昆明二手房行情数据拆解透
- 2026-05-26 18:03:14
一、核心数据对比（4月月度 vs 5月周度）
指标 2026年4月（月度数据） 2026年5月18-24日（周度数据） 趋势解读
挂牌均价 1.11万/㎡，环比上月-0.3% 1.1万/㎡，与上周持平 价格整体走弱，进入横盘阴跌通道，买方议价权持续上升
新增挂牌量 9103套，环比+5.7% 1923套，环比+5.3% 供应端持续放量，卖家抛售意愿强，周度挂牌量仍在小幅上涨
看房人数 22313人，环比-11.1% 5103人，环比-5.5% 需求端持续萎缩，市场“冷”得明显，客户观望情绪浓
二、关键信号拆解
1. 供需严重失衡：供应多、需求少，价格下行压力大
• 供应端：4月全月新增挂牌超9000套，5月单周新增仍接近2000套，说明卖家扎堆出货，市场上“卖盘”越来越多。
• 需求端：4月看房人数同比大跌11.1%，5月周度数据再跌5.5%，说明真正想买房的客户在变少，市场是典型的“买方市场”。
• 结果：供远大于求，挂牌均价已经开始阴跌（4月跌0.3%），后续议价空间只会越来越大，对我们维护业主、谈价的压力会更大。
2. 价格分化：区域冷热不均，机会与风险并存
从涨跌幅地图能看到明显分化：
• 热门上涨区域：黑林铺（+79%）、部分区域（+23%/+27%），这些板块要么是学区利好、要么是配套升级，属于昆明二手房里的“硬通货”，抗跌性强，也更容易成交。
• 下跌区域：高新（-32%），这类板块可能存在供应过剩、配套老化或接盘侠少的问题，后续议价压力会非常大，维护时要提前给业主打预防针。
• 持平区域：西部客运站（0%），价格进入僵持阶段，买卖双方博弈激烈。
3. 房源特征变化：刚需/改善两极分化
• 4月新上房源以大户型改善盘为主（东盟森林180㎡+，总价130-139万），说明改善型业主也开始抛售，这类房源总价高、客户群体窄，去化周期会更长。
• 5月周度新上房源以小户型刚需盘为主（蔡家村小区63.5㎡/42万、和平壹号30.77㎡/36万），说明刚需盘的挂牌量也在增加，竞争更激烈，这类房源的优势是总价低、客户基数大，但价格战会更严重。
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