【城语买房】专栏是楼盘分析的简洁版，城语是咨询顾问加新房销售，就是贵阳新盘都卖的那种销售，楼盘相关细节长文会以链接的方式附在文末，以供看官老爷和买房客户了解更多细节。
小龙滩地块观山云墅二期开盘已有4个多月，是时候复盘其首开以来的实际表现了，以便清楚楼盘在市场环境变化下的表现。
楼盘概况和推售
众恒观山云墅二期位于观山湖小龙滩地块林城东路与俊逸路交汇的西北侧，建设单位是贵阳市众恒置业有限公司。
楼盘用地面积约4.36万方，总建面约7.38万方，建面密度21.79%，绿地率35.16%，容积率2.5，规划住宅共有10栋，主要为高层住宅，楼栋地上总层高3-30层，地下1层，梯户比2T2户，规划总户数494户，总停车位376个，车位均为室内平面车位。
观山云墅二期效果图
主要配套社区底商，小型多功能运动场地、共享单车停放点等。
楼盘于2025年4月25日被众恒置业以总价约1.86亿拿下，地块编号52011520250003号，成交楼面价3200每平。
◑ 项目在售和去化：
观山云墅二期现推售1/6/7/8/9/10/11#栋，户型面积建面105/119平，价格10300-11800元每平，部分房源价格波动较大。
户型面积和赠送情况，建面105平，赠送约73平，加上赠送实得面积约178平；建面119平，赠送约82平，加上赠送实得面积约196平。
福利政策，除正常折扣外，还有赠送封窗和搭板。
在售楼栋交付标准为毛坯交付，正常合同交付时间2027年7月30日，物业是美嘉物业，物业费2.8元每平。封窗搭板后交付时间，2027年12月31日。
备注：文章价格仅供参考，不同位置楼层价格差距较大，具体楼层户型价格请以实际成交合同价为准。
现观山云墅二期有1/6/7/8/9/10/11#栋下了预售许可证，下证时间2025年8月28日-2025年11月01日，总套数332套，销售备案157套，去化率47.29%。
具体楼栋去化情况：
8#栋，于2025年08月28日下证，总套数54套，销售备案37套，去化率68.52%；
9#栋，于2025年08月28日下证，总套数58套，销售备案27套，去化率46.55%；
10#栋，于2025年08月28日下证，总套数58套，销售备案35套，去化率60.34%；
11#栋，于2025年08月28日下证，总套数54套，销售备案14套，去化率25.93%；
7#栋，于2025年09月30日下证，总套数54套，销售备案28套，去化率51.85%；
6#栋，于2025年11月01日下证，总套数52套，销售备案16套，去化率30.77%；
1#栋，于2025年11月01日下证，总套数2套，销售备案0套，去化率00:00%；
备注：数据统计来源于筑房网，统计时间截至2026年01月08日，该数据无法反馈楼盘实时销售情况，部分销售数据或存在备案延迟的情况。
云墅二期销售慢了
观山云墅二期与观山云墅一期比较，最为直接的感受就是二期的热度和销售都没有一期好，虽然二期的产品有提升，但是市场热度是不如一期的，销售表现也是不如一期。
观山云墅一期共556户，户型面积94/116平，梯户比是2T4户塔楼，区间价格8800-10500每平，8个月的时间完成售罄。
观山云墅二期共494户，户型面积105/119平，梯户比是2T2户板楼，区间价格10300-11800每平，现下预售332套，销售备案157套，去化率47.29%。
观山云墅沙盘
现在，观山云墅二期已经开盘超4个月，卖了157套房子看上去还不错，但与一期比较，这个成绩明显是不够好的。
按照一期的卖房预期，观山云墅二期现在起码要有247套的销售成绩，但现在只有157套，还差90套，这是现在平均2个半月的销售，也就是说，按照目前的销售速度，二期还要两个半月的稳定销售才能卖到247套。
这样简单的一比较，就知道观山云墅二期与一期的差距，二期卖得确实没有一期好。
再看观山云墅二期的市场热度，现在二期的市场热度真的不高，就市场的关注度来看，明显不如观山云麓、凯佳里仁境等。
这是什么原因呢，因为市场环境变了，观山云墅一期面市的时候，市场大环境相对较好，小龙滩地块只有云墅一个楼盘，观山东区域也没有与云墅相同产品的楼盘，那时候观山天铂还是停盘状态。
而观山东区域其他楼盘，观山怡璟是平层，盼盼君安金檀郡是平层，都会印象是精装平层和中高层跃层，龙湖天曜是平层，誉鹭湖是洋房等，观山云墅一期与之比较，在价格和实得上面确实具有不错的性价比。
所以，当时，观山云墅一期成为观山东区域首套房刚需必看的楼盘，至少也是要参考和了解的楼盘。那云墅一期卖得好也就在情理之中了。
现在，观山云墅二期的市场环境就不同了，二期面市，正好赶上市场竞争加剧，观山东有观山天铂观知苑推售，观知苑是板楼跃层，8字头起的价格会分流客户；小龙滩地块有东都云湖天境面市，同样是8字头起的价格会分散买房客户关注度。
同时，还有众恒自己的楼盘观山云麓分走买房客户，观山云麓同样是2T2户板楼，也有建面105/119户型，并且价格9500起，价格与观山云墅二期有重叠。
观山云麓与观山云墅二期比较，显然观山云麓有明显的优势，特别是社区会所实景，和门口的地铁交通，特别是地铁交通，这是首套房和初改最为关注的能带来生活出行的便利交通。
大市场环境方面，观山云墅一期开盘，那时候整体市场比较稳，云墅一期有价格和性价比优势。
而现在观山云墅二期开盘，市场环境大不同了，主城洋浦头号山开盘10300起，三马片区龙湖观萃开盘9700起，观山湖凯佳里仁境开盘9700起，同区域观山云麓开盘价格9500起，这样简单一比较，那观山云墅二期的价格真的谈不上性价比了，甚至还显得略贵，那市场关注度显然就会下降。
观山云麓定位预期
观山云墅二期的价格为什么会定在10300-11800区间，为什么要比一期的8800-10500贵这么多，推测原因大概有三：
一是观山云墅一期的销售自信：观山云墅一期确实卖得好，556户8个月的时间卖完，平均每个月卖了近70套房子。
这个成绩，大大超出了房企的预期，也得到了市场的认可，有了一期的基础打底，众恒算是初步了解了贵阳市场的情况，所以二期进行了产品升级，同时价格也提了不少。
二是观山云墅二期的产品升级：与一期比较，观山云墅二期在产品户型等多方面有升级：
如楼栋是2T2户板楼，可以规避2T4户塔楼的弊端，尽量可保障户型的通透性，以及每户的采光环境，2T2户板楼，购房客户可以直观的看到采光环境优势；
如户型空间提升，玄关入户空间增大，有更多的空间可以利用；户型可做到大面宽，餐客厅采光更好，样板间可以实际感受到，餐客厅的空间更宽更舒服；
如大赠送的延续，跃层大赠送的优点依然在，建面105平实得约179平，建面119平实得约196平，加上有赠送封窗和搭板的优惠，云墅二期的性价比优势依旧可以得到保持；
如社区环境和外立面等，楼盘效果图可以看到，云墅二期的社区环境更为精致，楼盘外立面是公建化设计，看起来更亮颜值更符合审美等。
观山云麓二期大门
三是对买房客户需求有提升预期：随着观山云墅二期的产品升级，房企对二期的买房客户也有预期的提升，云墅一期定位是纯刚需，二期定位是有产品升级要求的刚需或者是初改。
观山云墅一期主打就是刚需，针对预算有限的首套房置业客户，需求就是买房安家，买的是看得见的大赠送和性价比。
观山云墅二期虽然延续了一期的刚需定位路线，但客户群体明显有不同，二期是以满足首次买房安家的同时，还要求社区品质有提升，户型空间居住感更好，以及楼盘业主纯度有提升等。
哪怕这种提升没有完全跨越，没有突破到改善，至少楼盘现有拿得出的东西，确实能让购房客户看到有升级，是真正的升级，购房客户也会认可，会掏钱买单。
所以，可以推出观山云墅二期定价要贵的原因了，云墅一期做的是2T4户塔楼，客户主要以首套房刚需为主，价格8800-10500每平合适。
云墅二期想完全摆脱一期的完全首套房刚需印象，做了2T2户板楼，户型细节等均有提升，二期想做“品质”型首套房刚需和初改。
这就是二期产品呈现思路，因为刚需市场也是分层级的，每平贵200-300，300-500，甚至贵500-800都能筛选出不同的需求客群。当然，这部分群体相对更有实力，选择范围也会更多，房企只能做取舍。
另外，结合众恒的情况，房企也需要突破，需要尝试市场环境的改变，二期板楼跃层提升，正好可以为后续观山云麓产品提供市场反馈基础。
现在的结果是，众恒房企确实在观山云墅二期上做了努力，做出了得到市场好评的2T2户板楼，做出了市场认可的带花园入户跃层，但是对于二期10300-11800的定价，市场却没有那么容易接受。
市场没那么容易接受观山云墅二期的价格，前面有过分析，市场环境变了，就现在云墅二期10300-11800的价格，市场有比这更好的楼盘可以选择，云墅二期卖不动也就很正常了。
云墅二期谈不上性价比
观山云墅二期房企想做“品质”刚需和初改，现实是楼盘整体确实有升级，也做出了得到市场认可的产品，楼盘的初步印象市场是认可的。
但是对于10300-11800的定价，市场却没有那么容易接受，为什么呢？主要原因还是在小龙滩地块环境和楼盘本身不够好，抵挡不住市场的竞争。
现阶段的小龙滩地块，有观山东大环境的热度加持，有完整的大盘规划配套，有在建的多个楼盘可见，小龙滩地块未来可期，但整体配套兑现太慢了。
就小龙滩地块的现状，地块要想有成熟的生活氛围，以及配套兑现成熟，起码需要5-8年的时间，这还要在现有规划楼盘建设快，现有规划配套交付快的情况下。
小龙滩地块确实不错，但与市场楼盘比较，小龙滩不具备成熟和地铁交通的便利性，特别是地铁交通，规划的地铁S2号线兑现太慢了，因为地铁交通是首套房刚需和初改换房最为重要的生活配套之一。
接着看众恒房企的表现，众恒是新进贵阳市场的房企，虽然房企已经拿地开发多个项目，但市场的认可评价的还不是很高，难以与头部房企比较。
小龙滩地块现状
众恒房企现有开发的四个楼盘，一个比一个有提升，但市场整体印象和认可度有待检验，特别是房企楼盘运营和物业服务这两个方面，需要楼盘交付后慢慢观察才能知晓，这也是众恒房企“软实力”的弱点。
这里不得不说到，众恒现在还没有楼盘交付，众恒的交付究竟如何，还要后面交付才能知晓。但现在市场有楼盘案例可以参考，有的楼盘即使前期实景做得不错，但整体交付却做得不好。
为什么会这样，因为有的楼盘房企整体实力有限，做出的交付难以与头部优质房企比较，这也是众恒房企需要面对的问题。
这就是观山云墅二期现在比较尴尬的原因，楼盘2T2户板楼确实不错，户型也得到了好评，但现在的10300-11800的价格，肯定是不太值的。
最后是市场环境的比较，观山云墅二期不值，肯定需要大环境市场的比较，罗列几个楼盘一比就清楚了：
云墅二期户型119平
同区域的观山云麓，同样是建面105/119户型的板楼跃层，价格9500起，基本与云墅二期价格差不多，观山云麓还有现实的地铁和实景会所，而云墅二期重要配套基本是规划；
新世界位置的凯佳里仁境，户型建面108-140的平层2T4户塔楼，价格9700-11800，凯佳有新世界的成熟环境和学校，特别是新世界的外国语实验中小学，这点云墅二期更是没有；
主城南明洋浦头号山，户型建面106-137平2T3户塔楼，价格10300-14500不等，部分户型的价格与云墅二期差不多，頭号山有主城成熟环境加持，而云墅二期成熟环境需要借力金融城；
更不用说其他的楼盘竞争了，随便说龙湖天曜领峯的8字头价格，观山天铂8字头价格，万科精装9字头价格等。
不管是同区域的竞品楼盘，还是市场大环境的新开盘楼盘，都有在成熟环境，配套兑现，配套成熟，价格接近等多个方面对观山云墅二期形成竞争，这样全方面的比较，观山云墅二期很难取胜，更加能明白观山云墅二期的不太值，不值现在的价格。
所以，城语在和买房客户沟通的时候，说到观山云墅二期的产品和价格，基本会说这样一句话，买观山云墅二期，真不如买8字头起的龙湖天曜领峯。
现在更是要说这句话，现在观山云墅二期的价格和楼盘环境，观山湖也有其他的楼盘可以选择。除非很喜欢云墅二期的板楼，也认可云墅二期的价格，那掏钱下单也没什么不可以的。
PS：以上文字就是笔者对云墅二期现状的刍荛之见，如果您有关于楼盘的更多见解，欢迎评论区留言。城语本职是房产置业顾问，贵阳买房看房置业，请加个人微信：nieyeliu
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