楼市市场速览|一二手同步走强 炒风蔓延全城
作者:弗洛里达
一、一手楼市:多盘连环推售 加价收紧折扣成常态
新一轮新盘集中推售,多个项目加推单位并轻微调价、收紧优惠,整体认购及拣楼规则宽松,大额整购、批量入市个案增多。
荃湾 形瑨
集中推售121套单位,涵盖一房、两房户型;实用面积273-416平方米,折实总价483.3万元起,折实单价16822元/平方米起。分组别拣楼,高购买力买家可一次性购入多套,发展商后市定价态度偏强硬。
土瓜湾 壹沐2期
当日以先到先得形式发售50套,不排除销售后随即提价加推;实用面积265-512平方米,折实总价523.8万至1217.7万元。项目整体销售火爆,内地与本地买家各占半数,九龍区域客群占比偏高,项目配套会所融合园林与艺术设计,居住属性突出。
红磡 首岸3期
推出70套单位,实用面积301-708平方米,折实总价707.3万元起,入门两房户型门槛亲民,项目整体去货速度快,累计套现规模可观。
鸭脷洲 PORTO
当日发售7套单位,折实总价628.3万元起,折扣力度下调,入手成本有所上升。
西半山 天御2期
录得全层大额成交,大面积户型总价超3.7亿元,属高端豪宅大额承接,按现行税率需缴纳高额豪宅印花税。
九龙塘 PARK COLLEGE
一次性售出2套三房单位,连带车位整套成交,单套总价6000万元,豪宅楼盘去货稳步推进。
沙田 瓏珀山
以招标形式售出三房户型连带车位,成交价格贴合高端住宅市场行情。
启德 澐璟
单日连售3套两房单位,总价千万级别,户型实用、总价门槛适中,承接力充足。
将军澳 海瑅灣I
单日沽出8套单位,出现大额买家一次性入手5套的投资个案;项目自推出以来去货速度极快,短期售出超700套,吸金能力强劲,两房单位单价表现亮眼。
锦上路 柏瓏III
单日售出18套单位,涵盖一房、两房多款户型,其中一房户型刷新项目二手单价新高;全盘销售去化率近9成,资金回笼规模庞大。
沙田 名日·九肚山
三房海景户型趁加价前夕入市成交,避开后期3%以上涨幅;景观资源优质,吸引本地换楼客青睐,楼盘整体销售稳步走高。
二、二手楼市:全线升温 多楼盘创下近年高价+短线获利
楼市升势蔓延至全线屋苑,新入伙盘、传统蓝筹屋苑、二线住宅均录高价成交,业主持货短炒升值空间显著。
西沙 SIERRA SEA
本月累计16宗成交,小三房海景户型创下屋苑二手单价新高;实用面积523平方米,总价895万元,业主持货1年账面获利206.4万元,房价涨幅达30%。成交后同品质放盘叫价同步上调。
马鞍山 新港城
海景两房创下近两年同类高价,实用面积338平方米,优质西北海景户型议价成交;老牌业主持货14年,账面获利可观,同户型近年价格走势平稳回升。
元朗 尚悅
顶层两房连天台单位,成交价创下同户型近3年新高;实用面积356平方米连带大面积天台,相隔5个月同类户型房价升幅约9%,短持业主小幅获利离场。
鰂鱼涌 南丰新邨
两房园景户型成交活跃,持货不足1年账面获利61万元;户型实用、片区配套成熟,深受上车客青睐,二手承接力稳固。
北角 乐嘉中心
三房大户户型稀缺放盘获承接,地处地铁上盖、楼宇完成翻新,换楼客入市意愿强;业主持货一年半账面获利70万元,二线屋苑短炒氛围浓厚。
西湾河 嘉亨灣
老牌家族趁楼市高位分批减持,半年内连续售出6套单位,整体套现规模庞大;部分单位持货22年,资产升值近1.4倍,大户趁旺有序出货。
西半山 慧豪閣
高层大户户型平稳高价成交,资深家族长持15年稳健获利,跑赢大市通胀水平。
屯门 上源
三房单位沦为银主盘后降价抛售,较高峰期买入价大幅贬值,高位接盘业主账面亏损明显。
启德 澐璟
二手大户型短期转手蚀让离场,持货仅半年账面亏损幅度较大,豪宅二手流转存在价格波动风险。
三、内地买家入市行情
4月内地买家入市注册量单月达1892宗,按月大涨47.7%,创两年新高;涉及成交金额同步走高,连续多月维持高位成交。
入市偏好明显倾斜新盘,核心地段、铁路沿线、新发展区楼盘最受青睐;人才政策放宽、汇率走势利好,叠加专业人士租转买需求,支撑内地买家入市热度,后市成交有望再创新高。
四、土地&规划动态
1. 土瓜湾临海地皮推出征集意向,可建住宅体量庞大,附带安老院舍规划,预留海滨休憩空间,市场估值可观,吸引大型发展商角逐。
2. 将军澳电动车充电站用地成功批出,聚焦新能源配套布局。
3. 屯门住宅用地申请改划,拟建设残疾人士院舍,完善片区社福配套。
4. 科学园规划建设人才宿舍二期,新增近千个住宿单位,满足科创人才居住需求,预留商业及休闲公共空间。
五、工厦&商铺&拍卖市场
1. 火炭工业区以工厦业态为主,业权分散阻碍大规模住宅重建,部分重建申请未获通过;仅业权统一项目可顺利推进公屋及私人屋苑建设,工厦自用企业入市活跃,老牌工厦仍有企业整层接手自用。
2. 物业拍卖市场气氛不俗,唐楼业权、豪宅复式、海景洋房、郊区住宅银主盘均获多组买家争抢,部分拍品成交价较底价大幅走高,但仍低于银行估价,捡漏空间存在。
3. 核心地段整栋商业楼宇连租约放售,租金回报稳健,适合长线收租机构及资深投资者承接。
六、按揭政策&市场衍生现象
1. 历年多轮放宽按揭成数及首置按揭上限,降低上车门槛,支撑自住及换楼需求。
2. 400万以下物业百元印花税优惠,催生拆分业权、分拆转让避税操作,单笔可节省巨额印花税;相关成交同比上升14%,但监管设有反避税条款,规范灰色交易空间。
七、楼盘介绍
美孚新邨
大型老牌屋苑,分期建设户数庞大,双地铁交汇交通便捷,巴士小巴路网完善;户型覆盖一房至四房,面积跨度大、间隔灵活,目前放盘充足,入门门槛亲民,二手交投基础稳固。
古洞 GOODWOOD PARK
低密度独立洋房小区,户型面积宽敞、楼高通透,部分配备私家泳池、超大花园及多车位;部分双号洋房配备千万级豪华装修,私密性与居住质感突出,以议价形式放售,适合高端自住需求。
八、核心结论与趋势判断
1. 一手市场:发展商信心充足,后续以加价加推、收紧折扣为主,热门新盘超额认购、批量投资入市个案将持续增加。
2. 二手市场:蓝筹及二线屋苑价格同步修复,近2至5年高价成交频现,短线短炒获利行情延续;大户家族趁旺减持套现,后市业主议价心态转硬。
3. 需求端:内地买家、专业人士入市意愿持续走高,支撑一二手成交活跃度,刚需上车、换楼及长线收租需求同步释放。
4. 板块格局:铁路沿线、临海新区、核心传统住宅区保值能力更强;银主盘、工厦活化、地皮规划持续为市场带来新供应与投资机会。
5. 风险提示:部分豪宅及高位接手物业二手转手存在蚀让风险,拆分业权避税操作受监管约束,需理性入市。
楼市全面回暖,新盘涨价加推、二手高价成交不断,短线炒卖和长线收租都迎来窗口期。
你现阶段更看好自住上车、长线收租,还是选择继续观望?欢迎留言交流看法!
文章来源 星际地产投资策划有限公司-地产研究院