摘要
近年来，建筑行业“工抵房”现象日益普遍，尤其在实际操作中，部分企业将工程款所抵房产直接登记于法定代表人（或实际控制人）个人名下。这一模式虽能短期缓解现金流压力，但伴随个人所得税义务错配、企业亏损无法抵扣、资产处置受限等多重风险。本文通过剖析“工抵房”登记至个人名下的法律、税务及管理隐患，结合现行法规与实务案例，提出风险隔离、税务优化及资产盘活的系统性解决方案，旨在为建筑企业规范“工抵房”处置提供参考。
关键词：工抵房；税务风险；资产隔离；建筑行业；合规管理
一、引言
“工抵房”作为建筑行业常见的债务清偿方式，指房地产开发企业以房屋或车位抵偿应付工程款的行为。实践中，部分建筑企业为操作便利，直接将抵债资产登记于老板（法定代表人、股东或实际控制人）个人名下，形成“公司债务、个人资产”的错配结构。这一做法虽简化了过户流程，却埋下了法律、税务及财务风险的隐患。随着税收监管强化与房地产市场波动，此类风险逐步显性化，亟待系统性规范。
二、工抵房登记至个人名下的主要风险
（一）税务风险
1. 个人所得税义务错位
· 个人无偿取得抵债房产，可能被税务机关认定为“受赠”或“偶然所得”，需按房产公允价值缴纳20%个人所得税。
· 若房产后续转让，还需缴纳财产转让所得个税（差额20%或全额的1%-3%），形成双重税负。
· 企业支付的工程款成本因资产未入公司账而无法税前扣除，导致企业所得税虚高。
2. 企业亏损无法弥补
· 抵房行为未通过公司账务处理，企业实际发生的工程成本无法确认，造成账面亏损无法真实反映，失去用以后年度利润弥补亏损的机会。
（二）法律与权属风险
1. 资产混同与法人独立人格否定
· 个人名下资产与公司财产混同，若企业发生债务纠纷，个人房产可能被认定为公司责任财产，面临被强制执行的风险。
· 在股东有限责任保护下，此举可能导致“法人面纱刺破”，股东承担无限连带责任。
2. 资产处置受限
· 个人名下房产若涉及公司债务纠纷，可能被查封或限制交易，导致资产流动性丧失。
· 车位等资产登记在个人名下时，降价难以快速变现，且对于亏损部分公司也无法确认。
（三）财务与管理风险
1. 财务报表失真
· 公司资产与成本同时低估，影响融资授信、投标资质等经营活动的信用评估。
2. 内部治理缺失
· 资产归属个人易引发股东间纠纷，且缺乏公司层级监督，可能滋生资产挪用等道德风险。
三、合规处理方案设计
（一）优化资产归属路径
1. 坚持以公司名义受让抵债资产
· 签订抵债协议，明确债权债务关系后，将资产直接过户至建筑公司名下。
· 若已登记至个人名下，可再转回公司或通过“买卖”或“增资”方式变更至公司，但需注意关联交易定价合理性，避免被核定税款。
或租给公司，用租金抵账。
2. 设立项目子公司或资产持有平台
· 针对大规模工抵房，可设立独立子公司集中持有并管理，隔离母公司经营风险。
（二）税务筹划与合规管理
1. 规范税务处理流程
· 企业所得税：以房产公允价值入账，同步确认工程成本，取得合规发票（如开发商开具的销售发票）作为税前扣除凭证。
· 增值税：建筑企业取得工抵房可凭抵债协议等资料抵扣进项税；后续销售按“销售不动产”缴纳增值税。
· 个人所得税：避免直接过户至个人，如确需分配，应通过公司利润分配并代扣个税后购买资产，确保链条合规。
三、案例启示
某建筑施工企业A公司将5000万元工程款对应的30套工抵房登记于老板个人名下，后因公司债务纠纷，部分房产被债权人申请保全，老板个人另被税务机关追缴个税及滞纳金逾千万元。经重整，A公司通过补签协议将资产转回公司，并补提成本冲减亏损，最终实现税务优化与资产隔离。此案凸显了规范工抵房权属的重要性。
四、结论与建议
工抵房登记至老板个人名下是一种高风险的债务重组方式，极易引发税务、法律及财务多重危机。建筑企业应回归商业实质，坚持“公司债、公司资产”原则，通过优化资产归属、强化税务合规、创新资产盘活等手段实现风险可控。
