今天杭州这场土拍再度引爆行情！经过整整243轮激烈角逐，超10家房企贴身比拼，最终招商蛇口以60.94亿元拿下滨江永久河单元宅地，溢价率79.03%，成交楼面价51577元/㎡。
一、硬核配套。这宗地块之所以引发房企疯抢，核心在于全能顶配的地段资源：距离6号线建业路站仅300米，往北500米直达省儿保滨江院区，700米直达滨江宝龙城；教育资源加持高新实验学校、滨江实验小学，坐拥核心成熟地段，稀缺性十足。
二、地价对标。我们再来横向对标江南岸核心地价：本次地块楼面价，几乎和萧山保利天珺51611元/㎡完全持平，仅小幅低于奥映世纪54472元/㎡。但最关键本地块位于滨江核心区，容积率为2.2，密度远低于前两个奥体核心地块，更低的容积率意味着更高的居住舒适度和产品打造上限，同时用地面积约5万方，未来是接近450户的中大型社区，综合性价比和产品潜力更具优势。
两百多轮的疯狂竞价，足以看出房企对这块宝地的十足底气，也基本敲定了项目定位：滨江区将再添一座单价8万+/㎡的高端豪宅。
而江南顶豪市场的强悍购买力，早已被真实数据验证。目前保利天珺、奥映世纪、海潮玖序三大网红顶豪，总销售额已经逼近100亿，足以证明滨江、钱江世纪城的高端改善客源极其充裕，应该能撑得起新一轮高端地块的定价。
三、产品预判。结合地块L型形状，叠墅+高层的高低搭配可独立成组团在该地块实现，减少叠墅与高层之间的干扰。若落地叠墅产品，未来单价大概率突破9万+/㎡，单套总价轻松超2500万，打造终改藏品。
不过我更看好另一种更宜居的开发思路：地块周边并非纯粹居住区，业态混杂、人流相对复杂。如果项目放弃高低配，整体打造小高层+纯洋房产品，搭配社区整体抬板设计，就能彻底隔绝外部嘈杂环境，独立打造私密、纯粹的内部社区氛围。相比高低配社区，这种密度适中、纯粹的整盘改善社区，整体居住质感、宜居度会更高。
随着永久河地块尘埃落定，江南豪宅行情持续火热，刚需赛道竞争白热化，杭州楼市冷热不均的市场格局进一步凸显。
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