那天周五晚上，陪一个老同学去看房，售楼处里人不算多，他顺口问了一句有没有优惠，销售直接就开口，说总价可以打个23%折扣，同学当场没有签，回去之后对回报反反复复算了整整三天，结果周一再过去，同一套房，牌价硬生生贵了21万港币，他站在沙盘前，整个人脸都僵住了，只能一直在那儿说“这三天咋跟做梦一样”
这段时间跑了几趟香港看盘，明显感觉气氛不一样了，九龙有个盘，开会前就先放风说要全面加2%，启德那边，有楼盘干脆直接封盘不卖，最近把一些数据又翻了一遍，发现现在不是一两家在搞噱头，而是二十多个盘一起调价，新界像元朗、屯门这些地方也在跟着往上抬，只是涨得没有那么狠
不少人最近一直在说，2021内地房价高位那波还历历在目，当时身边很多人在那儿劝“再不买就晚了”，结果后来整整跌了28个月，有朋友一套房亏掉了几百万，到现在心里都还挺堵，所以最近一听到“香港要涨”，他的第一反应就是冷笑，这种情绪很容易理解，这种后遗症基本谁都会有
但是这次特意认真算了一笔账，现在香港主流租金回报大概在3.5%左右，房贷利率差不多是3.3%，这就意味着，贷款买房，租金不仅能把月供盖住，还能每个月多出个二三百港币，又把以前的一些记录翻出来看了一下，2003年SARS之后，2008年金融海啸之后，还有2015年前后，也出现过类似的正利差，后来十年当中，见过不少在那几个时间点上车的人，手里的资产最后基本都翻倍了
当然，只看租售比肯定还远远不够，于是又去查了一下成交情况，今年住宅成交大概6.28万宗，比去年多了18%多，已经是近四年里最高的水平，在中介店里也能看到，来做成交登记的内地买家确实多了，数据大概是1.35万宗左右，占比创了1995年以来的新高，这些人的一个共同点挺明显，资金压力不大，他们在2021高位时大多是卖方，现在反而在慢慢买回来
更关键的还是供应问题，记账的习惯一直没改，2019年香港一手新盘大概有3万套，今年只有1.6万套，等于是腰斩，后来又去问了几个做项目的老朋友，都说拿地节奏确实慢了很多，开工上也谨慎多了，简单说就是，新盘越来越少，看房的人却在慢慢变多，价格扛不住上涨，基本只是早晚的事情
不过，也不要以为“香港涨”是个完全统一的概念，分化特别明显，自己这段时间踩盘的感觉也是这种情况，港岛以及九龙启德这些核心区，涨得算挺凶，新界里像天水围、屯门，有些盘这两年才刚刚抬头一点，涨幅还是个位数，要是正好碰上一个远又不方便的楼盘，五年下来没怎么涨，完全一点都不意外
还有一个坑，很多人平时容易忽略，就是旧楼维修问题，之前陪人去看过一栋五十多年楼龄的房，价格看着挺香，业主也急着卖，但是楼道里一股很重的咸水楼的味道，墙皮一块块往下掉，顺手查了一下法团资料，后期大修可能要分摊不少钱，买的时候觉得挺便宜，结果几年后一轮大修下来，把省下的钱全吐回去，还要多给一点
有关于汇率和资金进出这一块，也有活生生的例子，有个做小生意的朋友就摔在这里，他本来想着把资产分散一下，结果没有提前把资金路径规划好，汇率一波动，再加上各种操作不熟练，来回倒腾几趟，光成本就多花了好几万，房子那边还没真正赚到钱，先被各种费用给薅了一圈，整个人特别闹心
如果现在手里有500万左右预算，想在香港买个两房，可以先这么来算一算，第一种选择是再等等，要是三个月后房价再涨个5%，这套房的总价就要多出大约25万，要是半年继续涨到10%，差不多就要多掏50万，这就是一直选择观望所要付出的代价，第二种是现在就认真开始筛盘，先把区域选清楚，刻意绕开供应多以及配套差的地方，优先考虑启德或者港岛核心区，然后再去看楼龄、月供、租金能不能覆盖这些具体数字，这些步骤，最好找真干过的人帮忙把账算清楚
这几年下来最大的感悟，其实就是，房子本身不是拿来让人“预测市场”的，而是要在能承受的前提下，尽量站在对的一边，现在香港给出来的信号已经很明确了，租售比正利差、供应少了一半、成交在放量，可以先不着急去买，但不要刻意假装没看到，如果现在也在犹豫，要不要趁这一波行情上车，可以在评论里写一下自己的预算以及目标区域，再按已有的经验帮着捋一捋，觉得这篇内容对自己多少有一点启发，就点个赞，再转给正在纠结买房的朋友看看。
