未来 5~10 年,二手房的价格将会怎么样?从人口、城镇化以及 AI 的变化,来看看它们如何重塑楼市.

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未来 5~10 年，二手房的价格将会怎么样？我们从人口、城镇化以及 AI 的变化，来看看它们如何重塑楼市。

首先我来说一下核心结论：现在的二手房市场已经进入结构化分化的时代。

什么是结构化分化的时代？

就是不同地区、不同城市的房价涨跌完全不同；同一个城市里，不同片区、不同地段的房价也会有很大差异，即便在同一地段，不同年代建造、不同性质的小区，价格变化也会十分明显。

最终，城市二手房价格的涨跌，关键要看人口如何流动、产业如何竞争。

而在产业竞争中，AI 是最大的加速分化催化剂，因为 AI 的发展速度实在太快了。

01、接下来人口变化的趋势，是从数量红利转向质量角逐。

目前全国人口总量已不再增长，人口总量红利基本耗尽，人口增长放缓，老龄化加速，上海的老龄化程度已达到 37%。

因此，购买二手房的刚需群体从数量上看必然会萎缩，未来需要买房的人会越来越少。

不过从城市层面来看，虹吸效应正在加剧。

那么人口主要流向哪里呢？

首先是北上广深这样的一线城市；其次是成都、合肥、杭州这类强二线城市，或者京津冀、长三角、粤港澳等城市群。

如果身处这些城市群，或许无需迁移，本地产业就能支撑发展，除此之外，人口大多会产生流动。

这种流动过去以数量取胜，现在则转向以质量取胜。

发展较好的城市会持续吸引年轻人前来安家就业，进而催生新的购买力，只有这些高质量年轻人聚集的目的地城市，楼市才有可能继续上涨。

这些年轻人的流动，为城市奠定了扎实的刚需买房基础，同时也是未来房产置换的重要前提。

比如成都过去10年新增了 600 多万人，直接推动了当地二手房价格的变化；

而上海和北京近几年人口增长放缓，上海每年仅新增十几万人，北京甚至出现负增长，所以北京和上海的房价确实会有较大幅度的下跌，这是大家有目共睹的现象。

另外，关于人口流出地，像我们老家的三四线城市、县城以及一些资源匮乏的城市，正面临人口流出加剧的趋势，大量年轻人外流，老龄化问题也十分严重。

由于年轻人外出打工，老年人留守老家，很多县城的老龄化程度甚至超过了上海。

这些城市的二手房市场很难翻身，因为失去了最根本的接盘基础 —— 没有人口，自然就没有购房需求，房价会陷入长期阴跌或停滞状态。

比如辽宁、长春、哈尔滨周边的一些县城，过去 20 年房价就没怎么上涨，在其他城市房价普涨时，这些地方的房价一直处于低位，未来下跌趋势也较为明显。

人口从数量取胜转向质量取胜，对未来的影响是什么呢？

未来10年，城市人口增长的重点不再是总量，而是年轻人进入城市后的结构与空间分布 —— 年轻人在哪里生活、就业，就会在哪里安家。

现在城市更青睐高质量人群，也就是年轻且具备高技能的人。

接下来城市对这类人口的争夺会进入白热化阶段，通过提供户口、保障性租房、保障房等福利吸引人才，这直接决定了各个城市楼市的活跃度和二手房价格走势，至关重要。

02、城镇化目前已进入下半场的重启与收缩阶段。

什么意思呢？城镇化上半场，也就是过去 20 年，我国经历快速城镇化，老百姓从农村向城市迁移，当时城市住房供应不足，房子属于稀缺产品，因此过去 20 年房价普涨，城镇化是房价普涨的核心动力。

目前我国城镇化率已达到 67%，大规模农村人口进城置业的阶段基本结束，未来不会有太多农村人口涌入城市。

接下来人口迁移会呈现怎样的变化呢？

其实是城市之间的内部迁移：有人可能不满足于当前所在的三线、二线城市或老家省会的发展，会向强二线城市、一线城市迁移，比如从郑州、合肥、成都、石家庄等城市迁往北京、上海，城与城之间的流动性会增加。

除了城与城之间的人口流动，还有一个明显变化是城市更新带来的市区内部流动性。

比如一位高技能、高收入的年轻人，刚到城市时财富积累较少，可能会先在郊区购买小房子。

等有了10年、20年甚至半辈子的积蓄后，大概率会想向城市核心区域迁移，购买更好的房子，为下一代提供更优质的环境。

因此，未来城市内部会出现从郊区向市区、内环及核心地段的迁移，同时也会有城市中心的老年人向郊区迁移的情况。

比如北方一些城市的人口会迁往长三角、珠三角，而长三角、珠三角的部分老年人或发展受限的人群，可能会置换到远郊区域、旅游城市或养老城市，这类迁移需求同样存在。

现在，返乡或逆城镇化也是一个关键现象。

有些人可能因为大城市房价过高、就业困难，选择回老家发展，可能是老家的省会城市或周边城市，但这类人群数量相对较少，目前来看，还不足以支撑普通小城市的房价发展，影响力有限。

接下来，城市群与都市圈的深化会表现得十分突出，很多人口会围绕核心城市及城市圈实现就业安家的目标。

比如上海周边的昆山、嘉兴，北京周边的廊坊、燕郊、香河，很多人没能力在大城市立足，又不愿回老家，就会选择在这些大城市圈周边安家。

不过总体来看，未来10年市场供需已发生逆转，过去 20 年我国已建成并出售 2.56 亿套住房，基本满足了老百姓的大部分住房需求，市场已从总量短缺转向结构性过剩。

以前城镇化过程中，老百姓进城后没有住房，而当时住房供应不足。

所以过去 20 年大量建房，现在住房总量已不再短缺，接下来关键看住房结构是否过剩。

比如大家都需要 500 万价位的房子，但市场上多是 200 万或 800 万的房子，就会出现结构性错位。

未来哪种结构的房子供应最少，哪种结构的房子就会涨价；如果某种结构的房子供大于求，房价就会下跌。

未来大家到底需要一居室、两居室还是三居室？

是偏好生态环境好的远郊房，还是热闹繁华、靠近地铁和商超的核心地段房？

这些都存在很大不确定性，也是接下来结构性调整的重点。

目前可以明确的是，城市周边广大非核心区域的住房建设过多，严重过剩，而核心城市的住房仍然相对短缺。

03、AI 的发展必然会重塑老百姓的财富状况，推动财富重新分配，这个过程会决定未来谁有能力买房。

AI 对房价的影响比较间接，但同时也是颠覆性的。

为什么说间接？因为有钱的人不一定会买房，但没房的人有钱了大概率会买房，所以 AI 对房价的影响是间接的。

但这种影响又具有颠覆性，因为 AI 不会直接影响房价，而是影响老百姓的收入、就业结构和收入分配，进而影响购房主力的支付能力 —— 不同人群的财富状况，直接决定了购房主体和支付能力的差异。

AI 的发展其实加速了财富分化，也加剧了购房能力的分化。

首先是受益群体，AI 高科技行业的核心人才、企业家或投资者，财富会因 AI 大幅增长，他们会成为核心城市顶级豪宅和优质改善住宅的有力支撑，因为他们收入高，有能力购买更好的房子。

然后是受冲击群体，也就是那些面临失业风险或收入增长停滞的人群。

比如原本是各大城市中产住宅购买主力的中高收入白领，像程序员、分析师、法律助理等。

AI 的发展可能会取代他们的工作，导致他们未来的收益预期恶化，赚钱能力存在极大不确定性，失去收入稳定性后，购房能力会被直接削弱，进而导致普通住宅市场的购买能力基数变小。

目前 AI 对城市的影响有目共睹：像深圳、上海这样 AI 产业发展较好的城市，具备集中优势，能吸引全国乃至全球的顶尖人才和投资人，创造更多生产力，培育更多高素质、高技能人才。

有钱人增多，购房需求自然会提升，对资产的定价能力也会更强。相反，那些转型困难、产业滞后的城市，会面临人才和资本的双重流失，人才和资本都走了，自然就没人接盘房产了。

未来 5~10 年的市场格局会是怎样的呢？

首先，一二线城市核心地段的品质新房、高端新房，价格可能会继续上涨，因为这些城市汇聚了全国顶尖的购买能力，AI 科技领域的新贵、企业家收入丰厚，会选择购买这类房产实现资产保值，同时彰显身份。

其次，绝大多数城市的普通商品房、一二线城市的远郊盘，以及没有学区、缺乏品质的老破小，目前供给严重过剩，其目标群体是普通人和普通中产，但这部分人群会受到行业冲击，购买力乏力，这类房产会逐渐剥离金融属性，回归居住本源，房价大概率会以阴跌为主。

最后，三四线城市和县城的房产价值会坍塌，因为人口流失导致流动性完全枯竭，没有投资需求，需求基础不复存在，彻底失去投资价值；又因为人口稀少、住房充足，连基本的居住价值都难以保障，未来房价可能会持续下跌，跌幅可能超出想象。

这就是目前的现状，那么未来房价走势该如何看待呢？

其实不能用以往的经济指标简单映射，而要关注人口流动趋势、城市间的竞争态势，以及 AI 在竞争过程中所起到的分化和加速作用，同时还要关注普通老百姓真实收入的未来变化 ，这些才是影响楼市房价涨跌的核心关键。

未来我们的房子是否值钱，不再取决于大家是否买得起，而是取决于房子所在的城市、城市发展的产业，以及这座城市是否具有吸引力，这才是最关键的因素。