广州老牌国企越秀地产,这波行情里挺住了没?
- 2026-02-26 15:34:37
聊完雅居乐、碧桂园、SOHO中国（实际是关心老潘的，去向），有问的：越秀呢？老牌子大地主，从二沙岛到天河，多少好楼盘都它盖的。
确实，越秀地产在广州人心里分量不一样。广州市属国企，背靠越秀集团，根正苗红，咱先立正。从1983年成立到现在，四十多年了，广州人买房，提起越秀，心里先踏实三分。
这轮房地产寒冬，民企倒下一（大）片，干的湿的都没得着，国企央企由是成了“避风港”（当然，也不尽然，这是后话了）。越秀作为地方国企，日子过得咋样？梳理梳理。
销售额还在涨，这就不容易
2025年全年，越秀地产累计合同销售金额约1145.4亿元，累计合同销售面积约392万平方米，同比分别上升约2.1%和0.6%。——销售单价就不提了，你知道行情的，一个字，孬。
你别小看这2.1%的增长。2025年是什么年份？全国百强房企销售额平均跌了快三成，很多开发商连腰斩都扛不住。越秀能逆势微增，已经算“优等生”了。
光看12月单月，销售额219.7亿元，同比上升27.3%。年底冲了一把，收了个好尾，过了半个好年。
当然，跟它自己定的目标比，差了口气。2025年初，越秀定的目标是1520亿元，实际完成1145亿，完成率75%左右。但话说回来，这年头还敢定1500亿以上目标的开发商，本来就没几个了。艺高人稳定，此言不虚。
同行收缩它扩张
下行周期里，大部分开发商都在“缩”——不拿地、不扩张、保现金流。越秀却在“扩”。
截至2025年6月底，越秀地产在全国拥有总土地储备约2503万平方米。其中，94.7%在一线和二线城市，光北京、上海、广州、深圳四个一线城市就占了48.5%。
这是什么概念？就是手里攥着的全是好地，没有三四线城市的包袱。
2025年，越秀继续在一线城市补货：广州大本营，持续深耕；2025年花了153亿元帝都拿地，成为当年北京拿地金额最高的房企。上海据说也布局了，数据没看到。
这种“逆周期拿地”的操作，底气就一个：国企，不差钱。别人融资成本6%、8%，越秀的融资成本是多少？往下看。
房企最怕啥？借不到钱，或者借钱太贵。
越秀这方面有天然优势。截至2025年6月底，它的平均融资成本只有3.57%。
3.57%是什么概念？咱们做个对比：雅居乐、碧桂园这类民企，高峰时期融资成本6%-8%很常见。
很多暴雷房企，最后借不到钱，只能去借高利贷。
3.57%的成本，比很多人的房贷利率还低。
这意味着同样一个项目，越秀只要3.57%的利息成本，别人要6%，光是利息就比别人少一半还多。这生意怎么做怎么赢。
全绿三道线
监管部门给房企设了“三道红线”——踩线越少，越安全。越秀的表现：剔除预收款后的资产负债率约67.6%（红线是70%）；净负债率约55.1%（红线是100%）；现金短债比约1.53倍（红线是1倍）。
三道红线，全部绿档。这在当下的房企里，已经是“珍稀动物”了。
再看几个具体数字（截至2024年底）：总资产约3880亿元；总负债约2908亿元；资产负债率74.9%；手持现金约346亿元。
有346亿现金在手，短期债务覆盖得严实，财务上确实稳。
独门绝技
越秀有个别人学不来的本事——TOD（地铁上盖）开发。
什么叫TOD？就是地铁车辆段上面盖房子。这种项目技术复杂、协调难度大，但好处也明显：地铁直达，交通便利，保值增值能力强。
越秀在这方面跟广州地铁深度绑定。截至2025年6月底，越秀在全国共有14个TOD项目，总土地储备约326万平方米，占总储备的13%。光在广州，就有品秀星图、品秀星瀚、品秀星樾等多个TOD大盘。
这种项目模式有几个好处：拿地便宜、竞争壁垒高（同行不好学）、去化有保障（至于以什么价格去，存而不论了）。
越秀不光盖住宅，还玩商业地产，而且玩得很溜。
它手里有个“杀手锏”——越秀房产基金（00405.HK），这是亚洲首家上市REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金），2005年就在香港上市了。
基金底下有什么资产？广州国际金融中心（西塔）、广州白马服装市场（待查，也有说这个市场是广州交通投资的）、广州财富广场、广州城建大厦、越秀金融大厦、上海越秀大厦、武汉越秀财富中心。
全是核心地段的收租物业。这种“开发+持有+REITs退出”的模式，让越秀有了另一个融资渠道，不像纯住宅开发商那样，只能靠卖房回血。
股市抗跌
越秀地产在香港上市，股票代码00123.HK。截至2026年2月24日收盘市值195亿港元，股价徘徊在5，站过8以上。
从高点8.39跌下来，跌幅超过40%，说明资本市场对地产板块整体还是悲观。但跟那些跌去90%的民企比，已经算扛跌的了。
机构怎么看？2026年以来，有6家券商发布评级，全部是“买入”或“增持”，没有一家看空。目标价最高的看到8.95港元，最低的也有5.44港元，比现价高。
跟雅居乐比比
把越秀和同城的雅居乐放一起看，就能看出国企和民企的差别：
差别在哪？一句话：国企的身份，给了越秀低成本的资金和持续的信用。当民企在借钱还债、卖地求生的时候，国企还能从容地拿地、扩张、等风来。
稳
写越秀地产，其实没什么惊心动魄的故事——没暴雷、没清盘、没债务逾期、没老板跑路（好像也没法跑）。平平淡淡，甚至有点“无聊”。
但在这个行业里，在当下，“无聊”反而是最大的褒义词。
对买房人来说，越秀的房子，不用担心烂尾；对合作伙伴来说，越秀的项目，不用担心烂账；对银行来说，借给越秀的钱，不用担心收不回来。——在可见的这几年。
这年头，能做到这三点，已经赢了大多数同行。
当然，越秀也不是没有挑战。销售额增长乏力、商业地产空置率上升、大环境整体低迷——这些问题它也得面对。但至少，它有足够厚的家底，可以慢慢熬，等市场回暖那天。
林昭远（越秀地产董事长）说过一句话：“行稳方能致远”。这五个字，放在当下，应景。
