的等价格，捡漏心态，在后续新房市场并不适用，因为没有太多房子供自己等。
这里大家会联想到次新二手房是不是有更多选择，在整个房价下行空间内，购房置业多数为自主，一般出售的次新二手房也多为需要不对版，工作调整等客观因素，主观方面投资抛售，置换等需求越来越少，因此次新二手房出手率会变得非常低。
这是以上对于市场的思考，基于市场变化，供给缩小，价格回升，老客户对市场观望情绪高，制定新的工作反向规划。
一，大方向继续沉淀瑶海区一到两年，有朋友曾劝要拓展区域，其实以上市场的变化并非针对瑶海区，而是全合肥。 当然拓展市场即意味着拥有更多新房选择机会，可是细分到每个区域，依然仅有部分楼盘选择，与瑶海相似，而我拓展以后，想将全合肥的市场做到瑶海区一样精细，所耗费的时间成本是我目前承担不起的。
二，选定认为有卖点的项目作为主要突破口，23年的奥体，24年雅颂，25年的悦九章和宸ONE，接下来的项目或许会是生态公园公园里项目。
三，新房+次新二手房的模式，是精耕片区后，解决供给缩小的有效手段。在新房基础上整合老城+东新次新，如老城置地中心+越秀星汇君澜+御澜道+天璞，东新启动区伟星+龙湖+保利+远大+雅颂+悦九章。
四，对视频内容整理分类，做出新房楼盘讲解，房源推荐，供地计划，二手房成交更新等具体类目，让视频内容在观众脑袋中形成模块化。
五，对于当下视频的具体规划，
第一步概括当下瑶海新房+带供应新房，
第二步分批整理讲解具体项目，
第三步对瑶海学区进行进一步深入讲解，
第四步梳理次新二手房房源选择，成交价格
以上内容不对短期购房做出指导意见，现在只是我看到了这个趋势，仅为个人想法，因为市场的变化永远是悄无声息的，并没有固定时间点，当下选房便须针对具体楼盘做具体分析。
2026年5月15日 重新整理记录 -合肥房产胡磊
