一、淡旺季划分&入住率
1、旺季两段（全年核心盈利期）
①暖冬康养季：11月—次年3月（5个月）
成都、重庆候鸟老人越冬旅居，长租为主，入住率75%~90%，春节前后接近满房95%；大多包月住1~4个月，散客少、稳定省心。
②夏季避暑季：6—8月（3个月）
攀西酷暑，本地、西昌、攀枝花游客避暑，周末爆满，工作日平缓，平均入住率60%~75%，以短住2~5天为主。
2、平季（4、5、9、10月，4个月）
踏青、赏花、周末短途自驾游，客流零散，入住率35%~50%，只靠周末客源。
二、房价市场价（单间客房）
1）冬季包月康养价
普通简约房：1500～2200元/月（不含餐）
中等精装康养房：2300～3200元/月
带小院、采光好康养房：3300～4500元/月
（候鸟客偏好长租包月，是全年最大收入来源）
2）夏季度假散客日价
平日：120～180元/晚；周末：200～300元/晚
节假日（五一、国庆、春节）350～500元/晚
3）春秋平季日价
平日100~140元/晚，周末160~220元/晚
三、投入成本（两种模式：自建房改造 / 租房改造）
模式A：自家闲置农房改造（高丰村民居多为此类）
1、简装经济型（6间客房）
硬装+家电软装7～11万；适合中老年康养客，简约干净。
2、中端康养民宿（6间客房）
硬装软装庭院打造13～18万，配套休闲喝茶区域，溢价更高。
运营杂费全年：水电、耗材、网络、洗护用品、平台佣金1.2万～2万元。
模式B：租赁房屋改造
海花沟周边农房整院年租金2.5万～4.5万；再加装修投入，前期压力更大。
四、年收入&净利润测算（主流6间客房小院）
①简装平价民宿（主打包月候鸟客）
- 全年总营收：14.5万～18万元
- 全年运营开销：1.6万左右
- 年纯利润：12～16万元
装修回本周期：10～14个月
②中端精装康养民宿（长短租兼顾）
- 全年总营收：19万～25万元
- 全年运营开销：2万元左右
- 年纯利润：17～22万元
装修回本周期：12～18个月
五、优劣势关键点
优势
1、双旺季：冬避寒、夏避暑，区别普通景区只一季火爆；候鸟长租锁定稳定收入，淡季不至于空房亏损 。
2、客源固定：成都养老群体逐年增多，动车3.5小时直达，客源持续增长。
3、可以顺带售卖本地农产品（草莓、腊肉、土鸡）增加副业收入。
短板
1、4、5、9、10月四个月属于淡季，收入偏低，全靠冬夏两季赚钱。
2、主打康养，装修不需要网红花哨，但采光、取暖、安静环境硬性要求高。
3、做包月康养房需要简单膳食服务，耗费人力时间；无人托管难度大。
六、实操建议
1、新手优先自家房子改造，避开租房成本，风险最低；
2、前期主打冬季包月康养为主，夏季短租为辅；
3、预留公共休闲区域，老人喝茶聊天，更容易长期复购；
4、不用盲目高端装修，干净舒适、保暖向阳是康养客首要需求。
