展望2026,这个板块行情可期

这几年我一直在跟踪楼市数据，作为分析宏观趋势、把握关联机会的重要参考，楼市的每一个细微变化都值得深究。首先阐明一下我的观点，我认为2026年房地产相关黑色板块及上下游行情可期。今天就以我的观察，跟大家好好聊聊当前楼市的逻辑，没有复杂的术语，全是实打实的数据和可落地的判断，希望能给大家提供一点思路参考。

先从整体成交趋势说起，2021年到2023年初，全国一手房和二手房的成交合计出现了明显下滑，整体跌幅大概在30%左右。但转折点出现在2023年初，从那之后，一二手房合计的成交量就基本稳住了，没有再出现持续下滑的态势，这是第一个信号：楼市总需求已经企稳，告别了此前的下行通道。

虽然总成交量稳住了，但内部结构却发生了翻天覆地的变化，这也是我们最应该关注的结构性机会。2023年初之前，一手房可以说是绝对的主力，成交占比能达到80%，而二手房仅占20%；但从2023年初到现在，一手房的供应持续下降，对应的成交占比直接腰斩，降到了50%；反观二手房，不管是供应还是成交都在稳步上升，成交占比也冲到了50%，和一手房平分秋色。

这里要跟大家强调一个关键点，不要被一手房的下行误导，总需求并没有萎缩，只是需求的流向变了，更多人开始选择二手房，这也直接推动了二手房市场的持续升温。数据不会说谎，过去3年，二手房的成交量每年都在创新高，尤其是近期，二手房成交量比去年同期高出40%以上，已经处于历史同期的最高水平，这样的热度足以说明二手房市场的活跃度。

聊到这里，肯定有朋友会问：既然二手房成交量这么火，为什么价格还在下跌？这也是我这段时间反复琢磨的问题，其实答案很简单，核心驱动只有一个，供应过剩。过去一段时间，二手房的挂牌量一直在持续上升，甚至创下新高，供大于求的格局直接压制了价格，哪怕成交再活跃，也难以带动价格上涨，这就是二手房市场当前的核心矛盾。

但更值得我们关注的是，大概从两个月以前开始，楼市出现了一个非常有意思的变化，这个变化可能会改变后续的市场格局。全国25城的二手房挂牌量不再继续上升，反而开始持续下行，而且最近这段时间，下行的速度还在加快。结合我对数据的分析，这个趋势并不是短期波动，而是具备可持续性的，背后的核心逻辑的是租金回报相对于利率的优势开始显现。

我们来算一笔账，2021年以来房价跌幅巨大，但租金的下跌幅度却相对温和，这就直接推高了租售比。目前全国25城的平均租售比已经从之前的2.0%上升到了近2.4%，而且结合当前的存款利率走势来看，未来租售比的优势还可能进一步扩大。这意味着什么？对于持有房产的人来说，持房收租的收益已经超过了把钱存银行的收益，甚至优于部分低风险理财，之前那些急于挂牌卖房的房东，现在更愿意选择持有房产收租，不再盲目抛售，这就直接导致了二手房挂牌量的下行。

最后，跟大家总结一下我的判断。当前楼市总需求稳定，结构性分化明显，二手房已经成为市场主力；此前压制二手房价格的核心因素（挂牌量过高）正在逐步缓解，而且挂牌量下行的趋势可持续；租售比的提升正在重塑市场预期，缓解供应压力。

我们不必再纠结于“房价涨不涨”，更要关注这种结构性变化和趋势反转。挂牌量下行可能会逐步缓解二手房价格的下跌压力，而租售比的提升也会稳定市场预期，后续可以重点跟踪全国25城挂牌量的下行持续性、租售比的进一步变化，以及一二手房成交结构的后续调整，这些信号都可能会影响到房地产相关板块及上下游的交易机会，比如螺纹、玻璃等相关期货品种。

最后祝大家新年快乐，新的一年交易顺顺利利。我也会持续跟踪楼市核心数据，有新的变化再跟各位朋友分享，欢迎继续关注我的专栏，也欢迎大家加入我们的圈子一起交流。