中国不动产资管行业正迎来历史性发展机遇。2025年12月31日，证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着中国 REITs 市场从基础设施领域向商业不动产领域的重大扩容，开启了 "商业 + 基建 REITs 并行" 的新时代。这一里程碑式的政策突破，不仅为中国万亿级商业地产市场注入了全新的金融活力，更为不动产资管行业的转型升级提供了重要路径。
当前，中国公募REITs 市场已发展成为亚洲第一、全球第二的市场，截至 2025年12月31日，全市场上市基础设施公募 REITs 产品共78只，总发行规模约 2200亿元。与此同时，香港REITs 市场经过20年发展，共有11只上市产品，总市值约1520亿港元。随着商业不动产REITs 试点的启动，中国不动产资管市场正站在从规模扩张向高质量发展转型的关键节点。
一、政策环境与监管框架：商业REITs 时代的制度基石
1.1 商业不动产 REITs 试点政策体系的全面构建
中国商业不动产REITs试点政策采用了"1+3+N"的立体化制度框架，这一框架设计体现了监管层对市场发展的系统性思考和前瞻性布局。
"1" 代表核心纲领性文件，即《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，该公告共八条，自2025年12月31日起正式实施。公告明确了商业不动产REITs的产品定义：通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。这一定义为整个市场的发展奠定了清晰的法律基础。
"3" 代表证监会层面的三项配套安排，包括1项通知《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》和2项工作规程。这些配套安排从基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等方面，构建了商业不动产REITs 的核心制度安排。
"N" 代表自律组织层面的 17 项配套规则，由沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位制定。其中，上交所建立了商业不动产REITs 市场服务直通车机制，组建专项服务团队，重点支持商业综合体、商业零售、办公、酒店等业态申报。深交所则形成了"1+7+6"的 REITs 规则指南框架，即1项业务办法、7项业务指引和6项业务指南，新增了商业不动产REITs经营与财务情况、资产评估、运营管理安排等方面差异化的核查要求。
1.2 香港 REITs 市场监管优化与跨境互联互通推进
香港作为国际金融中心，其REITs 市场监管体系在2025年也迎来了重要优化。香港证监会推出了REIT Channel 一站式咨询通道，预期新REIT 授权申请可在正常情况下于申请受理之日起四个星期内决定，大幅提升了审批效率。
在税收政策方面，香港REITs 交易印花税豁免已于2024年12月21日起正式生效，同时REITs 补贴政策延长至2027年5月9日，单只产品最高补贴500万港元，这些措施显著降低了市场参与者的成本负担。
更为重要的是，香港证监会正积极推动REITs 纳入沪深港通，计划将港股人民币柜台、房地产投资信托基金和交易所买卖基金等更多产品纳入互联互通机制。这一举措将极大提升两地REITs 市场的流动性和投资便利性，为跨境不动产投资创造了新的机遇。
1.3 从基础设施到商业不动产：REITs 政策演进的历史脉络
中国REITs 政策的演进呈现出 "门槛降低、范围扩大、速度加快"的清晰趋势。2020年4月，证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施 REITs 试点。
经过一年多的精心筹备，2021年6月21日，首批9单公募 REITs 项目在沪深交易所正式上市，标志着试点工作进入实操阶段。此后，REITs 市场进入快速发展期，资产类型从初期的仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等传统基建领域，逐步扩展至清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等多个新兴领域。
2024年8月1日，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》正式实施，标志着基础设施REITs进入常态化发行阶段。而2025年12月31日商业不动产REITs 试点的启动，则标志着中国REITs 市场进入了 "商业不动产与基础设施REITs 并行发展" 的新阶段 。
值得注意的是，2025年版行业清单首次将商业办公设施作为独立资产大类纳入REITs 范围，支持超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目发行REITs，这一突破为商业地产的证券化打开了广阔空间。
二、市场发展现状：亚洲第一市场的规模与结构特征
2.1 中国内地 REITs 市场：规模突破与结构优化并进
中国公募REITs 市场在2025年实现了规模与质量的双重提升。截至2025年12月31日，全市场上市基础设施公募REITs产品共78只，总发行规模约2200亿元，新增规模与2024 年大致持平，REITs 产品新增20只，发行额600亿元。
从市场结构来看，REITs 产品呈现出多元化发展格局。园区基础设施REITs 为20只，占比25%；消费基础设施REITs为12 只，占比15%；仓储物流类10 只，占比14%；保障租赁住房8 只，约占11%。这种多元化的资产结构不仅分散了市场风险，也为投资者提供了丰富的配置选择。
在市场质量方面，2025年出现了多个具有里程碑意义的 "首单" 项目：首批两单数据中心REIT（南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT）、首单供热管网REIT（国泰君安济南能源供热REIT）、首单城市更新产业园REIT（华夏金隅制造工场REIT）等相继落地，标志着公募REITs 已覆盖产业园、仓储物流、保租房、消费、高速、市政环保、能源和数据中心八大领域。
2.2 香港 REITs 市场：成熟市场的调整与机遇
香港REITs市场经过20年发展，已形成相对成熟但高度集中的市场格局。截至 2025年12月，港股共有11只上市REITs，总市值约1520亿港元，其中领展房产基金占据近七成份额，凸显其作为亚洲最大房地产信托基金的主导地位。
然而，香港REITs 市场近年来面临较大调整压力。受宏观经济环境和海外加息周期影响，市场规模从2019年的2872亿港元收缩至2025年的1520亿港元，缩减约 47%。2025年中期，香港及内地房地产信托基金普遍面临业绩压力，核心指标显示租金增长乏力、出租率下滑或空置率上升，反映商业地产市场整体疲软。
尽管面临挑战，香港REITs市场仍展现出独特优势。香港拥有全球投资者基础、稳健的市场环境和广泛的投资范围，对物业类型和地理位置没有限制，包括物流、数据中心、医院、基础设施物业等，且可以单一物业或新物业设立。这些优势为香港REITs市场的未来发展提供了坚实基础。
2.3 交易活跃度与投资者结构：机构主导下的市场特征
中国REITs市场呈现出明显的机构主导特征，且机构化程度持续提升。截至2025 年6月末，REITs 市场的机构投资者占比达97.21%，较2024年底提升了0.8个百分点。其中，券商自营和资管合计约占43.3%，保险公司及资管合计约占 31%，两类机构占据绝对主导地位。
从投资者结构的细分来看，原始权益人及关联方作为REITs 市场基石，持仓占比高达56%；券商参与度最高，总持仓超700亿元；保险机构持仓超600亿元。这种以长期资金为主导的投资者结构，为市场提供了稳定的配置需求，也在一定程度上影响了市场的流动性特征。
在交易活跃度方面，2025年REITs 市场呈现出 "一级市场火热、二级市场调整"的分化格局。一级市场认购热情持续高涨，以华夏中海商业 REIT 为例，其公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别达到 361.9 倍和 320.5 倍，累计认购金额近 1600 亿元。
相比之下，二级市场在2025年下半年出现明显调整。12月沪深 REITs 日均换手率降至0.40%，处于2025年单月最低水平，其中保租房板块缩量最为明显，换手率较上月下降 0.45个百分点至0.38%。这种流动性不足的问题，主要源于全市场REITs流通盘不到20%，大部分份额集中在机构手中，小盘REITs 的买卖价差可能超过5%。
2.4 与国际市场的比较：巨大的发展潜力
尽管中国REITs市场已成为亚洲第一、全球第二，但其发展潜力仍然巨大。根据摩根士丹利的分析，中国境内REITs市场占股市比例仅为0.15%，而成熟市场这一比例为5.2%，如果要达到成熟市场水平，境内公募REITs 市场未来可能有 30 倍以上的增长空间，即可以达到1万亿美元。
与其他亚洲市场相比，中国REITs 市场在数量上领先，但在规模上仍有差距。截至2025年9月30日，新加坡共有41只 REITs 和房地产信托，总市值达到1010亿新元（约合人民币5100亿元）；中国香港上市REITs共11只，总市值合计约1517.9亿港元。中国内地REITs 在产品数量上已超过香港、新加坡及日本市场，但总市值仍有较大提升空间。
三、机构布局与竞争格局：头部集中与多元化并进
3.1 头部资管机构：华夏基金领跑，市场集中度较高
中国REITs 管理人市场呈现出高度集中的头部效应。根据最新数据，华夏基金以近495亿元管理规模位居榜首，市占率超两成；南方基金、平安基金、中信建投基金等6家机构管理规模均破百亿元；9家管理人实现产权类与特许经营类项目全覆盖，多元化布局趋势明显。
具体来看，截至2025年底，华夏基金作为基金管理人已累计发行 19 单公募 REITs产品，累计发行规模达454亿元（不含扩募），占全部境内已发行公募 REITs规模的20%，排名市场第一。中金基金紧随其后，REITs 规模超过280亿元；平安基金公募 REITs 规模也超过150亿元，位列第三。
这种头部集中的格局反映了REITs 业务的专业性壁垒。REITs产品的设计、发行和管理需要深厚的不动产投资经验、专业的资产管理能力和完善的风险管理体系，这些要求使得具备综合实力的大型资管机构在竞争中占据优势地位。
3.2 外资机构加速布局：抢占中国 REITs 市场先机
外资机构正通过多种方式加速布局中国REITs 市场，2025年成为外资在中国 REITs 市场的突破之年。
在公募REITs 领域，2025年上半年，外资加速布局中国内地公募 REITs 市场，4月16日，华夏基金上报了首只由外资发起的消费类 REIT—— 华夏凯德商业资产 REIT，总规模约28亿元，首批纳入的底层资产为广州凯德广场和长沙凯德广场。12月19日，"华夏安博仓储 REIT" 登陆深交所，这是全球物流巨头安博集团首次在中国市场发行REIT。
在Pre-REITs 领域，外资与险资的合作成为新趋势。2026年1月，领盛联合国寿资本设立 SPV，收购上海两处长租公寓项目，业内推测此举意在抢占首单外资保租房REITs。友邦、中宏等险资此前通过Pre-REITs 基金收购上海松江柚米社区，保租房赛道成为跨境资管与险资布局热点。
外资机构参与中国REITs 市场具有多重优势：一是带来国际成熟市场的管理经验和运营模式；二是引入全球化的资产配置视角；三是有助于提升中国REITs 市场的国际化水平和全球竞争力。
3.3 险资配置：从战略投资到深度参与的全链条布局
保险资金已成为中国REITs 市场的核心配置力量，其参与程度从战略投资逐步扩展到全链条布局。
在投资规模方面，2025年一季度保险机构对公募 REITs 的持仓规模同比激增 170%，险资持有公募 REITs 规模已突破1200亿元，其中保租房类占比超六成。国寿投资已参与21只 REITs 战略配售，覆盖保租房、能源等多业态，在招商高速公路 REIT、银华绍兴原水水利 REIT 等项目中，险资配售占比均超10%。
在投资策略方面，险资呈现出三大特点：第一，偏好长周期、稳定现金流资产（如数据中心、长租公寓），匹配久期需求；第二，银行理财多采取"跟投策略" 规避经验不足风险，借助私募REITs 净值波动相对较小的特点，实现稳健投资；第三，保租房延续经营韧性，政策性租赁住房稳定性优于市场化项目，体现出较好的防御属性。
特别值得关注的是，险资正从单纯的财务投资者向战略合作伙伴转型。国寿资本与上海城投控股、弘毅私募基金签署战略合作框架协议，将合作领域拓展至租赁住房Pre-REITs 基金，主要投资位于上海的保障性租赁住房项目。这种深度合作模式，不仅为险资提供了更多投资机会，也为REITs 市场的长期发展提供了稳定的资金来源。
3.4 Pre-REITs 基金：构建 "投融管退" 完整生态
Pre-REITs 基金作为连接私募投资与公募REITs的重要桥梁，在2025年迎来爆发式增长。根据戴德梁行的统计，截至2025年12月31日，机构间 REITs（持有型不动产 ABS）累计发行规模达475亿元，产品数量增至22 只，其中2025年新增发行16单，较2024年的5 单实现逾两倍增长。
在产品创新方面，2025年12月25日，华润置地与华夏基金下属私募股权子公司华夏股权成功设立购物中心私募股权投资基金 "润盈华夏"，规模为3亿元，这是近年来国内首单由公募基金私募股权子公司主导设立的Pre-REITs 基金。华润置地还与中信金石基金成立了另一个基金"润盈金石"，规模达到27亿元，两只基金共同投向华润置地位于西安、贵阳及大连的购物中心项目。
Pre-REITs基金的发展具有重要意义：一是为商业地产项目提供了 "从培育到上市" 的完整路径，通过专业的资产培育与运营提升，待项目满足相关监管要求后，优先通过公募REITs实现退出；二是为投资者提供了更多参与REITs投资的渠道，特别是在项目培育期即可介入，分享资产增值收益；三是促进了不动产资管行业的专业化分工，形成了 "私募基金培育 + 公募REITs退出" 的轻重资产分离模式。
四、产品创新与商业模式：多元化资产类型与创新运作机制
4.1 新产品类型的突破性发展
2025年，中国REITs市场在产品创新方面取得了历史性突破，新增了多个具有里程碑意义的资产类型。
数据中心REITs成为市场新宠。南方万国数据中心REIT 与南方润泽科技数据中心REIT作为首批数据中心REITs，截至2025年9月15，其年化收益率分别为 13.49%和15.17%，显著高于其他类型REITs。数据中心REITs 的高收益主要源于其独特的商业模式：采用批发型模式，底层租户通常只有 1 家大厂，上架率接近100%，且剩余租期仍有5年以上，现金流稳定性极强。
保租房REITs 展现稳健经营特征。保租房类REITs 平均年化收益率约在 2.81%-4.10%之间，有明确的政策支持，运营能力强，现金流分派率较高，是机构投资者的配置优选。截至2025年三季度末，保租房REITs底层项目平均出租率为 96.1%，8只保租房REITs整体出租率维持在93% 以上。苏州恒泰租赁住房REIT 作为江苏省首单租赁住房公募REITs，于2025年5月21日上市，开创了长三角人才安居工程与资本市场深度联动的新模式。
绿色REITs 引领可持续发展。在"双碳" 目标背景下，绿色REITs成为市场新热点。部分数据中心项目在绿色发展方面表现突出，如昆山国金数据中心 2024 年可再生能源使用比例达100%，电能利用效率PUE水平为1.24，处于华东区域领先位置。商务部等9 部门发文支持绿色消费项目发行基础设施REITs，为绿色 REITs的发展提供了政策支持。
4.2 商业模式创新：轻重资产分离与专业化运营
中国REITs市场在商业模式方面呈现出"轻重资产分离、专业化运营"的创新趋势。
在资产运营模式方面，东久新经济REIT的实践具有代表性。该REIT开展私募股权投资，重点布局生物医药、新一代信息技术、新能源、人工智能、绿碳储能等新经济行业，打造产业和基础设施轻重资产闭环。截至目前，东久新经济REIT共有租户45 家，主要集中在信息产业、精密器械、高新材料和汽车装备等领域，与国家产业政策高度契合。
在管理模式创新方面，华润置地的"润盈" 双基金模式开创了Pre-REITs与公募 REITs联动的先河。"润盈华夏" 和 "润盈金石" 两只基金合计规模30亿元，作为 Pre-REITs策略的权益型私募股权投资基金，拟投资项目参照公募REITs标准，后续优先考虑通过公募REITs扩募的方式实现退出，从而构建 "Pre-REITs 到公募REITs" 的完整REITs合作生态。
在运营管理创新方面，消费REITs通过品牌焕新与设施升级强化竞争力。以中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城为例，其2024年以来持续优化业态组合：零售板块深耕户外运动赛道，引入The North Face L4+、KAILAS、HOKA 等中高端户外品牌；餐饮板块丰富菜系矩阵，全年共引入 27 家区域首店，持续为消费者创造优质体验。
4.3 交易结构创新：扩募机制与产品设计优化
2025 年，中国 REITs 市场在交易结构方面实现了多项创新突破。
在扩募机制方面，监管层持续优化相关制度安排。深交所修订的业务规则缩短了申请新购入不动产项目的时限要求，从上市之日至提交基金变更注册申请之日由满十二个月调整为满六个月，大大提升了REITs的扩募灵活性。同时，支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs 通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，提升单只REITs资产规模和风险抵御能力。
在产品设计方面，商业不动产REITs在继承基础设施REITs成熟规则的基础上，针对商业不动产的独特属性作出了适应性安排。在收益分配方面，未来两年每年净现金流分派率以十年期国债利率为基准，区分租赁型和收费型项目设定不同要求。在审核机制方面，构建了以"管资产" 为核心的审核体系，强化对资产真实性、收益稳定性、运营管理机制等重点事项的审核。
在定价机制方面，深交所优化了发售定价安排，允许约定高价剔除机制，明确优先向认可REITs长期投资价值的网下投资者配售、合理确定战略配售规模等要求。这些创新措施有助于提升REITs产品的定价效率和市场认可度。
4.4 中国特色的 REITs 结构设计
中国REITs采用了独特的 "公募基金 + ABS" 双层结构，这一设计被称为具有东方特色的创新模式。具体而言，底层的房产项目先打包成资产支持证券（ABS），然后公募基金再购买这个ABS，形成了 "公募基金 + ABS + 项目公司" 的三层结构。
这种结构设计的优势在于：一是实现了风险隔离，确保基金财产的独立性；二是符合中国现行的法律框架，在现有监管体系下实现了REITs的创新发展；三是为未来的制度优化预留了空间，可以根据市场发展需要逐步简化结构。
然而，这种结构也存在一定的复杂性。清华大学五道口金融学院的专家建议，应研究简化"公募基金 + ABS + 项目公司" 三层结构，让基金持有人和资产运营方的角色更统一，从根本上理顺利益关系。这一建议反映了市场对进一步优化REITs结构设计的期待。
五、市场趋势与投资机会：2026年展望与结构性机遇
5.1 2026年市场发展趋势：震荡分化中的结构性机遇
展望2026年，中国REITs市场将呈现 "震荡分化、结构优化"的发展态势。
从宏观环境来看，中期低利率环境延续与高票息资产供给稀缺的背景，对REITs 市场形成一定支撑。业内人士2026年公募REITs市场持积极乐观态度，核心驱动力是政策红利与市场生态完善带来的高质量发展机遇。REITs市场将呈现 "存量盘活" 与 "高质量发展" 并重的态势。
从市场走势来看，2026年REITs将步入 "震荡分化" 的新阶段 ：整体走势受利率环境制约呈震荡格局，但底部有支撑；发行与打新的分化将催生结构性机会，新赛道与新产品（如REITs-ETF）值得重点关注；择时上需锚定估值信号，把握精准布局机会。
从供给端来看，商业不动产REITs试点的启动将带来巨大的增量空间。招商基金预测，若初步保守假设我国商业不动产的REITs化率为 1%-3%，则我国商业不动产市场的潜在市场空间约为 0.4-1.5 万亿元。预计未来 4 年公募REITs发行总数或将达到 150 个，呈现数量增速逐步降缓、新发和扩募并举的态势，总市值规模或将达5000 亿元以上，相比 2025 年将会有 1 倍左右的提升。
5.2 不同资产类型的投资价值分析
2026 年，不同类型REITs的投资价值呈现明显分化，投资者需要根据自身风险偏好和投资目标进行差异化配置。
抗周期稳现金流资产展现防御价值。消费基础设施、政策性保租房和市政环保REITs需求刚性强，受经济周期影响小，在2025年调整中已展现抗跌性，适合追求稳健收益的资金。特别是保租房REITs，项目租金低于周边市场化产品，具备价格优势，预测期内出租率将保持 93.2%-93.6%，租金年增长率 2%，长期净收益增长率 1.75%。
高成长资产蕴含超额收益机会。数据中心REITs凭借其独特的商业模式和稳定的现金流，展现出较高的投资价值。得益于大租户长租约锁定，短期运营稳定性较好，但需关注后续周边市场租金变化以及大租户需求变化。仓储物流REITs 受益于电商物流的持续发展，也具有较好的增长潜力。
商业不动产REITs迎来历史性机遇。随着商业不动产REITs试点的启动，购物中心、写字楼、酒店等传统商业地产将迎来证券化浪潮。预计2025年商业地产 REITs发行规模将突破500亿元，推动行业证券化率提升至15%。投资者应重点关注位于核心城市核心地段、运营管理能力强、现金流稳定的优质商业资产。
5.3 机构观点与投资策略建议
根据多家专业机构的研究报告，2026年REITs 投资应采取"价值导向、结构优化"的策略。
中信证券认为，存量REITs业绩低谷已过，2025年分派规模降幅可能进一步收窄，2026年可能有望重启增长。当前无风险利率仍在低位，人民币资产受到追捧，REITs指数较之历史高点有超过 20% 的下降，一些经营高度稳定、租金持续成长的品类TTM 分派率超过 3.6%，具备估值吸引力。
中信建投证券建议关注三条投资主线：抗周期主线（消费、保租房、IDC 和部分市政项目）、提景气主线（受益于经济复苏的物流、产业园区等）、强扩募主线（扩募资产储备充足的优质标的）。
中金公司则从资产配置角度提出建议：保险资金偏好长周期、稳定现金流资产（如数据中心、长租公寓），匹配久期需求；银行理财多采取"跟投策略" 规避经验不足风险，借助私募REITs净值波动相对较小的特点，实现稳健投资。
在具体操作策略上，机构普遍建议：一是把握打新机会，尽管一级市场打新收益可能呈现收敛趋势，但仍将维持一定热度；二是关注扩募机会，扩募项目通常具有较好的成长性和确定性；三是重视资产质量，重点关注底层资产的区位优势、运营管理水平和现金流稳定性；四是做好风险管理，合理控制仓位，避免过度集中投资。
5.4 估值水平与投资性价比
从估值角度来看，当前中国REITs市场整体估值处于历史较高但合理的水平。截至2025年9月30 日，公募REITs市场 P/NAV 估值为 1.28 倍，位于历史 80% 分位数，虽近期有所调整，但仍处于历史较高估值水平。
从收益表现来看，2025 年中证REITs全收益指数累计实现涨幅 4.34%，49 只产品涨幅超 10%。在全球REITs市场中，中国C-REITs收益率表现稳健，2025年至今中证REITs全收益指数年内涨幅达8.0%，同期全球REITs指数下跌4.6%。
从资产类型的收益特征来看，不同类型REITs呈现明显分化：1）数据中心REITs：年化收益率13%-15%，表现最为突出；2）保租房REITs：年化收益率2.81%-4.10%，收益稳定；3）仓储物流REITs：年化收益率1%-4.5%，相对较低。
值得注意的是，部分保租房与消费类REITs的 P/NAV 已普遍超过 1.5 倍，部分产品溢价率已反映市场乐观预期，需警惕回调风险。投资者应重点关注估值合理、基本面扎实的优质标的，避免追高炒作。
六、风险因素与挑战：多维度风险识别与应对策略
6.1 政策风险：补贴退坡与监管变化的双重压力
2025 年以来，REITs 市场面临的政策风险主要体现在补贴退坡和监管趋严两个方面。
在补贴政策方面，2025年二季度，多地 REITs 补贴政策进入退坡期，部分城市将发行费用补贴从30% 降至15%，且对项目现金流覆盖率要求提升至1.3 倍。这一调整导致依赖补贴的保租房、产业园区内REITs估值承压。当前政策转向市场化运营，若底层资产出租率、租金增长不及预期，估值可能面临较大调整风险。
在监管政策方面，公募REITs 相关政策的超预期调整可能导致供需格局发生变化，从而影响流动性和市场价格。特别是在商业不动产REITs试点初期，相关配套政策的完善程度、审核标准的明确性、税收政策的稳定性等，都可能对市场发展产生重要影响。
应对策略建议：一是密切关注政策动向，及时调整投资策略；二是优先选择不依赖政府补贴、市场化程度高的项目；三是关注政策支持力度大、发展前景明确的新兴领域，如数据中心、绿色REITs等。
6.2 市场风险：利率波动与流动性不足的系统性挑战
市场风险是REITs投资者面临的最主要系统性风险，主要表现为利率风险和流动性风险。
利率风险在2025年下半年表现尤为突出。2025年下半年权益市场表现强劲，资金从债性较强的REITs市场流出，导致交易活跃度下降。长端利率的波动对分派率较低的保租房REITs影响尤为明显，利率上行削弱了其相对吸引力，引发了止盈交易。
流动性风险是中国REITs市场的结构性问题。全市场REITs流通盘不到20%，大部分份额集中在机构手中，导致二级市场交易活跃度较低。2025年12月沪深 REITs日均换手率降至0.40%，小盘REITs的买卖价差可能超过5%。这种流动性不足在市场波动时会被放大，2025年5月有只消费 REITs 因为机构突然抛售，一天跌了12%，但底层资产并未出现问题。
应对策略建议：一是合理配置不同久期的REITs产品，降低利率风险敞口；二是优先选择流通盘较大、交易活跃的REITs；三是做好流动性管理，避免在市场极端情况下被迫卖出；四是关注做市商制度的完善进展，这将有助于提升市场流动性。
6.3 运营风险：底层资产经营的不确定性
运营风险主要源于底层资产经营的不确定性，这是REITs投资的核心风险。
部分底层资产基本面不及预期是2025年市场调整的重要原因。如部分产业园大客户退租、交通流量下滑等情况，直接影响了REITs的现金流和估值。特别是一些依赖单一租户或少数大客户的REITs，面临的经营风险更大。
此外，不同类型REITs面临的运营风险存在差异：1）经营权类REITs（如收费公路）受政策调控影响大，收费标准的调整可能直接影响收益；2）产权类REITs（如产业园）面临空置率波动风险，经济周期下行时出租率可能下降；3）消费类REITs面临消费趋势变化的风险，传统零售业态可能受到电商冲击。
应对策略建议：一是深入研究底层资产的经营模式和风险特征；二是优先选择租户结构分散、长期租约占比高的项目；三是关注运营管理团队的专业能力和历史业绩；四是定期跟踪底层资产的经营数据，及时发现风险信号。
6.4 估值风险：高溢价下的投资价值重估
估值风险是当前REITs市场面临的突出问题，主要表现为部分产品溢价率过高。
截至2025年9月30 日，公募 REITs市场 P/NAV 估值为1.28 倍，位于历史 80% 分位数，整体估值处于历史较高水平。部分保租房与消费类REITs 的 P/NAV 已普遍超过1.5 倍，部分产品溢价率已充分反映市场乐观预期。
高溢价带来的风险包括：一是买入成本上升，降低了实际净现金流分派率，侵蚀投资收益；二是回调风险加大，一旦市场情绪转向或基本面不及预期，高溢价产品面临较大下跌压力；三是投资性价比下降，相比其他资产类别，REITs 的吸引力降低。
特别需要警惕的是"流动性幻觉" 陷阱 。很多投资者认为REITs每天都能交易就一定好卖，但实际上大部分份额在机构手里，真正的流通盘很小。小盘 REITs 可能出现想卖的时候半天没人接盘的情况，买卖价差能超过 5%，买 100 万的产品一买一卖就可能亏损 5 万。
应对策略建议：一是坚持价值投资理念，避免追高炒作；二是重点关注估值合理、分红稳定的REITs；三是采用分批建仓的方式，降低买入成本；四是做好长期投资准备，通过持有获取稳定分红收益。
6.5 解禁风险：集中解禁潮对市场的冲击
解禁风险是2026 年REITs市场面临的重要挑战。大部分C-REITs 项目面临上市后第 12、36、60 个月的解禁冲击，大约分别释放4-60%、0-47%、20% 的可流通份额，个券面临一定的抛售压力。
根据测算，2026年全年预计解禁规模约为203亿元，其中1月至3月合计解禁金额达 80.7 亿元，显著高于其他月份。解禁主要集中在1月、2月、3月和6月，解禁金额分别为19.5 亿元、22.2 亿元、39.0 亿元和54.9 亿元。
解禁压力可能对市场产生以下影响：一是增加市场供给，在需求不变的情况下可能导致价格下跌；二是引发投资者的恐慌情绪，加剧市场波动；三是对解禁比例较高的个券造成直接冲击。
应对策略建议：一是提前关注解禁时间表，避开解禁高峰期；二是重点关注解禁比例较低、机构持仓稳定的REITs；三是做好资金安排，为可能出现的建仓机会预留空间；四是关注解禁后的市场表现，优质REITs在解禁压力释放后可能出现投资机会。
中国不动产资管行业正站在历史性发展机遇的起点。商业不动产REITs试点的正式启动，标志着中国REITs市场进入了 "商业 + 基建REITs并行" 的新时代，为万亿级商业地产市场的证券化转型提供了重要路径。
从发展现状来看，中国REITs市场已成为亚洲第一、全球第二的市场，总规模突破2200亿元，产品类型涵盖八大领域，投资者结构以机构为主导。从发展趋势来看，未来4年市场规模有望达到5000亿元以上，商业不动产REITs将带来 0.4-1.5万亿元的增量空间。从投资机会来看，数据中心、保租房、商业不动产等领域蕴含丰富的结构性机遇。
然而，机遇与挑战并存。政策补贴退坡、利率波动、流动性不足、估值偏高等风险因素需要投资者高度关注。特别是在市场从"闭眼打新" 向理性投资转变的过程中，投资者更需要具备专业的分析能力和风险意识。
对于投资者而言，建议采取"价值导向、结构优化" 的投资策略，重点关注估值合理、现金流稳定、运营管理优秀的优质标的，避免盲目追高和过度集中投资。
对于房地产企业而言，REITs 为企业提供了从 "重资产开发" 向 "轻资产运营" 转型的重要工具。建议积极探索 "私募基金培育 + 公募 REITs 退出" 的轻重资产分离模式，通过专业化运营提升资产价值。
对于资管机构而言，REITs 市场的扩容为资产管理业务带来了巨大机遇。建议加强专业能力建设，特别是在资产估值、运营管理、风险管理等方面提升核心竞争力，在激烈的市场竞争中占据有利位置。
展望未来，随着制度体系的不断完善、市场规模的持续扩大、产品类型的日益丰富，中国不动产资管行业有望迎来黄金发展期。在"房住不炒" 的政策基调下，REITs 作为连接不动产与资本市场的重要桥梁，将在推动房地产行业转型升级、满足人民美好生活需要、促进资本市场高质量发展等方面发挥越来越重要的作用。
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