兰州8大贬值小区遭遇＂冰点行情＂

城关区这几年的房价走势,很多人看着都觉得不对劲,但说不清楚问题在哪,只能说市场不好、经济下行、购买力不足,这些都对,但都浮在表面,因为你真去看那些贬值最狠的小区就会发现,它们贬值不是因为房子本身有问题,是因为当年支撑它们价格的那套逻辑彻底失效了。

什么逻辑？学区、地段、配套,这些东西在过去能让一个小区的价格比周边高出30%甚至50%,大家愿意为这些东西付溢价,觉得值,但现在你会发现,同样的学区房、同样的黄金地段,挂牌价降了20%还是没人看,不是因为这些配套变差了,是因为买房的人重新算了一笔账,发现这些溢价根本撑不住。城关区那几个老牌学区房小区,当年单价能到1.5万,现在1.2万都没人要,挂牌半年成交不了几套,这不是个别现象,是整个区域的问题。

安宁区这几年一直被当成兰州楼市的希望,新盘多、规划好、环境也不错,很多人觉得这里是价值洼地,买了就是赚,结果现在一看,那些当年卖到1.3万、1.4万的新盘,现在二手价直接腰斩到8000、9000,你说这是市场波动？不是的,这是当年那套＂新区必涨＂的逻辑被证伪了。

安宁区的问题不在于配套不够,也不在于规划不好,问题在于它的价格是靠预期撑起来的,不是靠真实的居住需求。当年开发商画了一堆大饼,什么产业导入、人口聚集、配套升级,买房的人信了,觉得这里会变成下一个城关区,结果几年过去,产业没来多少,人口也没见增长,配套还是那些配套,价格自然就撑不住了。你现在去看那些新盘的二手房,挂牌量能有几百套,成交量却寥寥无几,不是没人买房,是大家不愿意接这个盘。

西固区这个地方,过去是兰州的工业重镇,石化、化工企业扎堆,配套也还可以,房价虽然不高但也算稳定,结果现在你去看,那些老工业区周边的小区,房价已经跌到了5000、6000,甚至更低,而且还是有价无市。

这个贬值速度比城关区、安宁区还要快,不是因为西固区的配套变差了,是因为这个区域的产业基础已经不支撑居住需求了。过去西固区的房价能稳住,是因为这里有大量的产业工人,有稳定的就业,有持续的人口流入,但现在你会发现,这些企业要么搬走了,要么效益不行了,人口开始外流,配套再好也没用,因为没人需要住在这里。西固区那些老小区,现在挂牌的房子能有几百套,但真正成交的可能一个月就几套,这不是市场问题,是区域问题。

七里河区这几年一直被当成兰州的刚需市场,房价不高、总价低、地段也还可以,很多首次购房的人都会选择这里,结果现在一看,那些当年卖到9000、1万的刚需盘,现在二手价直接跌到7000、8000,而且挂牌量还在持续上升。

七里河区的问题不在于配套不够,也不在于地段不好,问题在于它的价格是靠刚需支撑的,但现在刚需本身就不够了。过去大家觉得房价会一直涨,买房就是投资,哪怕是刚需盘也能保值增值,所以愿意咬咬牙上车,但现在你会发现,房价不涨反跌,刚需的购买力也在下降,愿意买房的人越来越少,供需关系彻底反转了。七里河区那些刚需盘,现在挂牌的房子能有上千套,但真正成交的可能一个月就几十套,这不是个别现象,是整个市场的问题。

这8个小区的贬值,不是因为房子本身有问题,是因为支撑它们价格的那套逻辑已经不存在了。过去大家买房,看的是学区、地段、配套、预期,觉得这些东西能让房子保值增值,但现在你会发现,这些东西都失效了,学区房不香了,地段溢价撑不住了,配套再好也没人买单了,预期更是彻底破灭了。

兰州楼市的这轮调整,本质上是一次价格回归,回归到真实的居住需求上来,回归到真实的购买力上来,那些靠溢价、靠预期、靠炒作撑起来的价格,现在都在往下掉,而且这个过程还没结束。你现在去看那些贬值的小区,挂牌量在持续上升,成交量在持续下降,价格还在往下走,这不是短期波动,是长期趋势。

如果你现在手里有这8个小区的房子,别指望价格能回到当年的高点了,那个时代已经过去了,现在能做的就是尽快出手,哪怕亏一点也比继续持有强,因为这个贬值的过程还没结束。如果你现在想在兰州买房,别被那些低价诱惑了,先看看这个小区的挂牌量和成交量,再看看周边的产业和人口,别指望抄底,因为底在哪没人知道。