南京楼市行情反转,多盘房价下探80%
南京楼市这两年出了件事,很多人看到新闻说房价暴跌80%,第一反应是不可能,觉得媒体在制造焦虑,但你要是真去看数据就会发现,这个数字虽然夸张,但它确实在某些盘子上发生了,只不过大家理解错了一件事,房价跌80%和楼市崩盘根本不是一回事,因为这次跌的不是那些正常流通的商品房,跌的是法拍房,是那些烂尾多年最后被强制执行的项目,这些房子本来就不在正常市场里流通,它们的价格跟真实的市场价从来就不是一个体系。
你去看那些所谓暴跌80%的盘,基本都是2017年前后高价拿地的项目,开发商当时觉得南京会继续涨,结果2018年之后政策收紧,资金链断了,房子盖到一半停工,业主维权好几年没结果,最后进入法拍流程,法拍的起拍价是按评估价打折算的,评估价又是按当年的成本价倒推,这个价格跟现在的市场价当然差得远,所以你看到的80%跌幅,其实是两套定价体系之间的落差,不是真实的市场价在跌。
那南京楼市真实情况是什么样,其实是在缓慢下调,但远没有到崩盘的地步,你去看二手房成交数据就知道,核心区的房子跌幅大概在15%到20%之间,远郊的新盘跌得多一些,能到30%,但这个跌幅是从2021年的高点算起的,那时候南京房价已经被炒到一个不合理的位置,现在跌回来只是在修正泡沫,不是市场崩了。
真正能说明问题的是成交量,南京去年二手房成交量比前年少了40%,新房成交量也在萎缩,这才是核心,不是房价跌到没人要,而是有购买力的人变少了,因为这两年经济环境变了,大家对未来预期不确定,不敢轻易背房贷,尤其是年轻人,他们看到裁员潮看到降薪潮,就算房价降了也不敢买,这跟2015年那会儿完全不一样,那时候房价稍微降一点就有人抢着入场,现在降20%都没人动。
开发商现在也在调整策略,他们不再像以前那样死扛价格,而是开始打折促销,送车位送装修送家电,各种变相降价的手段都用上了,但效果一般,因为购房者已经不相信这套了,大家心里都明白,现在买房不是抄底是接盘,谁也不想当那个最后的冤大头,所以宁可观望也不出手,这种心态一旦形成,市场就会进入一个僵持状态,开发商降价卖不掉,不降价更卖不掉,购房者等着再降,结果就是成交量持续低迷。
南京楼市这轮调整什么时候能结束,没人说得准,但有一点可以确定,短期内不会有V字反转,因为支撑房价上涨的那些因素都变了,人口流入速度在放缓,产业增长也没有以前那么快,最关键的是,购房者的预期彻底变了,他们不再相信房价永远涨,这种预期一旦转变,就很难再扭回来。
政府这边也在想办法救市,降首付降利率放松限购,但作用有限,因为这些政策只能解决买得起的问题,解决不了敢不敢买的问题,真正的底部要等到大家觉得不买房会吃亏的那一天,而现在的情况是,大家觉得买房才会吃亏,这个心理转折点什么时候出现,取决于经济什么时候真正企稳,就业市场什么时候恢复信心,这些都不是短期内能看到的。
所以如果你现在想在南京买房,别指望抄底,也别相信那些80%暴跌的新闻,去看真实的成交数据,去看你想买的那个片区最近三个月的成交价,然后判断这个价格你能不能接受,如果觉得合适就买,如果还想等就继续等,但别幻想房价会回到2015年的水平,那不现实,市场调整的过程很长,有耐心的人才能等到真正的机会。
小贴士: 买房之前一定要去实地看周边配套和交通,别只看售楼处的沙盘,法拍房虽然便宜但坑多,没有专业人士帮忙千万别碰,另外现在银行贷款审批比以前严很多,先去银行问清楚自己能贷多少再去看房,省得白跑一趟。
