楼市出现翘尾行情?真相是只有正常波动.

这段时间很多都自媒体都说最近楼市开始火了，年底开始翘尾行情。

其他不多说，先上数据

这是25年11月，12月，今月的新房成交数据

12月对比11月是有明显的涨幅，但1月头四周的成交开始回落，预测整个月会跟11月持平，对比12月明显回落

这是25年11月，12月，今月的二手房成交数据

11月，12月的二手成交接近，1月份现在过了大半，加上合理推测最后一周的数据，大概会有9000套左右。成交总套数对比12月可能有10%左右涨幅。

这就是这波翘尾行情的底色。新房在上年年底涨了一波之后，1月份就回归原来水平。二手房比25年温和上涨一点。

一手房在25年12月出明显的涨幅原因在于开发商年底急回笼资金，所以推出特惠房源。议价空间可以很大，但必须立即交首付进行网签。开发商过完年关就先收回部分折扣空间，不做特价成交自然恢复回原来水平。另一方面自然是房票大量入市，现在房票已经是成熟的市场，买卖转让都有一条龙服务。

二手房连续几个月都是保持月均8000多套，1月份只是额外多了几百套。可能只是提早买学位，或者部分拆迁的村民农历新年前买房。传统的老一辈，始终更希望在自家里过年，所以赶在农历年前买房也正常。

就我公司所经手的二手或者其他中介朋友获得的信息，现在的确有个别屋主态度开始“硬”起来。但愿意过来中介门店摆台谈价的，大多只是“口硬心软”，正如下面这个连环画讲述的。业主面对买家一开口就大刀砍价，先是装着起身要走，情绪激动的说：我不卖了，自己留着。但看买家口风没什么松动，业主自己走去喝杯水，又坐回来，还是再谈谈吧。

现在市区绝大多数的板块，楼价从年头到年底是一杆子插到底，现价即是全年低价。可惜的是成交量没有随着价格节节下降而同步放大。偶有成交量扩大，多是政策因素，又或者是开发商的销售策略。

在政策面，25年没了那种能一下子扭转市场风向的政策，首付已经降到15%，这个首付水平已经是铁底，不可能再下降。交易税费其实对楼价影响不大的，“买得鸡也不差酱油”，买卖双方也很少就交易税费这个来扯。唯一有出台政策空间的只有房贷利率，我所认识的银行人士所听到的，现在3%左右房贷利率基本上贴着银行成本价，即使有利好消息，估计空间有限。

在市场基本面没有好转，政策刺激不多的情况下，期望市场一下子好转，大量买家不顾自己的经济情况而背负长期房贷买房是缺乏理性的。

在26年，我预测楼市只会维持现有价格和成交量，然后市场进行自我调节。但这个自我调节过程需要相当的时间，需要等待那些急需卖房的业主基本出清，整个楼市的供需关系开始正常，才有可能出现反转。