福州楼市企稳了吗?10大板块行情分析,买房直接抄作业

2026年已经过半，福州楼市近3年深度调整，市场经历了残酷的“回撤”。

很多人会问：福州楼市企稳了吗？

今天，基于最新的市场成交数据和板块动态，我们对福州楼市10个板块进行一次彻底的“体检”，希望能为大家提供最靠谱的决策参考（注：本文分析仅供参考，不构成任何置业或投资建议）。

作为福州传统核心老城，鼓楼台江早已褪去保值光环。之前不少中介鼓吹的“鼓楼台江抗跌”已经在事实面前碎了一地。

新房方面，近两年改善新盘扎堆入市，鼓楼台江从原来的“新房难求”变成了“新盘扎堆”。

从近两年的行情看，鼓楼新房价格下调明显，去化流速也在下降。短短两年，板块新房单价直降1万/㎡，某润中寰悦府、某利天瓒均价跌都有不同程度的下调；热门红盘某利屏西天悦更是从巅峰4.5万/㎡左右回落至3.4万/㎡，一年降幅接近30%，项目卖了2年仍有不少房源库存。

老旧小区更是陷入无人问津的窘境：蔚蓝国际、凯旋花园、盛世名门、紫荆花园等初代温泉4大豪宅从巅峰6万+跌至3万+，甚至部分房源降至2万+，妥妥的腰斩式下跌。

老牌学区房溢价全面崩塌，钱塘小学、鼓实小划片房源从5-6万/㎡跌至2-3万/㎡，钱塘小不少房源甚至回落至1万+单价。

很多人不理解，为什么鼓楼学区房回落这么多！

其实，原因很简单。

第一，新生儿锐减。2020年开始，我国新生儿逐年下降，而2020年出生的孩子正是2026-2027年上小学。显然，这两年小学新生开始减少了。生源少了，鼓楼学区房需求就变少了。与此同时，前几年高位入手鼓楼学区房的人，随着孩子小学的毕业及房价的下降，都在纷纷抛售，导致供给增加。可见，一边是需求下降、一边是供给增加，鼓楼学区房想不降都难。

第二，中考定向生比例提升。福州中考定向生比例提升至70%，这等于福州全市竞争转变为学校内部竞争，鼓楼的学校优势变得没那么重要了。这对鼓楼学区房是致命的一击。

第三，老破小房龄老化。现在买入鼓楼老破学区，房龄已经是30年；等到孩子小学毕业，房龄基本已经快40年了。80后可以为了孩子的教育住在老破小里，90后咬咬牙也忍了，95后很多就已经不愿意住老破小了，未来00后连娃都不想生了。到时候鼓楼老破学区不仅仅是降价亏损的问题，而是有没有人接盘的问题。

第四，外围学区崛起。尽管鼓楼的学区是全福州最好的，但近年来其他区域的学区也在快速崛起。例如，五四北的象峰学校（省直人才房对口学校）、秀山中学（晋安区中考前10名有一半以上来自这所学校）；金山的金山小学、金山中学，三附小、橘园四中；东二环的榕博小、三中晋安分校。

可见，多重因素叠加，鼓楼老旧学区房已成福州亏损最大的房产品类。

2025年金山板块新盘扎堆入市，万科城市之光、建总瑞玺等超10个项目集中供应，房源总量突破8000套，2026年价格战必然全面爆发，近两年交房的次新房将直面降价冲击。

但二手房方面，2005-2015年建成的房源，单价稳定在1.3万-1.8万/㎡，房价泡沫基本已经出清。金山依托成熟商业、交通、教育配套，加上早年楼盘低容积率带来的高居住舒适度，该板块的二手房已经基本筑底企稳，下跌空间很小了，是福州刚需自住的优质避风港。

曾经风口上的东二环，如今沦为楼市跌幅重灾区。板块均价从2020年巅峰4.5万/㎡，回撤至如今的2.2万/㎡左右，部分房源跌至1万+，每平米跌幅高达2.3万。

泰禾金尊府从5万/㎡跌至3万/㎡，融侨悦城大户型总价蒸发145万，就连标杆盘建发养云也难逃降价命运。前横高架噪音、肿瘤医院、宗祠等硬伤难以规避，板块炒作泡沫出清，未来只会逐步回归刚需自住价值，无大幅反弹可能。

2025年以来，福州楼市总体惨淡，但有一个楼盘逆势热销，成为现象级楼盘。她就是五四北板块的某发某贸望樾。

很多人会问，五四北在三环外，为什么卖这么好？

其实，问题很简单。

第一，五四北虽然在三环外，但福州的“环线”不是标准的圆圈，北二环和北三环实际上只隔了一个十字路口，五四北一脚油门就到达华林路、五四路CBD；省政府、省直机构、银行、证券、省电力等大量单位都在这里，妥妥的省府圈。这么多的好单位，里面的年轻人买房，五四北自然而然就是第一选择。

第二，五四北地铁1号线加持，2-3站到火车站、4-5站直达五四路CBD、5-6站抵达省府，15-30分钟直达鼓楼核心。与鼓楼相比，五四北的房子更新，不用忍受鼓楼的老破，花五四北的钱，共享鼓楼的配套，就是一个字：香。

第三，五四北医疗有福州市中医院和省妇产医院2家三甲医院。其中，市中医院不仅有中医，也有西医，可以满足日常医疗、养生、理疗需求；而省妇产医院则可以满足生育需求及妇女、儿童的日常医疗需求。这个医疗配套，其实比福州东二环、南二环等很多板块都强。

第四，五四北教育有中加国际学校、晋安区实验小学、象峰中心小学，虽然不是最好的，但也在快速进步中。同时，由于离鼓楼近，很多人可以共享到鼓楼的优质教育资源。

第五，五四北商业有五四in象（原五四北泰禾广场）、三盛i33城市广场、稻田小镇、胖东来“调改版”的永辉广场。可以说，该有的商业配套都有了，甚至这商业配套比鼓楼的某些位置还好。值得关注的是，大型国企厦门象屿接手五四in象广场后，招商运营明显提升，很多新店铺陆续开业，板块人气与商业活力大幅提升。

目前，五四北地铁沿线核心区的新房稳定在2.5-2.8万/㎡，二手房基本在1.5-1.8万/㎡，房价基本已经筑底企稳。当然了，五四北外围的房子就不行了。

我们认为，五四北距离省府圈最近、居住环境优越、配套成熟，五四北地铁1号线沿线核心区是鼓楼、五四路刚需上班族的置业首选，综合性价比福州第一。

南二环是福州楼市库存压力最大的板块，整体库存超3000套，去化周期长达18个月。

南二环，面上说是二环内，实际上距离鼓楼核心区6-8公里，有名无实。而且，南二环还有一个隐形的问题，就是高湖村。那么大一片的高湖村，到底什么时候拆迁？如果不拆，整个南二环界面就是城乡结合部；如果拆迁，那南二环将新增天量供应，房价踩踏。至于福州的发展“东进南下”，重点方向是三江口、滨海新城，所谓的南二环并不是重点建设区域。

目前，某海望悦、某发北源云筑等新盘开盘2-3年，还有不少房源在卖，楼盘同质化严重，只能靠降价抢客，房价持续下探。房企佛系“躺平”，购房者普遍观望，供需失衡格局难以扭转，短期乃至中长期都大概率维持下行走势。

板块经历深度回调，中海寰宇天下从2.4万/㎡跌至1.3万/㎡，闽侯大学城&高新区整体均价回落至1万/㎡甚至8、9千一平，重回2016年房价水平，泡沫基本出清。目前，板块年轻刚需聚集，70-100㎡三房成为成交主力，自住需求稳固。

更值得关注的是，2026年闽侯首场土拍火热收官，建发、万科高价抢地，最高溢价率超31%。房企高调布局，标志着闽侯大学城&高新区板块土拍市场逐步回暖。不过，南通、荆溪、竹岐等外围乡镇板块，仍将持续承压。

曾被誉为“福州陆家嘴”的三江口，如今光环尽失，房价腰斩、甚至膝盖斩。江景豪宅从2.8万/㎡跌至1.2万/㎡，部分次新房单价跌破1万/㎡。

虽有地铁6号线通车加持，但CBD核心区依旧是荒地，产业导入进度极其缓慢，人口导入严重不足。板块库存去化艰难，若2026-2027年无重大产业、商业项目落地，三江口房价仍有可能进一步下探空间。

帝封江坐拥福州首个三线地铁换乘站，4号线、5号线、滨海快线无缝衔接，30分钟通达福州各大核心区域，交通优势拉满。

但短板同样致命：教育仅有普通村小，三甲医院仍停留在规划，大型商业配套完全空白，生活配套严重真空。单一交通利好无法支撑房价，短期房价难止跌，纯自住都缺乏基础配套，建议普通购房者尽量别碰。

作为承载福州未来数十年发展的重点板块，滨海新城配套落地速度可观，华山医院福建分院、福州三中滨海校区、赛德文国际学校等优质医疗教育资源已全部投入使用，F1滨海快线30分钟直达福州火车站。

但最大短板依旧是人气聚集缓慢，产业与人口导入不足，板块住宅单价已跌破1万/㎡，较高点回撤超50%。规划再好也需要时间沉淀，短期房价仍将持续承压，只适合长期资产配置，不适合刚需短期自住。

下一步，滨海新城能否成功，还需要看实际导入的资源。

贵安历经多年深度回调，房价跌至谷底，如今大部分二手房均价维持在2000-4000元/㎡，价格已经够低。

极致低价吸引大量养老、刚需外溢客群，近期板块挂牌成交活跃度明显提升。适合预算有限的刚需、养老自住，环境宜居、总价门槛低，但远离主城、通勤不便。

如今福州楼市早已告别闭眼买房就能赚钱的时代，房子彻底从投资品转变为消费品。

当下福州刚需买房的最优解，早已不是“追地段、追学区”，而是放弃虚浮的地段标签，在通勤效率可以接受的范围内，把居住品质、性价比放在第一位，找最适合自己实际需求的房子！

动动您发财的小手，点击下方关注我们吧！