春节假期就要结束了，马上又要返工，照例对2026年的地产行情做一波预测。
事先声明，本人的预测纯属搞笑，纯属胡诌，就图一乐，别较真。
第一，地产的整体形势可以松一口气了。
不用引述各种宏观数据，毕竟咱不是葛兰，更不是李B，既没有能力造数据，又不敢瞎jb乱曲解数据。
只看一点：发得出年终奖的房企开始逐渐增多了。
绿城、华润、招商、保利、华发、越秀、龙湖、滨江、复地……年终奖的消息大部分都已经板上钉钉。
当然，要是和一干互联网大鳄相比，地产老哥的年终奖确实相形见绌。
甭管发了多少，好歹也是发了不是？甭管是不是要“区域自负盈亏”，好歹也是给了政策，不至于持续性的“集团归集”，持续性的竭泽而渔。
要知道，大家谈得最多的是“苟住”，担心得最多的是“事毕岗撤”。饭碗都保不住，谁还敢奢望年终奖？
只有活下来的人才能谈明天；只有活下来的人才有资格思考未来。
大浪淘沙，房地产走到今天，要健康发展，该去的毒瘤还是要去，该治的顽疾也得治，比如：高周转，比如：体外循环。
至少尚在职场的地产老哥们，不用再为高周转、跟投、体外公司买单了。
挺好。
第二，市场仍将持续分化。
不要试图用一线城市的数据带动三线城市，也不要试图把一线城市的市场逻辑硬套在三线城市。
这种分化，说白了就是一线城市和三线城市的分化。
房地产本质上还是做“人”的生意，城市没有发展，老百姓赚不到钱，谁来买房？
一线城市经济体量足够大，什么样的购买逻辑都能够跑得通。但三线城市，尤其是没有什么产业规模的三线城市，市场会怎么样？
过去我们笃定，地产市场的热度会从一线城市传导到三线城市。但是今天我们不得不再多问几个问题：
这种传导，会以什么样的方式？什么样的速度进行？
其实，提出问题本身就表明了态度。很多问题并非不知道答案，而是不能明说。或者，不妨考虑得再多一些：
过去的热度扩散，是伴随着产业的转移。今天的产业，到底是转移？还是重构？乃至是继续往一线城市富集？
2025年，我去了7、8个三线城市，在这些城市中，有逆势而上的项目，做得很成功。
但是这类项目的占比多少？不超过10%。
这类项目是否具备可复制性？很难。
曾经和朋友有过争论，朋友坚定的认为：在三线城市还存在“机会性介入”的可能性——说白了，还可以找机会割韭菜。
我回了一句：买彩票还能中500万，这也是机会。
第三，刚需逻辑不在。
现在，还有传统意义的刚需客户吗？
过去的刚需客户，我们用收入水平来衡量，现在还要再加一个因素：收入预期。毕竟，未来穷才是真正的穷。
如果收入预期不高，还有必要强行买房上车吗？
和十几年前相比，《蜗居》早就不能引起年轻人的共鸣了。对那种“砸锅卖铁、殚精竭虑买房”的记忆，年轻人既不会共鸣，更不会感同身受。
社会在发展，给他们提供了各种各样的替代方案：
有保障性租赁住房，可以以租代买；
运气好一点，父母早就准备了房子，至少不用为房贷奔波；
实在不行，做个不婚不育族，丰俭由己。人生苦短，先紧着自己玩好，爹妈也不会多说……
没钱，或者看空预期的年轻人压根不想遵从“刚需叙事”。
有钱，或者对未来预期满满的年轻人，早就阶层飞升，把自己划进了改善型客户。
再做刚需项目，不如去给政府的安置房项目做代建。
胡诌几句，祝大家开工大吉！！
地产回忆录
创业、还债与生活琐事
