行情突变!上海最适合打工人的板块,居然也跌出性价比了?
- 2026-02-07 12:55:32
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地段评分：7.0分（主观性较强，以衡山路板块为10分基准，综合区位、配套、历史底蕴等因素，降序排列） 驾车交通：中环线、内环线、罗山高架 地铁交通：华鹏路（13）、下南路（13）、北蔡（13）、杨高南路（7）、锦绣路（7）、芳华路（7）、芳芯路（18）、北中路（18）、莲溪路（13/18）、华夏中路（13/16） 本土商业设施：巴黎春天、大华锦绣嘉年华、山姆会员商店 周边商圈：浦东嘉里城、世博源 医疗配套（三甲）：一妇婴、第九人民医院（浦东分院） 学区：进才实验小学西校+上南东校（对口大华锦绣片区） 绿化：锦尊体育公园、锦尊湿地公园、博华园 北蔡板块主要楼盘检索 别墅：宝华海尚郡领（别墅）、海上国际花园（三期）、大华珞斐墅、大华伊斐墅 洋房：大华斐勒公园（叠墅/洋房）、乾景雅园、大华锦宸府 新房：西派海上（售罄）、浦发莲园（在售）、绿城逸庐（在售）、浦发北蔡项目（待上市）、浦开北蔡项目（待上市） 高层次新：凯利海华府、宝华海尚郡领、大华斐勒公园（高层）、陆家嘴锦绣里、大华锦绣华城（十四街区）、大华锦绣华城（十五街区） 北蔡周边的次新房：陆家嘴锦绣前城（花木）、古北御庭（花木）、开云艾尚里（杨思前滩）、凯德莲公馆（南码头）、凯德嘉博名邸（南码头） 板块简评： 北蔡是上海中环内最庞大的居住板块，面积几乎与整个黄浦区相当。 川杨河以南、沪南路以东是城中村，只有一些原地安置的动迁房。 在北蔡看二手房的人，一般都聚焦在川杨河以北、沪南路以西的大华锦绣片区。 
其实，北蔡是近几年才火起来的地段。13号线世博大道站至张江路站的东段，直至2018年底才通车，打通了北蔡住宅区的任督二脉。 13号线开通后，北蔡住宅区不论是到浦西市中心的新天地、南京西路，还是到世纪大道、前滩、张江上班，坐地铁都很方便： 
13号线又是乘车体验较好的线路。 藉由一条13号线，北蔡成为了通勤可覆盖全上海的打工人王者板块。房价也因此水涨船高。 在2025年上半年，大华斐勒公园真石漆2梯4户高层的成交价还坚挺在12万/㎡，这还是房价大幅回调之后的价格： 
小克勒适时地提醒了北蔡的房价泡沫，还被一些别有用心的人当作黑料： 
幸好，互联网是有记忆的，时间会证明一切。 近一年，北蔡及其周边区域遭遇闷杀，各楼盘的优化幅度都在20-30%： 
实地考察过的朋友应该都清楚，北蔡本地的配套非常刚需。 300万级别的商业配套，对应的商品房是大几百万，甚至1000-2000万。 北蔡的核心优势，仅仅是通勤方便罢了。 北蔡造了不少2000-3000万的大户型，其实是错配了，这个地段承载不了高端购买力，没有国际学校、没有任何高端消费场所、初始动迁地段。 小克勒一直认为，北蔡最适合购买的，就是几百万的刚需盘，方便打工人们通勤。 恰好，北蔡的房价，也已经调整到相应的位置。 次新大三房900万、次新两房700万，已是北蔡及周边区域最新的默认价格： 
相同的总价，在浦西的内中环区域，都是一些老破大。 即便是近一年优化幅度较大的大宁板块，也就只能买个静安府小三房，或者象屿大宁悦府的三房。 相比之下，北蔡的区位优势明显。 上海的产业中心集中在南侧，北蔡到陆家嘴、张江、前滩、徐汇滨江乃至黄浦、南京西路都较为方便。 除非住在黄浦、老静安、衡复这种核心城区，很难找出通勤的全面性，超越北蔡的板块。不管你在哪里上班，住北蔡，离单位都不远。 此外，浦东的本地购买力比较弱，没有本地老登们乱买，房价回调之后，踩坑的概率更低。 前两天还有人问我，徐汇植物园的鑫龙苑能不能买，我还特地查了下，差点看得没昏过去： 
浦西的买房人们，食好点？ 类似的价格，在同类地段的北蔡及周边，至少能买一间崭新交付的房子了： 
极限操作下，还能改个三房两卫出来，和打工人地段非常匹配。 扎心的是，北蔡的房价大幅优化，它的下游板块跟着一起倒霉了。 
本篇文章，小克勒分析了北蔡板块的交通、配套、主要楼盘以及近一年的房价走势。 想要查看全上海有哪些值得关注的笋盘和板块，可以加入小克勒的知识星球。 在小克勒每周的知识星球笋盘列表里，会从低基数、租金回报率、供需关系、独创的【小克勒指数】、杠杆率5大维度，挑选出上海各总价段值得关注的房源。 
本回笋盘列表更新了11条内容： 
本周笋盘列表值得关注的点： ①再次筛选了全城所有总价段的商住笋盘； ②从微观结构能看出一些房子调价的规律和节奏——成交量回暖时（当下），热门中产板块难出笋盘，适合淘一些冷门楼盘、非热门地段； ③新增房源主要分布在浦东、青浦； 小克勒是股票投资人出身、CFA持证人，知识星球的7大专栏，自从2024/4/30成立以来的一年多时间里，已经输出了290多篇专栏文章（包含楼市、资产配置、港险、股票、另类投资相关内容）： 
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御桥就是北蔡的下游板块，它只是到张江和前滩比较方便。万科海上传奇靠着个学区硬撑着，但相比之前也是优化了不少：
浦江镇就更下游了，只有到前滩距离还行，就是个纯睡城，只能吹自己密度低了。
但是大家不妨思考一下，几百万预算的买房人，相比低密度，他们更需要通勤方便、配套成熟、有学区。
低密度对于几百万总价的房子而言，是个很鸡肋的卖点。
北蔡现在的次新大三房都在900万以内了，御桥和浦江镇的次新房房东就特别难受，想卖出高价格就很难了。
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