2025年12月，胡志明市东部房地产。摄影：琼·陈
胡志明市东部的高楼在夕阳下勾勒出都市的天际线，而在这幅繁荣图景的背后，开发商们正谨慎评估着土地价格飙升和利率波动的双重压力。这些结构性挑战，正在重新定义2026年越南房地产市场的竞争格局与发展路径。
越南房地产经纪人协会近日发布市场预警称，新的土地价格表叠加较高的调整系数，将持续推高项目开发成本，预计这将成为贯穿2026年房地产市场的主要瓶颈。
根据VARS的分析，当前市场面临的最大风险源于新地价表在各地的差异化实施。“许多地方尚未公布明确的调整系数，或已公布的系数设定过高。”这一情况直接导致地价显著上涨，项目开发成本水涨船高。
新兴开发区的企业承受着尤为严峻的压力。VARS评估指出，若这一趋势延续至2026年，土地成本将持续制约房地产市场的有效供应。
除了土地成本，短期贷款利率的快速攀升构成了另一重压力。这同时挤压着项目开发商的利润空间与真实购房者的承受能力。
在胡志明市、河内等主要城市，房产价格相对于居民平均收入已处于高位，不断上升的资金成本正将越来越多的潜在购房者挡在贷款门槛之外。尤其对依赖财务杠杆的投资者影响显著，从而直接压制了市场整体的流动性。
VARS分析认为，土地与利率的双重瓶颈若无法缓解，将导致市场流动性出现持续且严重的分化，最终削弱2026年市场的整体复苏势头。
除了价格与资金的双重挤压，冗长且不一致的法规流程是另一个突出瓶颈。土地清理工作的滞后，以及地方法规执行标准的差异，导致许多项目面临审批周期延长、额外成本增加及产品入市延迟等一系列问题。
One Mount集团的市场研究与客户洞察中心同样指出，2026年房地产市场面临的结构性逆风将集中在三大领域：法律框架、资金来源与开发成本。
该集团董事陈明进先生分析，尽管修订后的《土地法》、《住房法》及相关法律旨在构建更开放透明的法律环境，但具体执行环节仍存在延迟。
“特别是在依据市场机制进行年度土地估价等复杂环节，缺乏全国统一的实施细则，导致各地执行力度不一。”他解释道，这不仅延长了项目开发周期，也增加了企业的合规风险与不确定性。
市场流动性的命脉在于资金。陈明进先生指出，越南房地产市场目前仍严重依赖银行信贷及购房者预付金，这使得行业活动极易受到货币政策与利率波动的影响。
“正因如此，利率波动预计将直接左右2026年的房地产流动性。”他强调。对预售资金的过度依赖，使得企业在市场遇冷时更易陷入流动性困境。
同时，由于长期存在的法律障碍及较高的资产估值，并购、合资等能够引入新活水的补充渠道未能有效运转，导致外部资金难以顺畅流入市场。
胡志明市房地产协会主席黎黄洲对此表示赞同。他认为，控制房地产信贷对于防范系统性风险至关重要，但政策必须精准区分满足真实住房需求的项目与纯粹的投机活动。
“当前，缺乏利率稳定的中长期信贷产品，正在侵蚀市场的可持续需求基础。”黎黄洲补充道。
面对重重挑战，行业已形成清晰的改革共识。VARS与HoREA共同呼吁，应尽快在新开发区等关键区域出台合理、透明的土地价格调整系数，以缓解成本压力，刺激有效供应。
与此同时，必须加快土地清理进程，提升地方政府的政策执行能力与一致性，确保房地产相关法律在全国范围内得到统一、高效的落实。
在资金层面，行业专家认为，信贷政策需要实施 “有保有压”的选择性管理，在控制系统性风险的同时，避免对市场造成“急刹车”式的冲击。长期维持过高利率将对房地产行业乃至整体经济产生负面影响。
具体措施包括：完善新法（特别是土地估价机制）的实施细则，以及积极拓展债券、基金等中长期融资渠道。此外，在鼓励本土市场并购整合的过程中，保持政策的稳定性和可预期性，对于维护投资者信心、避免供应链中断至关重要。
越南房地产市场正站在一个结构性调整的关键节点。2026年的前景，不仅取决于宏观经济与利率周期，更仰赖于土地、法律与金融三大领域深层改革的协同推进。
行业的共识已经明确：唯有突破这些结构性瓶颈，市场才能释放出真正的活力，走向健康、稳定且可持续的新发展阶段。
