站在2026年的开端，房地产市场的走向成为各界关注的焦点。从去年底中央经济工作会议的定调，到近期《求是》杂志的权威发声，政策层面持续释放积极信号。市场普遍乐观预测，今年房地产市场有望实现止跌回稳，但机会将是结构性的。在这个充满变化的阶段，把握确定性高的方向显得尤为重要。
趋势一：库存压力缓解，去库存进入加速通道
房地产市场的下行，本质上是供需关系失衡所致。自2024年4月中央明确提出房地产“去库存”以来，一系列政策措施相继出台，包括存量房收储、以旧换新等。然而，商品房库存数据一直居高不下。
深入分析发现，新开工项目并非库存压力的主要来源。数据显示，新开工面积已经连续四年低于新房销售面积。2025年全年，新开工销售比预计仅为66%，创历史新低。这意味着市场上每卖出100套房，只有66套来自新开工项目，另外34套来自库存项目。
库存下降速度不理想的主要原因在于存量项目：
2025年12月的全国住房城乡建设工作会议传来积极信号：保交房任务已全面完成。这意味着停工项目基本已复工或交付，新增库存压力显著减轻。截至2025年10月，商品房库存为75606万平方米，较年初减少1194万平方米，下降1.55%。
随着新房供应量在政策引导下继续收缩，2026年房地产去库存有望迎来重要拐点，进入加速下降通道。
趋势二：稳定预期成为重心，高端住宅引领价值重塑
《求是》杂志近期发表的评论员文章明确指出，改善和稳定房地产市场预期对于行业稳定至关重要。这标志着中央已将预期管理视为当前房地产行业的关键问题，2026年的政策将全面围绕“稳预期”展开。
在稳定市场预期的过程中，稳定成交价的优先级可能高于稳定成交量，原因在于：
住房需求已基本满足，市场不缺房子只缺好房子
住房市场进入存量时代，增量市场自然收缩
价格企稳才能改善购房预期，激发购房积极性
如何重塑价格预期？关键在于让居民重新认识房产的保值增值属性。在这一过程中，稀缺的高端住宅产品扮演着重要角色。
过去两年，一线及强二线城市的高端住宅市场表现突出，呈现出“越贵越好卖”的现象。2025年11-12月，广深两地相继出现销售额破百亿的高端项目。这类产品不仅能够改写城市月度成交数据，更能拔高住宅价格天花板，对市场产生示范效应。
2026年预计仍是高端住宅市场活跃的一年，一线和强二线城市有望在这一领域率先走出止跌回稳的曲线。
趋势三：存量时代竞争加剧，新房需主动应对挑战
数据显示，2025年全国重点30城市二手房累计成交面积约为新房面积的1.85倍，再次创下2021年以来的新高，且占比呈逐年增长趋势。这明确标志着中国房地产已进入存量时代。
面对这一变化，房企需要积极应对两大趋势：
第一，主动协助客户“卖旧买新”二手房市场份额持续扩大，对新房销售形成直接压力。许多改善型客户面临“旧房难卖”的困境，这成为置换链条中的主要障碍。一些房企已经开始引入第三方机构，为客户提供从旧房评估、优先放盘到新房匹配的全链条服务，显著缩短置换周期。这种模式有望被更多房企采用。
第二，把握城市更新机遇数据显示，全国约有6亿套存量房中，35%的老旧住宅房龄已超过20年。住建部已将城市更新列为“十五五”期间的重点工作，多地明确将在五年内完成2000年前建成老旧小区的改造。
新一轮城市更新不再是“大拆大建”，而是“打补丁式”的微更新，主要包括：
管网升级改造：更新燃气、供水、排水等老化管线
完善社区配套：增设养老、托幼、便民市场和停车设施
绿色智慧提升：实施建筑节能改造，铺设智能设备
大量旧房更新为房地产行业提供了新的增长点，能否把握这一机遇将成为房企发展的重要考量。
展望2026：分化加剧中孕育转机
2026年将是房地产行业分化加剧的一年，不同城市、不同企业的表现将呈现明显差异。但随着政策持续加码、库存压力缓解和市场预期改善，房地产市场有望实现实质性的止跌回稳。在这一过程中，把握结构性机会、适应存量时代新规则的企业，将更有可能在行业转型中找到自己的位置。
整个社区抬高，全首层架空“新模式”
——天津又走到了全国前列
天津“架空车库”新模式考察
小区整体抬高，打造全明地下车库
未来，随着更多城市跟进类似的住宅品质提升政策，抬板设计有望向全国扩散，但大概率会延续“高端先行”的路径——先成为核心城市豪宅的“标配”，再逐步渗透到中端改善项目，最终或将普及到所有产品。
当地产行业从规模扩张迈入产品力竞争的深水区，传统社区的范式已显疲态：首层挥之不去的潮湿感、人车交织的安全隐忧、被停车场与道路切割得支离破碎的公共空间，以及景观与生活之间那道无形的隔阂……这些并非简单的设计瑕疵，而是源于平面延展思维的结构性局限。正是在此背景下，“全架空抬板住宅”如同一把精准的钥匙，试图解开这些困扰行业多年的枷锁。
立体社区的创新时代—— 架空抬板、立体花园、空中院墅（1月27-28日走进天津全架空层项目考察）
开发商如何应对这场变革？
面对这场席卷全国的设计革命，许多开发商面临现实挑战：
如何在不同容积率地块中适配抬板方案？
如何在控制成本的前提下实现设计创新？
如何将技术优势转化为市场认可和产品溢价？
深度研学：掌握全架空住宅的产品密码
为什么我们选择天津研学，因为天津2024年1月就出台了相关政策，项目创新值得我们借鉴。为帮助行业同仁在这场变革中抢占先机，我们特别组织“超级产品力——天津全架空层住宅产品创新研学营”，将于2026年1月27-28日再次在中国·天津举办。
全链条逻辑拆解：与项目主创团队、房企操盘手面对面，从拿地研判、设计推演、成本管控到营销说辞，解剖每个成功案例背后的完整逻辑链。
萃取可复制方法论：跳出单一案例，提炼适用于不同能级城市、不同容积率、不同客群产品的空间创新策略与经营适配模型。
这不仅仅是一次考察，更是一次为地产决策者、产品研发者与设计管理者量身定制的“标杆借鉴-经验转化-价值落地” 的实战赋能之旅。在行业转型的十字路口，唯有掌握真正的产品创新力，方能于变局中开新局。
2、微信报名：扫描下方二维码（备注“咨询天津考察”）（正式的报名流程：领取报名表→填写报名表审核 → 办理报名费用→开具发票）如需会务组协助请联系-郭老师
项目介绍说明
01绿城新项目：绿城·晓月熙棠｜全首层架空的空间革命，低密改善型住宅项目的“第四代墅作”项目介绍：绿城在天津滨海新区空港经济区打造的低密改善型住宅项目，定位为“第四代墅作”，入市即稳居区域销冠，月均接待全国开发商考察团 50 + 组。以全架空层设计和立体景观为亮点4.0架空层社区，通过约5.6米架空层设计实现“悬浮社区”效果，整体抬高5.6米，结合垂直立体景观与全人车分流规划，打造低密改善型住宅。
架空层核心亮点：
政策落地：1600㎡架空泛会所完全依托 “不计容” 政策打造，涵盖 8 大生活场景（健身、社交、艺术展示等），未占用任何容积率指标；
成本可控：通过 “结构一体化” 设计，架空层与主体建筑同步施工，建造成本较传统地库+ 地面配套节省 15%，施工周期缩短 20 天；
产品溢价：架空层搭配风雨连廊形成立体街巷，79㎡三居空间利用率较同面积段竞品提升 30%，房价高于周边 15% 仍热销；
运营赋能：泛会所采用 “基础服务 + 增值服务” 模式，提升业主粘性的同时，为项目后期溢价销售提供支撑。
02 龙曜城·凤鸣丨全首层架空的空间革命，将建筑从“居住容器”转化为“生活内容”
项目背景 项目首开10秒售罄。天津核心宜居板块第四代住宅标杆，超12万㎡的体量下的大型4.0全架空社区，带来颠覆主流“迷你盘”的体验。4.0迭代新品、纯正架空层、外跨阳台、出房率100%，以 “全龄友好、生态融合” 为核心，成为全国开发商学习的政策落地样本。
全架空层核心亮点：
政策红利吃透：6 米全首层架空设计完全契合天津 “不计容” 政策，将公建配套全部置于架空层，住宅可售面积增加 10%，直接提升项目利润；
成本极致优化：通过 “模块化设计”，架空层建造成本较传统方案节省 18%，且后期维护成本降低 25%（无地下车库渗漏、通风等问题）；
全龄功能覆盖：规划儿童成长乐园、青年运动区、长者康养区、邻里会客厅四大主题空间，适配全国改善型需求主流趋势；
生态联动：架空层与地面园林通过风雨连廊串联，绿化延伸至架空层顶部，打造 “立体森境”，成为项目核心营销亮点，吸引跨区域购房客群。
03金茂·锦堂丨释放地面空间构建森感园林与无界共生的城市界面
项目介绍：金茂·锦棠（天津上东金茂锦棠）天津首个 4.0 立体洋房社区，金茂 “棠系” 高端迭代之作，一梯两户设计，精装交付（2027年4月）以“全首层架空”为核心设计理念，项目通过将建筑整体抬升5.5米，形成“悬浮式生活底盘”，重构了传统社区的边界与功能，实现“从二维到三维”的生活方式迭代。改善型市场热销标杆，房价较周边溢价 18%。
全架空层核心亮点：
政策利用：全首层架空设计精准适配天津 “不计容” 政策，将阳光车库、功能聚合区置于架空层，不占用住宅可售面积，变相增加 8% 可售空间；
成本优化：整体抬升 5.5 米，减少地下车库开挖量，直接降低 22% 地库建设成本，同时释放 7100㎡地面空间用于园林营造，无需额外投入绿化用地；
空间联动：架空层衔接 135 米 “晓棠集” 商街与金茂体育公园，形成“社区 - 城市” 无界动线，商业租金收益提升 40%；
生态创新：架空层顶部与 “一轴一环六园” 景观无缝衔接，打造 “地下 - 架空 - 地面 - 楼上” 四重生态，成为差异化产品核心卖点。
04 中建·悦庐·棠墅丨5.8 米高差架空：阳光车库与低密改善的突破
项目介绍：中建·悦庐·棠墅是津南区海河教育园低密改善标杆，区域首个架空层落地窗社区，叠拼产品溢价达 25%。由中建地产开发，以“立体墅区”和书院派园林为核心理念，打造城市高端人居标杆。其核心创新点在于全首层架空设计，通过立体空间重构实现垂直园林与墅区功能升级。项目以“立体墅区”理念重塑高端人居，成为海教园首个架空层落地窗社区。2027 年交付。
全架空层核心亮点：
政策适配：结合天津 “架空层不计容” 与 “低密住宅支持政策”，打造 “地上车库 + 立体园林” 复合空间，规避地下车库计容风险；
成本与体验平衡：抬升首层 5-6 米，利用 5.8 米地形高差，节省地库通风、照明的长期运维成本（年节省约 12 万元），同时打造 “阳光车库”，颠覆传统地下空间压抑感；
垂直绿化：架空层顶部融入 “一环两轴三院九园” 景观，1700 米慢跑环串联立体绿化，解决低密项目公共空间不足的痛点；
隐私升级：首层实际相当于传统建筑三层，有效隔绝地面噪音与视线干扰，叠拼产品因 “全明地下室 + 星空露台” 设计，去化速度提升 50%。 05 中建·理想城|5.4米抬高架空，天津市首个架空层住宅项目
中建理想城引入新加坡的“空中花园城市”理念，通过架空平台设计，将社区地坪整体抬高约5.4米作为架空层，在此垂直复合空间体系中，立体连廊系统串联起居住组团、邻里中心和全龄活动空间，形成全天候风雨无阻的慢行网络。2025年1-5月成交套数荣登天津全市第一名。
架空层核心亮点：
通过对都市、技术、美学思想的瓦解与重构勾勒出未来人居的超级界面。社区底层外围布置菜场、特色店铺、幼教中心、养老机构、创业支持等社区及城市公共服务功能，使城市的生活属性与便利特性得以在社区外围充分实现。约一万三千平方米酒店级配套融入立体园林，涵盖运动主题会所、五大泛会所、社区配餐中心、托老所、卫生服务站等，满足居民日常需求。
2、微信报名：扫描下方二维码（备注“咨询天津考察”）（正式的报名流程：领取报名表→填写报名表审核 → 办理报名费用→开具发票）如需会务组协助请联系-郭老师
