东莞行情走低,天安数码城缘何持续热度？
东莞楼市这两年确实不太好过,很多片区挂牌价往下走,成交量也起不来,按常理说整个市场应该是冷的,但天安数码城这个地方偏偏反着走,租金没降多少,空置率比周边低一截,写字楼和公寓的询盘量还在往上涨,这事儿要是只用＂地段好＂来解释就太浅了,因为东莞不缺地段好的地方,松山湖、南城CBD这些地方位置也不差,配套也齐全,但就是没有天安数码城这股劲儿。
你仔细看就会发现,天安数码城这个地方藏着一个东莞很多人没想明白的东西,就是产业和空间的关系不是简单的＂先有产业再有配套＂,而是＂空间本身就能长出产业来＂,这话听起来有点玄,但你去天安数码城待两天就懂了,那里不是传统的产业园区,不是把一堆厂房和办公楼摆在一起就完事,而是把做硬件的、做软件的、做供应链的、做设计的全混在一个不算大的空间里,走几步就能碰到可能合作的人,这种密度在东莞其他地方很难找到。
很多人以为产业园区的逻辑是先做好规划,划出工业用地、商业用地、住宅用地,然后企业进来就能运转,这套逻辑在制造业时代没问题,但放在现在这个年代就不够用了,因为真正有生命力的产业生态不是规划出来的,是长出来的,你得先有一批人愿意待在这,然后这批人会吸引他们需要的服务和合作对象过来,慢慢就形成了一个自我循环的系统。
天安数码城最早其实也没想做成现在这样,最开始就是一些做手机配件、做电子产品的小公司在那扎堆,后来发现这些公司需要设计、需要打样、需要找供应商,于是做这些服务的也跟着来了,再后来做软件的发现硬件公司都在这,干脆也搬过来方便对接,就这么一层层叠加,最后变成了一个什么都有的小生态,这种生态一旦形成就很难被替代,因为它的价值不在单个企业有多强,而在于这些企业凑在一起能干成别的地方干不了的事。
现在东莞很多地方还在用老思路做产业园,先把地圈好,再招商引资,条件给得很优惠,但企业进来之后发现周边什么都没有,想找个合作方都得跑到深圳去,这种园区租金再便宜也留不住人,天安数码城不一样,它不靠优惠政策留人,靠的是你在这能随时找到你需要的资源,这种便利性是真金白银换不来的。
天安数码城还有一个很多人没注意到的地方,就是它对空间密度的控制,那里的建筑不算高,楼和楼之间的距离也不远,看起来有点挤,但正是这种挤创造了一种特殊的氛围,你在那走一圈会发现,很多合作不是在会议室谈出来的,是在楼下抽烟、在咖啡厅碰到、在食堂排队的时候聊出来的,这种偶然性在传统的产业园里很难出现,因为那些地方要么太空旷,要么功能分区太死板,人和人碰不到一起。
这种空间设计背后其实是对产业规律的理解,现在的产业协作不是流水线式的,是网状的,你不知道下一个合作机会会从哪冒出来,所以空间得给这种不确定性留出余地,天安数码城的规划者不一定当初就想明白了这个道理,但他们至少没把空间做得太死,给了产业自己生长的可能性,这个可能性在东莞现在这个阶段格外值钱,因为整个城市都在转型,都在找新的增长点,而这种增长点很多时候不是政府能规划出来的,得靠企业自己在互动中摸索。
东莞现在有些新开发的产业园,硬件条件比天安数码城好太多,建筑更新、配套更全、停车位更多,但就是火不起来,原因就在这,硬件好不代表空间好,空间好不好要看它能不能让产业在里面自由生长,天安数码城的厂房有些还是十几年前的老建筑,层高也不算高,但那里的企业就是能活得不错,因为它们需要的不是豪华装修,是能随时找到合作伙伴的便利性。
如果你打算去天安数码城看看,建议工作日下午去,那个时间段人最活跃,能看到真实的工作状态,周末去的话很多公司不开门,看不出氛围来,另外那里的餐饮不算便宜,但确实方便,基本上中午出来走几步就能吃到东西,对了,停车位有点紧张,要是开车去最好早点到。
