由北京房地产中介行业协会商业办公地产分会编制
鸣谢：北京瑞宇地产、北京宏达联行、北京佰仕德地产、北京链商地产
「报告摘要预览」
一、核心关键数据：
全市甲级写字楼平均租金（195元/月/㎡）
平均空置率（18.5%）
【参数说明】：“平均租金”的统计口径为“有效租金含物业管理费”。
“有效租金”是指签约租金（即表面租金）并折合免租期以后的租金。
当前，开发商为了保持比较高的表面租金，同时达到降低客户承租成本的目的，会给予租户比较长的免租期。由此，实际支付的租金会明显低于表面租金。以有效租金作为评价市场真实租金水平更客观。
二、市场行情数据监测商圈：
重点监测8个商圈，分别是CBD、金融街、丽泽、东二环、燕莎三元桥、望京酒仙桥、中关村、亦庄。整体呈现的特点是：
1.租金端：
租金环比略微下降、同比降幅明显，大部分项目以价换量。
2.需求端：
主导行业仍以TMT、金融、大健康、现代服务业和消费行业为主，同时也包括国央企重组而引发的迁址。比较典型的是国泰君安和海通证券合并后成立国泰海通证券公司签约金益大厦15,000 m²。
【2026年第一季度成交实例】
一、北京市整体市场表现
1.各商圈供应量与存量
2026年第一季度各商圈暂无新楼盘入市。
2026年第二季度到第四季度即将入市的写字楼项目累计达到100万平方米，如下：
1.1 CBD：累计投放50-60 万m²，包括：
①大家未来中心，Z5 地块，6月30日入市，17 万m²中有12万m²写字楼；
②远洋唯晟中心，Z6 地块，第四季度入市，18 万m²中有13万m²写字楼；
③中金普洛斯，Z3地块，第四季度入市，12万m²写字楼；
④民生银行大厦，Z4地块，自用一部分，大约10万m²入市。
1.2 燕莎三元桥：懋源曜中心5万m²
1.3 酒仙桥：太古坊二期，总建筑面积60-70万m²，其中新增写字楼8座，总面积约30-40万m²，部分将于2026年下半年投放市场。
【小结】2026年写字楼供应量的压力非常大。
2．租赁需求
净吸纳量：从统计的8个商圈的一线成交情况分析，我们看到，第一季度的流入和流出基本持平，也就是说，净吸纳量趋于0。
3.成交驱动力
3.1成本驱动型：“以价换量”达到了一定的效果，部分商圈的项目通过以价换量的策略去化了部分空置面积，在第一季度开始略微上调了租金。例如，望京商圈的金辉大厦，金融街商圈的卓著大厦。
租户升级搬迁也是迁址成交的主要动力。包括CBD金地中心云亭律师事务所签约1,900m²，IFC国际财源中心北京申创世纪信息技术有限公司签约5,000m²都是这类现象。
3.2行业驱动型：细分赛道（AI大模型、生物医药、能源）的扩租情况是成交的主力。
3.3议价空间：第一，业主方提供较长的的免租期是普遍现象，每年2个月免租期是基本标准，租三年免租一年也是常见的案例。第二，业主方按客户需求做装修成为普遍现象，绝大部分业主都可以按客户需求做装修，装修成本折算到租金中。
二、各商圈板块对比分析
【各商圈平均租金和空置率】：
1.租金从高到低（单位：元/天/m²，有效租金含物业管理费）：
2.空置率从低到高：
3.各主要商圈市场行情描述
3.1 金融街：
特征：北京租金高地，空置率长期处于低位。目前仍是租金最高，空置率最低。但是，相对往年5-8%的空置率和350-500 元/月/m²的租金来说已经是下滑明显的了。
监测点：外溢情况十分明显，净流出区域。
3.2 CBD：
特征：外资企业聚集地，超甲级楼宇集中。
监测点：中服地块集中供应量巨大。2026年更是大量的集中供应，必定导致竞争进一步加剧。供远大于需的现象需要3 年甚至更长时间缓解。
3.3 望京：
特征：国际化与科技企业混合。
监测点：经过过去两年的调整，租金相对最高点已经是“膝盖斩”了，有的项目租金跌幅达到了60%。
3.4 丽泽商务区：
特征：“第二金融街”，轨道交通（五线换乘）优势，金融科技企业承接地。
监测点：丽泽经过几年的去化，平均出租率已经稳定在85%的水平。平均租金也比较平稳，下降空间不大。
三、未来展望
短期（3-6个月）：
从监测的8 个子市场统计来看，其中5 个子市场的租金处于筑底区间，这些区域经过前期租金大幅下降，基本处于降到位了的状态，没有持续下滑。同时，有3个子市场的租金处于深度调整期，这些区域都是整体租金处于高位，例如金融街和CBD，虽然已经大幅下调，但是，我们认为还没有调整到位，预计还会有进一步下调后达到底部。
【总结】：
总体感受，经过2025 年的租金快速下跌，空置率直线上升，目前看，2026 年第一季度虽然没有好转，但是，也没有继续加速下滑，有企稳迹象。主要原因是基本降到位了，各大厦之间竞相降价都基本到了降无可降的地步，大家都转为提升产品和服务。
另外，对于老旧楼宇必须要加强改造升级，否则，就会成为高空置率中空置的那个部分。也就是说，北京写字楼空置率平均是18-20%，老旧楼宇就会达到30%甚至更高的空置率。
