4・29新政落地满一个自然月，5月的数据就是市场最真实的答卷。
整体体感很直观，新房成交稳步走高，核心改善、豪宅率先跑通去化；二手房成交守住高位、没有继续猛冲；案场来访认购整体上涨，但行情集中在五一前后，中下旬购房节奏慢慢回归常态。
新政盘活了积压的购房需求，但购房者出手明显谨慎，不会盲目跟风入市。核心地段楼盘不愁走量，远郊楼盘依托自身定价与产品优势去化；稀缺豪宅开盘去化表现优异，不同项目依托自身定位实现差异化成交。
本文基于克而瑞深度咨询丨普睿深圳区域《2026年5月深圳房地产市场观察简报》，还原5月深圳楼市最真实的一面。
5月新房供货量明显收缩，新增住宅供应 20.8万㎡，环比大跌 39%，不过成交逆势冲到 40.9万㎡，环比上涨 19%。4月不少楼盘赶在新政节点提前抢开，透支了部分5月的供货，供应下滑在预期之内。成交逆势上涨，实打实是新政释放的改善、资产配置需求在落地。- 手握地段、配套稀缺的核心盘，承接改善和高净值客户；
当下市场需求分层已经定型，买改善盯地段资源，买刚需盯着落地成本，两类客群的置业逻辑完全割裂。5月新房预售均价 6.65万/㎡，环比涨 1.8%、同比涨 5.7%。宝中观潮府、前海招商海晏府、深圳湾澐玺集中网签，拉高高端房源成交占比，带动均价上行。关外刚需项目以特价、分期、渠道优惠作为常规营销手段，刚需板块价格运行平稳。
全市26个统计板块里，近七成板块5月成交环比下滑，下滑板块基本扎堆龙岗、光明、坪山等外围片区。新政带来的红利很难均匀落地到所有片区，配套短板、库存偏高的区域，去化压力短期难消解。
成交户型上，500万以内房源成交947套，牢牢占据刚需基本盘。千万级以上房源成交受新盘网签节奏影响，月度数据起伏偏大。置业门槛决定购房选择，刚需盯总价、改善看配套、顶豪抢稀缺，5月成交数据完美印证这个规律。
5月二手网签5680套，环比微涨 1%、同比涨 25%，成交均价 43615元/㎡，环比微涨 0.8%、同比仍跌 4.8%。新政激活积压一年的置换和刚需，成交稳住高位，市场处在买方议价占优的修复阶段。
5月二手与新房成交比值1.31，创下2025年以来最低。
过去很长一段时间二手房主导成交。5月核心新盘集中入市，改善需求转向新房市场，新房成交占比稳步提升，一二手之间的成交差距持续收窄。后续新房供应持续放量，二手房独占成交主力的局面还会继续改变。
各大中介门店带看量维持高位，看房人流肉眼可见增多，政策利好顺利转化成线下看房热度，成交落地多依托合理议价。
核心片区优质房源业主心态慢慢变硬，议价空间持续收窄；外围房源议价空间相对充足，整体呈现成交先行回暖，价格滞后修复的特征
截至5月末全市二手挂牌104680套，同比大涨 46%，挂牌库存仍处在历史高位，购房者可选房源十分充足。
区域挂牌分化一目了然，龙岗2.68万套、宝安1.88万套，两大外围片区房源扎堆，同业竞争激烈；南山、福田、罗湖依托成熟配套与置换需求，挂牌体量居中；剩余远郊片区新房持续分流客源，二手挂牌量偏低。
随着新政落地，部分手握优质学区、地段房源的业主萌生惜售想法，但大范围捂盘惜售没有出现，庞大挂牌基数压制房价大涨空间。
全月跟踪121个在售楼盘，盘均来访环比 +11%、认购环比 +17%，转化率小幅上涨0.3个百分点。拆分周度数据，市场冷热切换特别明显。五一假期叠加新政、房企集中放优惠，上旬到访认购冲到月度峰值；假期过后优惠收紧、政策利好慢慢消化，案场客流快速回落至4月末水平。客户看房积极性上来了，但下单决策越来越谨慎。5月9个项目开盘推新，合计1351套房源，整体去化 44%，创下近一年开盘去化新高。宝中观潮府全盘售罄、蛇口信悦湾去化 97%、深圳湾澐玺去化 91%，顶豪凭借地段、景观、圈层资源，不用低价走量就能快速清货。反观光明、盐田远郊项目，龙湖观萃采取少量多批的推盘策略，不同楼栋根据产品定位实现差异化去化，各项目依托自身产品与定价实现各自成交表现。从月度认购榜单能直观看到市场流向，光明4个项目挤进前十，片区新盘扎堆、总价友好，成为刚需刚改首选。南山依靠两个单价 17万+ 的顶豪上榜，高净值群体优先入手核心稀缺物业。
刚需购买力扎堆光明，高端资金聚焦南山，深圳购房客群的分区选择越来越固定。
存量在售项目表现两极分化，部分项目受尾盘、片区新盘分流影响认购小幅回落；珈誉玖玺、创城云璞依托补贴、特价等营销动作实现认购上涨。
靠噱头、活动造势引流的时代已经过去，能不能成交最终落脚在定价、地段、产品本身，优惠到位才是远郊盘稳成交的硬性逻辑。
4・29新政落地见效，6月政策端进入观望周期，短期不会出台新一轮强刺激。新房大批量上新，核心改善盘集中供货，市场结构性修复延续；二手房成交保持韧性，价格分化进一步拉大。
一两个月内调控重心放在观察现有政策成效，紧盯核心区房价波动、外围库存去化、二手挂牌变化。短期内落地内容集中在公积金办理、过户网签等便民优化，全面放宽限购限贷的可能性极低。
倘若下半年外围市场去化不及预期，才会针对性调整龙岗、坪山等库存大区的置换相关政策，一城一策、分区调整依旧是调控主思路。
6月超12盘计划开盘加推，近六成房源集中南山、前海、宝中核心片区。业内测算全月新房成交环比涨 5-10%，均价小幅上行 1-3%。
核心改善盘慢慢收回各类折扣，价格抗跌属性凸显；关外刚需项目依旧死守特价、高佣、购房补贴，以价换量的格局短期不会改变。6月新房不愁货源，楼盘之间的比拼重点，还是地段和定价。
置换需求还在持续释放，6月二手网签大概率小幅走高，同比继续保持高增速。
整体均价难有普涨行情，南山、福田优质次新议价空间继续收缩；龙岗、宝安海量刚需房源，业主让利促销仍是常态。购房者挑房标准越来越细，楼龄、配套、业主诚意全部纳入考量，劣质房源很难借着行情涨价。
结语
5月的数据，算是把新政后的真实楼市扒得明明白白。行情回暖不假，但全市场普涨的行情并没有出现。
核心稀缺物业率先走出量价齐升，外围刚需靠降价守住成交，中端改善盘卡在中间承压，市场分层彻底落地。需求确实被新政激活，但现在的购房者变得理智，不会跟风盲目入市。
6月市场延续现有运行逻辑，政策余热慢慢消退，新增供应扎堆入市，板块、楼盘分化只会越来越明显。
对开发商而言，政策红利只是短期助推，想要跑量，要么攥紧地段优势，要么把价格做到片区有竞争力；对购房者来说，回暖周期筛选房源更要务实，区分板块价值、房源优劣，避开虚高报价。
⚠️特别提示：本推文仅涉及月报部分核心观点。各板块成交波动详细散点图、中介渠道带看及成交走势等完整分析，详见完整版报告。
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