房地产行业深度调整中寻找结构性机会

       我们昨天说了，政策导向已从过去的总量调控转向结构性优化。"好房子" 建设首度明确定调，品质升级成为购房核心锚点。同时，深化住房公积金制度改革，将其作为激活合理住房需求、助力市场稳定的重要抓手，这一信号为刚需和刚改群体带来直接政策红利。

       一，房地产行业供需格局深度调整
       2025 年房地产行业整体仍处于深度调整期，供需格局发生了根本性变化。从需求端看，新建商品房销售面积和销售额均呈现明显下滑态势。1-10 月份，新建商品房销售面积 71982 万平方米，同比下降 6.8%；新建商品房销售额 69017 亿元，下降 9.6%。这一数据反映出市场需求的持续疲软。
      从不同能级城市的表现看，调整幅度存在明显差异。2025 年样本 30 城新房成交累计 9821.7 万平方米，同比下降 15.8%，其中一线城市成交 2619.1 万平方米，同比下降 12.0%；二线城市成交 4904.0 万平方米，同比下降 15.6%；三线城市成交 2298.6 万平方米，同比下降 20.2%。三线城市的调整幅度明显大于一二线城市，反映出不同城市间的分化特征。
       二手房市场呈现出 "以价换量" 的特征。根据中指研究院统计数据，2025 年重点 30 城二手住宅成交约 174 万套，同比基本持平，但百城二手住宅价格累计下跌 8.36%。这种价格下跌带动成交量企稳的现象，反映出市场正在通过价格调整来实现供需再平衡。
       库存去化压力依然较大。截至 2025 年 11 月末，全国商品房待售面积 7.53 亿平方米，虽环比连续 9 个月下降，但仍处于历史高位。库存结构也存在明显分化，三四线城市项目去化周期长达 6 年，而核心城市的优质项目去化相对较快。

       二，市场集中度持续提升，头部央国企主导格局确立
       房地产行业集中度的提升趋势在 2025 年进一步加速。TOP10 房企的市场占有率达到 49.6%，较 2024 年提升 2.0 个百分点；TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 房企销售市占率分别为 24.4%、12.0%、14.0%，较 2024 年分别下降 0.9、0.3、0.7 个百分点。这一数据清晰地显示出市场份额向头部企业集中的趋势。
       从企业性质看，央国企在市场中的主导地位进一步巩固。2025 年房企销售额排行榜显示，保利发展蝉联销冠，中海地产、华润置地、招商蛇口等央国企占据前五位，万科跌出前五。在权益销售额排行榜上，中海地产以 2311 亿元位列榜首，保利发展 2000 亿元位列第二，华润置地 1592.8 亿元位列第三。
       千亿房企数量的减少进一步印证了行业集中度的提升。2025 年销售额超过 1000 亿元的房企仅有 10 家，较 2024 年减少 1 家，销售额均值为 1765.5 亿元。这一现象反映出在行业下行期，只有具备资金优势、品牌优势和运营能力的头部企业才能维持千亿规模。
       从投资拿地的角度看，央国企的优势更加明显。头部企业投资集中度超过七成，中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占典型企业比重超过三成。央国企凭借资金与信用优势，在拿地市场占据绝对主导地位，行业集中度进一步提升。

       三， 行业盈利能力触底，分化特征明显
       房地产行业的盈利能力在 2025 年触底，整体呈现亏损状态，但分化特征明显。2025 年前三季度，行业整体毛利率为 13.4%，扣税毛利率为 10.3%，同比分别下降 0.6 和 0.3 个百分点。更为严峻的是，行业净利润和归母净利润均为大额亏损，净利率转负且同比继续恶化，反映出结转项目毛利率处于低位、存货与资产减值计提力度加大以及高负债背景下财务费用刚性侵蚀利润的现实。
       从企业层面看，盈利能力的分化十分明显。2025 年上半年行业毛利率为 10.87%，较 2024 年全年上升 1.8 个百分点，但净利率为 - 7.45%，仍为亏损状态；若仅分析 27 家未发生风险的企业，毛利率则为 15.09%，净利率为 1.71%，扭转了净亏损局面。

       这一对比充分说明了风险企业对行业整体盈利水平的拖累。区域分化特征也十分明显。

       从毛利率水平看，三线城市为 18.4%，二线城市为 17.4%，一线城市为 12.2%。这种区域分化反映出不同城市土地成本、产品结构和市场竞争程度的差异。一线城市由于土地成本高企，毛利率水平相对较低；而三四线城市虽然房价较低，但土地成本也相对较低，因此毛利率水平反而较高。
       展望未来，随着现房销售模式的推广和行业出清的深入，行业盈利能力有望逐步修复。预计到 2026年底现房销售占比将从 2023 年的不足 15% 提升至 40% 以上，推动行业从规模扩张向质量提升转型，房企平均利润率有望从当前的 5% 回升至 8% 左右。

       四，绿地控股多元化业务布局的行业地位
       绿地控股已形成 "房地产 + 基建" 双主业格局，并积极拓展能源、新能源汽车出口、旅游等新兴业务。从业务结构看，房地产及其相关业务占比为 43.6%，建筑及其相关业务占比为 44%，其他业务占比为 12.5%。这种相对均衡的业务布局有助于分散单一行业风险。
       在基建业务领域，绿地控股具备较强的市场地位。绿地大基建集团在 2023 年 "ENR 全球承包商 250 强" 中位列第 9 名，旗下拥有江苏省建、贵州建工、天津建工、西安建工等核心成员企业，形成了 "布局东西南北中、覆盖投融建造管、房建与基建并重" 的发展局面。公司拥有建筑施工总承包特级资质 7 项，市政公用工程施工总承包特级资质 2 项，业务涵盖轨道交通、高速公路、市政桥梁等多个领域。
       新兴业务方面，绿地控股正在积极布局。能源业务构建了千万吨级煤炭供应链，自有航运公司投运降低物流成本 1520 万元；新能源汽车出口平台通过整车出口 + 海外组装 + 服务集成构建全链条能力，目标三年实现年出口 10 万辆，销售额百亿；旅游业务发布 "336" 入境游战略，设立海外分站点及国内城市入境服务中心。
       从行业地位看，绿地控股的基建业务在国内市场具备一定竞争力，但与中国建筑、中国中铁等行业龙头相比，市场占有率相对较低。在房地产领域，绿地控股已跌出第一梯队，2025 年销售额未能进入前十，但其多元化布局和全国性资源网络仍为其提供了一定的竞争优势。

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