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广州楼市小阳春行情详细分析

2026-02-07 02:19:50

昨天，广州腊月热到要穿短袖，和当前楼市一样。

最近，朋友圈的中介铺天盖地在发成交喜报，楼市似乎又有了回暖的迹象。从广州二手房1月份的成交量来看，数据确实不错，虽然环比去年同期下降，但是同比2025年的最后一个月，小幅增长了1.07%。另外，贝壳内网显示的二手挂牌量，相比一个月前也足足下降了三千多套，也是2025年以来，广州二手房挂牌量最低的一次。

关于广州二手房的挂牌数量，我们一直都是有密切关注的，从2025年起，贝壳内网广州二手房挂牌数量就没有低过19万套的，甚至高峰期还突破了20万套。要知道，年底才刚过，春节又没到，在往年同期都是传统的楼市淡季，按理来说，成交应该会比去年12月更淡才对，然而成交却出现回暖的迹象，这是否又说明买卖双方的心态已经开始发生变化，楼市准备解封呢？

首先，我可以不承诺不负责地告诉大家，广州楼市今年大概率有小阳春。但是有小阳春并不代表楼市的风向标开始企稳，楼价会全面止跌回升。

第一，二手房成交量的变化跟新房的供需有一定的关系。

一月份广州新房获批上市的只有856套，环比暴跌63.3%，同比下降40%，全月没有新房项目开盘。年底冲业绩后，大部分房企都在一月份进入了休整、促销收窄的状态，新房供应变少或者涨价，买家没有新房可选或者说可选的新房不多，对于一些买房需求迫切的买家来，只能转向选择更多，确定性更强，入住可以更快的二手房。尤其是短期内需要学位的，会更倾向于选择二手，因为新房很多学校都是挂牌或者新开，师资跟成绩都尚未明确，而每年的3-4月都是买学位房最多的时候，今年春节时间又是近十年来最晚的一次，这就意味着这部分奔着学位去的买家，他们的看房时间被压缩了，所以有部分家长为了保险起见，也会选择在年前买房。另外，成交量的变化也有部分政策的因素存在，比如新房和二手现在增值税优惠后，释放了一些置换的需求，这些需求也有部分流向二手的。还有一些从股市或者黄金赚到钱的，把钱拿出买房了。

第二，二手房挂牌量下降是多种原因叠加的，难以单一归因。

最近一段时间广州的楼市确实出现了部分积极信号，但如果你追根溯源，你就会发现，它是由很多短期因素推动的。比如广州去年二手房价格是持续补跌的，快速下跌的过程也使得部分二手房业主不愿意再割肉“贱卖”，这部分业主就直接撤盘停售了。加上二手房房价下跌，也提高了部分房源的租售比，一些本身房贷压力就不大的业主，不着急变现的，发现租房的收益也挺高的，就把房子从出售改成出租了。

还有一部分业主，看见二手房成交量上涨，就自以为房价要止跌回升了，信心满满，看好楼市，开始惜售，甚至反价。不过我从我们一线同事那里了解到，反价的业主虽然有，但数量不多，只是个别，大部分也只是惜售，想看准点再卖的。

撤售下架的业主两极分化，一种是对楼市看好，惜售下架的；一种是对楼市不太看好，售改租的。不过小编想提醒一下，现在市场上成交的二手房源数量虽然上来了，但是能成交的主要还是有价格优势的“笋盘”，买家的心态其实变化并不大的，现阶段还是捡漏心理为主，有合适的会主动出来看房，价格便宜会买，不合适继续看。

第三、这次“回暖”信号部分区域表现亮眼。

中心六区之中，环比增长的有黄埔（+3.23%）、天河（+2.43%）和白云（+2.1%）。天河的热门成交区域主要集中在珠城和金融城，比如金融城的网红楼盘兰亭盛荟，一月份成交了20套左右，虽然跟巅峰时期比起来稍有逊色，但是这个成交量，也几乎是去年半年的成交量总和了。

至于珠城，1月份的成交量是83套，环比2025年12月（66套）上涨25.6%，同比大涨90%，创近一年次高记录，并且从价格段来看，刚需、改善和豪宅成交的套数都比较均衡，热门的成交小区有：保利心语（7套）、中海璟晖（6套）、嘉裕公馆（5套)，由此可以看出，一些认可珠城的买家，在价格到心理预期时，也选择果断出手了。