楼市市场速览｜一二手同步走强 炒风蔓延全城
作者：弗洛里达
一、一手楼市：多盘连环推售 加价收紧折扣成常态
新一轮新盘集中推售，多个项目加推单位并轻微调价、收紧优惠，整体认购及拣楼规则宽松，大额整购、批量入市个案增多。
荃湾 形瑨
集中推售121套单位，涵盖一房、两房户型；实用面积273-416平方米，折实总价483.3万元起，折实单价16822元/平方米起。分组别拣楼，高购买力买家可一次性购入多套，发展商后市定价态度偏强硬。
土瓜湾 壹沐2期
当日以先到先得形式发售50套，不排除销售后随即提价加推；实用面积265-512平方米，折实总价523.8万至1217.7万元。项目整体销售火爆，内地与本地买家各占半数，九龍区域客群占比偏高，项目配套会所融合园林与艺术设计，居住属性突出。
红磡 首岸3期
推出70套单位，实用面积301-708平方米，折实总价707.3万元起，入门两房户型门槛亲民，项目整体去货速度快，累计套现规模可观。
鸭脷洲 PORTO
当日发售7套单位，折实总价628.3万元起，折扣力度下调，入手成本有所上升。
西半山 天御2期
录得全层大额成交，大面积户型总价超3.7亿元，属高端豪宅大额承接，按现行税率需缴纳高额豪宅印花税。
九龙塘 PARK COLLEGE
一次性售出2套三房单位，连带车位整套成交，单套总价6000万元，豪宅楼盘去货稳步推进。
沙田 瓏珀山
以招标形式售出三房户型连带车位，成交价格贴合高端住宅市场行情。
启德 澐璟
单日连售3套两房单位，总价千万级别，户型实用、总价门槛适中，承接力充足。
将军澳 海瑅灣I
单日沽出8套单位，出现大额买家一次性入手5套的投资个案；项目自推出以来去货速度极快，短期售出超700套，吸金能力强劲，两房单位单价表现亮眼。
锦上路 柏瓏III
单日售出18套单位，涵盖一房、两房多款户型，其中一房户型刷新项目二手单价新高；全盘销售去化率近9成，资金回笼规模庞大。
沙田 名日·九肚山
三房海景户型趁加价前夕入市成交，避开后期3%以上涨幅；景观资源优质，吸引本地换楼客青睐，楼盘整体销售稳步走高。
二、二手楼市：全线升温 多楼盘创下近年高价+短线获利
楼市升势蔓延至全线屋苑，新入伙盘、传统蓝筹屋苑、二线住宅均录高价成交，业主持货短炒升值空间显著。
西沙 SIERRA SEA
本月累计16宗成交，小三房海景户型创下屋苑二手单价新高；实用面积523平方米，总价895万元，业主持货1年账面获利206.4万元，房价涨幅达30%。成交后同品质放盘叫价同步上调。
马鞍山 新港城
海景两房创下近两年同类高价，实用面积338平方米，优质西北海景户型议价成交；老牌业主持货14年，账面获利可观，同户型近年价格走势平稳回升。
元朗 尚悅
顶层两房连天台单位，成交价创下同户型近3年新高；实用面积356平方米连带大面积天台，相隔5个月同类户型房价升幅约9%，短持业主小幅获利离场。
鰂鱼涌 南丰新邨
两房园景户型成交活跃，持货不足1年账面获利61万元；户型实用、片区配套成熟，深受上车客青睐，二手承接力稳固。
北角 乐嘉中心
三房大户户型稀缺放盘获承接，地处地铁上盖、楼宇完成翻新，换楼客入市意愿强；业主持货一年半账面获利70万元，二线屋苑短炒氛围浓厚。
西湾河 嘉亨灣
老牌家族趁楼市高位分批减持，半年内连续售出6套单位，整体套现规模庞大；部分单位持货22年，资产升值近1.4倍，大户趁旺有序出货。
西半山 慧豪閣
高层大户户型平稳高价成交，资深家族长持15年稳健获利，跑赢大市通胀水平。
屯门 上源
三房单位沦为银主盘后降价抛售，较高峰期买入价大幅贬值，高位接盘业主账面亏损明显。
启德 澐璟
二手大户型短期转手蚀让离场，持货仅半年账面亏损幅度较大，豪宅二手流转存在价格波动风险。
三、内地买家入市行情
4月内地买家入市注册量单月达1892宗，按月大涨47.7%，创两年新高；涉及成交金额同步走高，连续多月维持高位成交。
入市偏好明显倾斜新盘，核心地段、铁路沿线、新发展区楼盘最受青睐；人才政策放宽、汇率走势利好，叠加专业人士租转买需求，支撑内地买家入市热度，后市成交有望再创新高。
四、土地&规划动态
1. 土瓜湾临海地皮推出征集意向，可建住宅体量庞大，附带安老院舍规划，预留海滨休憩空间，市场估值可观，吸引大型发展商角逐。
2. 将军澳电动车充电站用地成功批出，聚焦新能源配套布局。
3. 屯门住宅用地申请改划，拟建设残疾人士院舍，完善片区社福配套。
4. 科学园规划建设人才宿舍二期，新增近千个住宿单位，满足科创人才居住需求，预留商业及休闲公共空间。
五、工厦&商铺&拍卖市场
1. 火炭工业区以工厦业态为主，业权分散阻碍大规模住宅重建，部分重建申请未获通过；仅业权统一项目可顺利推进公屋及私人屋苑建设，工厦自用企业入市活跃，老牌工厦仍有企业整层接手自用。
2. 物业拍卖市场气氛不俗，唐楼业权、豪宅复式、海景洋房、郊区住宅银主盘均获多组买家争抢，部分拍品成交价较底价大幅走高，但仍低于银行估价，捡漏空间存在。
3. 核心地段整栋商业楼宇连租约放售，租金回报稳健，适合长线收租机构及资深投资者承接。
六、按揭政策&市场衍生现象
1. 历年多轮放宽按揭成数及首置按揭上限，降低上车门槛，支撑自住及换楼需求。
2. 400万以下物业百元印花税优惠，催生拆分业权、分拆转让避税操作，单笔可节省巨额印花税；相关成交同比上升14%，但监管设有反避税条款，规范灰色交易空间。
七、楼盘介绍
美孚新邨
大型老牌屋苑，分期建设户数庞大，双地铁交汇交通便捷，巴士小巴路网完善；户型覆盖一房至四房，面积跨度大、间隔灵活，目前放盘充足，入门门槛亲民，二手交投基础稳固。
古洞 GOODWOOD PARK
低密度独立洋房小区，户型面积宽敞、楼高通透，部分配备私家泳池、超大花园及多车位；部分双号洋房配备千万级豪华装修，私密性与居住质感突出，以议价形式放售，适合高端自住需求。
八、核心结论与趋势判断
1. 一手市场：发展商信心充足，后续以加价加推、收紧折扣为主，热门新盘超额认购、批量投资入市个案将持续增加。
2. 二手市场：蓝筹及二线屋苑价格同步修复，近2至5年高价成交频现，短线短炒获利行情延续；大户家族趁旺减持套现，后市业主议价心态转硬。
3. 需求端：内地买家、专业人士入市意愿持续走高，支撑一二手成交活跃度，刚需上车、换楼及长线收租需求同步释放。
4. 板块格局：铁路沿线、临海新区、核心传统住宅区保值能力更强；银主盘、工厦活化、地皮规划持续为市场带来新供应与投资机会。
5. 风险提示：部分豪宅及高位接手物业二手转手存在蚀让风险，拆分业权避税操作受监管约束，需理性入市。
楼市全面回暖，新盘涨价加推、二手高价成交不断，短线炒卖和长线收租都迎来窗口期。
你现阶段更看好自住上车、长线收租，还是选择继续观望？欢迎留言交流看法！
文章来源 星际地产投资策划有限公司-地产研究院
