新房,开始了踩踏行情

一周前，我发表了题目为《豪宅，成为了最危险资产》的文章，解析了本轮房价下跌原因，和下跌过程的板块轮动规律，以及何时止跌回稳的判断。

随着豪宅次新房正在经历惨烈的房价腰斩经历，新房开始接过了领跌大旗。

本文就来解析北京已经开始的新房市场惨不忍睹的现状，首先回顾一下我对本轮房价下跌的判断。

对于房价下跌的原因，我的判断就是挤泡沫过程，这个泡沫就是过去房价大幅上涨积累的租金回报率远远低于房贷的贷款利率，让房产的月供远远高于租金收益，让购房人已经失去继续偿还月供的信心，于是房产已经成了负资产。

我得出了本轮房价下跌的板块轮动规律，开始的时候是商住公寓领跌腰斩，那些买了老破小住宅的人嘲笑买了公寓的业主，后来老破小业主腰斩后发现自己成了笑话。

然后，购买学区房业主嘲笑买了公寓和老破小的业主，后来学区房腰斩后发现自己也成了笑话。

再然后，购买次新房的业主嘲笑买了公寓和老破小和学区房的业主，后来次新房腰斩后发现自己才是笑话。

现在，新房豪宅业主还来不及嘲笑别人，就发现自己成了最大的笑话。

更现实的是，本轮下跌开始是三四线城市房价下跌，后来二线城市下跌，现在是一线城市的核心区域补跌，让大家认为房价最坚挺的北上广深房价全部沦陷，原因只有一个，那就是租金回报率太低的泡沫被市场自行挤破了，最终回到价值区间。

作为板块轮跌的最后一个板块，新房市场被一个叫做望京北奶西板块的御林湾的楼盘抢跑了

三年前，一众开发商们打破头高价拿地奶西宅地，就等着开盘卖个好价格，创造了一个个的板块区域地王。虽然那时北京二手房房价已经下跌趋势明显，但是开发们抱团新房不灭的憧憬，准备把奶西打造下一个八万+、十万+的下一个望京神话。

这次，新房不灭的神话破灭了。

图，御林湾周边房价

一周前，压根没人看的御林湾，从6.5万一路砍到4.8万的时候，开发商还装模作样辟过谣。 现在直接给你砍到4.2万，终于把周边楼盘看房客吸引过来成交，创造三天成交六十多套的业绩。

再看看周边的望京樾，开盘8.5万，现在6万多。 中建宸园从九万多已经掉到7万出头， 和光悦府更是从八万多一路阴跌到5万多，让三年前捧上天的奶西板块，已经从平均8万掉到了平均5万。

受到连锁影响，周边项目也只能跟进。 望京云尚以特价房名义6.8万出货，还送车位券、仓储券、物业费、装修包，把明降价改暗降。 通州的武夷融御从6.3万跌到了4.2万。 玖树满和、北投栖沄湾这些新盘，低到3.4万开卖，争当降价抢量的先锋。

看看丰台新房，中建云境8万+卖了两年，现在掉到7.3万。 北京隅西颂7.9万开盘，降到7.12万。 丰台顶级豪宅中海丽金府从10万+被迫降到9.18万，这还算新房里价格坚挺的。

再看看大兴区天宫院板块新房，同一小区同户型，直接从7.2万跌到4.7万，跌了三分之一。

再看看去年11月刚刚以50亿总价拿地的北京东三环懋源项目，这几天开盘，主力户型放弃了200平以上的大平层，改为157平四居、135平三居的经济户型，房价也从预期的10万+下探到9.5万到10万区间。

综合来看，一手新房的下跌，标志着新房不灭神话的破灭，同时也代表着新房可以讲故事画大饼的逻辑被市场抛弃。

房地产市场最终要回到租金回报率为王的时代。

本文完稿于2026年6月8日下午

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