年终盘点 | 2025中国住房租赁行业发展・金融篇

住房租赁金融“新三角”全面成型

自2024年发改委“1014号文”之后，REITs常态化发行持续推进。根据2024年证监会与发改委联合发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，保租房REIT的发行主要需满足以下条件：

1. 底层资产要求：项目权属清晰，为完整的基础设施资产，原则上运营时间不低于3年，且已产生持续、稳定的现金流。

2. 合规与市场要求：项目需符合保障性租赁住房的定位与相关管理要求，且处于市场化运营阶段。

3. 规模与分散度要求：首次发行资产评估净值原则上不低于10亿元。如为多个项目打包，原则上来自同一原始权益人的项目数量不超过5个。

4. 收益率要求：项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

5. 合规性审查：需依法取得固定资产投资管理相关手续，并通过地方发改委与中国证监会的审核与注册。

1. 基金收入端看：整体增长强劲，龙头效应明显

2025年前三季度，7支可比REITs合计基金收入同比增长6.78%，单季同比增长15.05%，环比增长9.36%，显示市场整体处于扩张通道。国泰君安城投宽庭保租房REIT收入规模持续领先（2025Q3达4731万元），且同比保持7.39%的稳定增长。华夏北京保障房REIT表现最为亮眼，第三季度收入环比激增50.27%，同比大增79.23%，主要得益于资产扩募成功并入表，显著提升了整体营收规模。

2. 盈利端看：多数实现增长，部分业绩波动

市场合计净利润在前三季度同比增长8.79%，第三季度单季增幅达17.06%。国泰君安城投宽庭保租房REIT净利润规模最大（Q3达2204万元）且增长稳健。华夏北京保障房REIT净利润同样因扩募而大幅提升。值得注意的是，招商蛇口与汇添富上海两只较新上市的REITs净利润在第三季度实现高速环比增长（分别达186.64%和86.34%），显示其盈利爬坡能力强劲。相比之下，红土创新深圳安居REIT前三季度净利润同比下滑10.29%，盈利增长面临一定压力。

3. 可供分配金额看：整体稳定，支撑分红能力

作为投资者现金回报的核心来源，市场整体可供分配金额在前三季度同比增长3.82%，第三季度单季同比增长10.46%。华夏北京保障房REIT因资产扩充，可供分配金额同比大幅增长64.03%，显著增强了其分红潜力。中金厦门安居REIT与招商蛇口REIT也保持了两位数的季度环比增长。而国国泰君安投宽庭保租房REIT和红土创新深圳安居REIT的可供分配金额同比微降，其分红水平的可持续性需保持关注。

保租房REITs表现强势的背后，离不开城市化进程的加速和人口流动性的双门槛。

上述模式与表现，在实践中已有成熟案例得以验证。URI以首发“红土创新深圳安居REIT”、首扩募“华夏北京保障房REIT”两个标杆项目为例，具体展现其发行条件与实施路径，供行业研究者参考：

URI认为，未来在政策引导与监管规范下，私募REITs将持续深化金融创新，持续为投资人供给优质资产，撬动更多社会资本参与存量住房盘活与保租房建设进程；例如，2025年9月，建信长租完成2024年7月推出以来的首次扩募，作为市场首单产权类持有型不动产ABS（亦称“机构间REITs”），其创新意义在于搭建起多层次REITs市场架构，为资本市场改革创新注入全新动力。而公募REITs则在782号文、发行范围类型扩容等政策红利加持下，延续“首发+扩募”双轮驱动的发展态势，且在扩募与布局中总结三大鲜明特征：

一是存量扩募为主，头部企业积极打造区域资产整合平台，例如上海城投宽庭REIT将募集资金用于收购“馨伴寓项目”、厦门安居REIT承接全市优质租赁住房项目，通过存量资产的集约化运作提升资产价值与运营效率；

二是跨区域布局加速，上市REITs平台将突破地域限制，以杭州安居为代表的企业正积极寻求上海、北京等长三角城市的优质租赁住房项目，构建全国性资产矩阵；

三是参与主体多元协同，房企、国企、专业运营机构各展所长，不过随着行业规范化发展，相关政策可能逐步收口，市场主体需提前明确客群界定、资产准入标准等核心问题，以契合监管要求。

最后，URI城市租住据当前20余单项目实质推进情况预测：2026年保租房REITs或新增上市8-10只，这将推动租住市场加速从“民生保障”单一路径，向“金融赋能+品质居住”双轨升级的新阶段再次迈进，使其成为低利率环境下资本市场的重要价值赛道。