本周（6.29–7.5）杨浦江湾334街坊020-02住宅地块迎来局部调整，由原先单一的Rr3类住宅用地，调整为Rr2Rr3类混合住宅用地，地块容积率2.56，配建养育托管点、健身场地与社区配套商业；
紧邻10、20号线三门路换乘站，周边集聚B站、叠纸、字节跳动等科创产业集群，定位打造适配高端科创人才的品质居住社区。
此外，6.29新江湾城公园荷花展正式开幕，联动杨浦公园同步开设文创市集、汉服巡游，吸引了不少市民、游客前来游赏、打卡，打造出市民家门口的夏日好去处。
本周新江湾城板块内的新盘去化表现优异，呈现明显分流二手房高端改善客群态势；
二手房市场本周量缩价稳，交易活跃度季节性降温，成交集中在中端改善房源，3房成为当前成交主力。
本周新江湾城板块二手房成交5套，环比上周2套大幅上涨150%，成交均价为8.43万/㎡，环比上周6.24万/㎡上涨35.1%。
（数据来源：市场真实成交 | 的确好房数据研究院）
均价的剧烈波动主要受两方面影响：
一方面是上周成交的2套房源中包含一套低单价、大面积底楼房源，大幅拉低了成交均价。
另一方面，是本周成交房源中1000-1200万的高单价高端房源增多，拉高整体价格重心。
纵向对比6月第4周（均价8.1万/㎡），本周均价仍小幅上行，（6月第5周）小样本成交带来的短期均价起伏不代表中长期行情转向。
从具体价位段分布来看，本周500-800万成交2套，800-1000万成交1套，1000-1200成交2套，500万以下、1200万以上均无成交。
（数据来源：市场真实成交 | 的确好房数据研究院）
结合挂牌、成交数据综合来看，板块房源供需分化特征依然显著：
本周仅500-800万、800-1000万、1000-1200万三个档位产生成交，其中只有500-800万区间有新增挂牌补给，其余成交档位无新房源入市，中端改善房源交易活跃度相对更高。
500万以下刚需、1200万以上高端改善全线零成交，且均无新增挂牌，挂牌存量小幅回落，市场接盘需求不足，高总价大户型去化节奏偏慢。
从户型成交分布来看，本周3房共成交3套，是绝对成交主力；1房和2房各成交1套，4房及以上大户型无成交。
（数据来源：市场真实成交 | 的确好房数据研究院）
本周新江湾城二手房单小区成交均未超2套，成交房源分散、呈现多点开花格局。
板块内刚需刚改小区回暖特征明显：合生江湾国际、时代花园本轮价格涨幅亮眼。
其中合生江湾国际参考房源为2026年1月同户型成交，对比周期跨度超半年，仅能反映中长期底部修复幅度，短期行情走势仍需持续跟踪验证；
保利维拉家园相较前期同户型小幅涨价，走势平稳温和。盛世豪园二期与前期持平。
金浩园近期暂无同户型成交可对标，本次对比参考2025年9月近似面积房源，单价小幅回落3.1%，长期来看仍存下行议价空间。
本周成交的5套房源中，上音学区成交2套，总价均在1500万以下，成交均价为7.53万/㎡，较6月同价位段房源月均价6.79万/㎡上涨10.9%。
同济学区成交1套总价1500万以内房源，成交单价9.98万/㎡，较6月均价9.37万/㎡上涨6.51%。
财大附属学区成交1套总价1500万以内房源，成交单价9.31万/㎡，较6月均价9.04万/㎡上涨2.99%。
复旦二附校学区本周暂无成交。
其余三大学区本周成交仅1-2套，样本量偏少，短期价格波动不代表学区的整体趋势，后续仍需持续跟踪月度批量成交数据验证行情。
截至7月6日官网最新数据，板块两大主力改善新盘建发海宸、保利珺园去化态势良好，新房市场热度显著高于二手房：
建发海宸五期房源合计取证824套，已网签备案505套，余319套房源可售。
（数据来源：网上房地产|存在1-2周延迟，仅供参考 ）
随着建发海宸第六批次的开盘，本周去化也呈现出非常亮眼的表现，本周项目共成交36套，去化率攀升至61.29%。
（数据来源：网上房地产|存在1-2周延迟，仅供参考 ）
保利珺园三批次开盘后，项目累计增至243套，已网签备案178套，余65套可售房源。
（数据来源：网上房地产|存在1-2周延迟，仅供参考 ）
本周保利珺园也有不错的去化表现，共成交11套，去化率也回升至73.25%。
（数据来源：网上房地产|存在1-2周延迟，仅供参考 ）
两盘合计本周去化47套，显著高于二手房市场的5套。
新房正在持续分流二手房购房需求，短期二手改善房源去化压力难以缓解，业主议价空间将持续放大。
7月是传统楼市淡季，叠加高温天气削弱线下带看意愿，板块热度持续回落，二手房成交大概率维持低位运行，难以出现放量反弹；
同时，板块单周成交均价仍会受成交结构变化出现短期起伏，各价位段主流房源价格缺乏单边涨跌动力，整体维持结构性分化格局。
随着高温淡季的到来，线下带看到访客户会逐渐减少，业主心态会有所松动，反而是买家入手的好时机。
尤其是对刚需刚改买家来说，当前板块内流通性强、品质好的优质小区，价格已平稳向上，遇到楼层、位置优质的高性价比房源无需过度观望，可果断入手。
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卖家：
受市场淡季影响，整个新江湾城板块去化节奏在逐渐放缓，存在置换需求、急需回款的业主，建议合理调整挂牌价格，以价换量提升成交效率。
尤其是千万级以上、且竞争力偏弱的房源建议主动优化定价策略、配合看房，缩短房源挂牌周期；
持有优质房源，且不着急的业主，可保持定价稳定，耐心匹配精准客群，平稳置换。
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