金三银四红五月，过去的3个月里，全国楼市掀起阵阵热潮。尤其一线城市，量价齐涨，日光盘频现，富人集体进场。虽然南京在学区新政的冲击下，近期二手房挂牌量激增，且学区房价格出现剧烈波动。但从全国层面来看，南京是江苏省会城市，科教文卫资源非常丰富，当前很多房子却出乎意料的便宜，南京成为全国楼市的价格洼地，正在吸引全国各地的朋友到南京来买房。通常来说，每年的暑期都是楼市淡季。在3个月的楼市热潮之后，接下来全国楼市会怎么走？南京楼市又会怎么走？这两天，有几个信号特别值得关注，新一轮行情，或许已经启动了。1、土拍火热，全国地王频现
刚刚过去的5月，北京、上海、杭州、武汉、苏州等城市，都拍出了新地王。苏州工业园区金鸡湖畔宅地被中海拿下，成交总价16.88 亿元，楼面地价68920元/㎡，同时刷新了苏州乃至整个江苏省的楼面地价；
此外：深圳龙岗大运新城地块以70.45亿元出让，成为2026年深圳总价地王；
北京丰台区太平桥宅地以41.5亿元总价、66700元/㎡楼面地价成交，登顶北京宅地成交单价榜首；
上海虹口区瑞虹板块，成交总价36.55亿、楼面价约43623元/㎡，上海城投从12家房企中杀出重围竞得该地块；
武汉武昌中南路地块，刷新武昌宅地单价最高纪录……
春江水暖鸭先知，土地市场向来是楼市的风向标。当诸多房企重新进入抢地模式，看好楼市的人也越来越多。未来随着这些新地王的面世，全国房价格局将打开新局面。
上周，南京的一场土拍中，城东孝陵卫的一块地同样引发开发商争抢，据说中海、绿城、颐居、金基、保利、厦门建发、北谷、利恩建设、苏迈建设（朗诗）、江苏阳辉（龙湖）、江苏金贸建设等超10多家房企争夺，最终被北谷拿下，楼面地价25881元/㎡，溢价率超50%。这说明，南京主城区的优质宅地，依然很有市场，很被看好。
2、我国首部城市更新专项五年规划发布
前几天国务院下发《城市更新“十五五”规划》，这也是我国首部城市更新专项五年规划。意味着房地产已经从过去的快速扩张模式，转变为内涵式发展新模式。这也和此前江苏省住建厅提到的着力稳住核心区域房价，呼应上了。
这份文件明确提到：未来五年要改造危旧房50万套，新开工改造11.5万个老旧小区，改造4000个城中村，还要翻新三十多万公里地下管网。
并且，文件提到，要推进好房子建设，优化住房产品设计，完善户型功能，调高层高，提高隔音性能，对传统家居产品进行数字化改造等；还要重点对建成20年一季上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造。
这也意味着，接下来的新房产品力还会持续升级，会出现得房率更高、更安静、更有科技感的产品，来更好满足改善需求。但如果你资金有限，去买老小区，也不用担心住着委屈。新房+二手房，品质全覆盖，打消买房人的后顾之忧。
“十五五”规划纲要还指出，深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活从业人员参加住房公积金制度。为更好满足人民群众刚性住房需求和多样化改善性住房需求，接下来，各地或许会出台更多政策，帮助各类群体实现“安居梦”。
3、5月南京二手房成交火爆，核心区域房价回涨
回到南京来看，今年以来，核心区域的房价基本已经稳住，有的楼盘相比去年下半年，价格还有了明显的回升。并且，近期成交量也处于高位。过去的3个月里，南京3月二手房卖掉8900套、4月卖掉10599套、5月卖掉9154套，快速去库存。
成交价格上，南京多个区域房价也确实在回涨：
1、河西南二手房成交价连续4个月上涨
据相关中介机构数据显示（不完全统计），4月河西南成交103套二手房，相比3月成交量微微下降，成交均价重回3万元/㎡，连续四个月上升；从成交量来看，除去2月份过年，已经连续5个月保持100套以上，不少楼盘小幅回升。如：
①佳兆业城市广场，小区去年成交价一度跌到2.38万/㎡，今年最新成交，已经重新站稳3万+/㎡
②升龙天汇去年底今年初成交价基本在2.5万/㎡，近期最贵一套已经超过3万/㎡
③海峡城，去年多套房源跌破2万/㎡，今年正常楼层成交价基本站稳2.2-2.4万/㎡
江北有楼盘在某中介卖了近30套房，有楼盘近90天成交单价涨幅达16.8%。如：①正荣润锦城，近90天成交单价涨幅16.8%，最近最高成交单价约2.1万/㎡，而小区去年底成交单价主要集中在1.5万-1.6万/㎡左右
②江与城，近90天成交单价涨幅13.9%，最近最高成交价23372元/㎡，而今年初普遍成交价在1.9万元/㎡
③江畔都会上城，成交单价涨幅10%，最近成交单价最高约2.17万/㎡，而去年底，小区成交单价在1.59万-1.9万/㎡之间
①百家湖别墅花园单价破7万/㎡，刷新价格天花板
②中航樾府上个月最新成交的2套房源价格在2.34万-2.5万/㎡，而小区3月初多套房源成交价只有1.7万/㎡左右
③武夷七里湖山4月份成交多套房子，最高成交单价直逼 2.4 万 /㎡，创下历史新高
④万科金域蓝湾一套115㎡左右的低楼层房源，1月份成交价只有1.68万/㎡，总价192.5万；4月份一套同户型也是低楼层的房源成交价涨到2.11万/㎡，总价245万。短短3个月，涨了50多万
据不完全统计，仙林湖二手房成交均价已连续2个月上涨，3-4月成交量持续爆发，月度成交量环比分别上涨0.08%、0.26%，金三银四涨幅更是高达18.38%。①高科荣境二期今年初一套93㎡户型成交价一度跌到2.2万/㎡，总价205万；今年4月中旬成交一套同户型房源，总价253.6万，成交单价达2.7万/㎡，短短几个月涨了四五十万。②南大和园一套建面约130㎡高楼层户型，去年10月份成交价369万（买家砍价61万），今年4月份同户型成交价涨到423.8万，6个月涨了45万，成交单价从2.85万/㎡升至3.27万/㎡，涨幅达14.7%。③万达茂御湖世家，80多平的高楼层三房，去年12月成交价仅129.5万，今年5月初成交价151万，半年涨了21万。
写在后面：
这一轮楼市周期里，南京明显超跌。甚至跌出一个很反常的情况，国家级江北新区，房价竟比苏北还便宜，一些房子直接卖出县城价。河西新城最核心的区域，一些二手房只卖2万多、3万多/平。
正如不知名房头子产分析的那样，当前南京房价仅为杭州的二分之一，楼市处于价格洼地。当前南京与杭州的房价差距只是暂时的，他坚信未来两城的房价一定会回到1:1。
从长期来看，南京核心区域的房产价值必定回归。而现在，房价倒车接人，便宜，正是南京吸引年轻人的最大的竞争力。
