行情来了?警惕小阳春的买房“陷阱”
- 2026-10-24 20:34:18
行情来了?警惕小阳春的买房“陷阱”昨天我说小阳春在酝酿中，有好几个粉丝和我咨询，是不是该上车了。 我说看自己的需求，这两年有需要买房的朋友，现在买其实是不错的节点。如果不是刚需，而且对新盘无感的买家，观望下也无妨，二手我认为还有一定的调整空间。 小阳春也要分行情讨论，比如新盘次新盘还是蛮有热度的，强学位的二手，即使楼龄旧点，交易周期也挺快，卖家议价能力比去年下半年强了一些，买家也没有那么浓厚的观望情绪。 所以不必陷入小阳春来了，市场已经彻底止跌的焦虑中。反倒是当下这种看上去有点回暖的行情，会让你踩坑。 
一，学位需求带来热度 从我们的咨询和带看情况来看，目前最着急的是有学位需求的家庭，今年九月要上学，3-4月份就是最后的窗口期，很多家长想在4月中旬完成所有程度，避免最后半个月匆匆忙忙。 近期的市场回暖也是这批买家带起来的，像光大，广钢，亚运城这种学位靠谱的二手，笋盘很容易成交，业主谈价空间也不大了。 新盘也不用说，万博悦府，辰园湖境，黄埔新城，保利朗阅这些带名校的新盘，销售也度过了很忙的周末。 像辰园湖境，我们带了好几组，万博悦府也有客户重新看了一遍，在做最后的思考。 当然还有阅璟台，确定可以读天河省实，对鸡娃家长的吸引力不小。预计这个月下旬开盘，第一波买家也将享受到高性价比读省实的便利。 所以我们要客观看待这种热度，不要盲目的被短期行情影响，对于非刚需非学位需求的买家，还是要想清楚自己的需求和紧迫度，不要被行情推动上车。 过去几年，我们经常能见到这样的买家，被销售或者中介一顿pua，稀里糊涂下了定金，后面又觉得决定太仓促，想要退房但只能损失定金。 还有些是在网签后觉得买错了，可这个时候就完全没有回旋余地了。 我要说的第一个陷阱是： 不要被外界市场影响自己的判断，不要被行情推动上车。 二，无学位的次新盘，暂时还沉寂 虽然贝壳周末两天成交了400套+，主流新盘也很热，但我还是要提醒大家，很多地段不错，楼龄比较次新的二手，没有大家想象的那么热。 举个例子，前几年很热的保利天汇，现在二手已经很便宜了，小三房总价260-290万就能买到，三房两卫也就300万出头。 但天汇近期成交热度一般，我们观察到的一些笋盘还没有消化。 兰亭盛荟也是类似的情况，2月份以来，成交似乎停滞了，和1月份的近20套相去甚远，当然也有春节的原因。 目前兰亭的价格和之前的笋盘有一定差距，买卖双方重回博弈状态。 我要说的第二个陷阱是什么呢： 很多二手，尤其是楼龄旧的，我认为还有一定调整空间，如果你不是追求新规产品，想要更成熟的地段，可以稍微观察下，等到年中再去看，没必要现在给别人抬轿。 
三，绝对次新还要经历价格博弈 前两年的很多网红盘，从去年下旬陆续开始收楼，进入二手市场流通。 简单看一下，目前市面不满二的盘有哪些： 保利天瑞，天河和樾府，天河润府，万博悦府，和樾府五期，江湾和樾，保利臻誉，越秀大学星汇城，星汇锦城，星河盛世锦城，龙湖御湖境，保利翔龙天汇，保利天汇五期。 这些盘在新盘时期都算是市面上很知名的红盘，有些还是销冠级的，有些已经开始有了成交，比如和樾府五期，保利天瑞，星汇城，有些交易量甚至看房量都很少。 不管怎么样，因为有不满二增值税增加交易成本，无成交或者交易少价格博弈不充分等因素，结合目前这个不太确定的市场，我认为这些次新二手的价格，还有一定的空间。 特别是周边有新盘供应的区域，新盘在持续分流，这些二手价格要稳住，不太容易。 我要说的第三个陷阱是什么呢： 如果你的目标是这些次新盘，不是急着上学或者入住的话，还是要结合周边的市场供应，新盘价格体系来综合衡量。 二手的优势是所见即所得，但内部放盘后续增多的话，也会进一步夯实价格体系，让成交价更加接近市场需求。 要么你就要留出一定的价格空间，降低自己的成本。 四，学位需求的买家，谨慎思考策略 每年我都会接到很多学位房咨询，也有很多家长找我们买房。 要不要买学位房，要买哪里的学位房，我认为见仁见智，没有绝对标准的答案。 但是对于带强学位的老破大，或者前几年学位溢价比较高的区域，我认为大家还是理性看待。 这几年广州出生率一直在下降，幼儿园开始集中倒闭，接下来几年，学位紧张的情况只会越来越少； 另外呢，这几年遍地开花的名校，也稀释了很多购买力，很多新学校经过几年的发展，也出了成绩，口碑不比越秀，天河北的老牌名校差多少。 这是我要说的第四个陷阱： 综合考虑房子楼龄，产品，居住舒适度，教育配套等因素，除非是特别鸡娃的家庭，我不建议买那些强学位的老破中老破大，没必要为一个学位付出太高的溢价。 反倒是很多生源不错，品质好的新盘次新盘，未来有希望跑出来。 最后呢，还是我一贯的观点： 从经济面收入面，暂时看不到上涨的迹象，尤其是二手盘，所以这部分买家不必因为行情太焦虑，不要买错。 新盘因为其供应量，地段配套，开发商操盘营销等因素，会存在结构性涨价，或者价格坚挺的情况，这也是正常的。 比如保利天奕，馥香园，天河都荟这种价格低开高走，综合素质不错的，确实卖得挺好，开发商没有降价的理由，越卖越贵很正常。 所以即使是比较低迷的市场，不同板块不同楼盘，也有分化出现。 新的一年，我们团队依然坚持【完全买家立场】，【全广州不限区域】，【一二手全方位分析】的定位，帮助大家选好房买对房，让大家在买房路上少踩坑。 2026年广州买房纠结？我能给你提供什么样的服务 -END- 我是果爸，懂房子也懂育儿，买家立场帮买房，业务覆盖全广州各个区域，一二手不限。 感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。 
我尽量站在买家的视角协助你们去考虑自己的买房问题，该不该买，买哪里合适，选新盘还是选二手，建议什么节点上车……你纠结的疑问，我都会给你一个相对客观的解答。 我的文章不贩卖焦虑，不以流量为目的，不推荐大家盲目投资。 如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询，或者考虑我的买房业务。 【以下是我的服务介绍】 
本文来自网友投稿或网络内容，如有侵犯您的权益请联系我们删除，联系邮箱：596563534@qq.com 。
