今天大家都重新进入工作状态了，过上当牛马的日子。
2026年五一广州人流进出项统计，官方数据和实时体验都非常猛，5天总流动约3200 万人次，高铁 、地铁、机场多项破纪录，叠加广交会，进港大于出港，实乃全国人气顶流！说明大广州依然有许多人，年轻人聚集，未来不可限量。但今年新房市场不算顶流，琶洲去过多个区域的不同案场，除了最大热门保利海韵之外，很多新近开盘流量新房项目情况不错，那些卖了三四年的项目，普遍流量一般。
贝壳今天发布了五一新房节喜报，从4月27日到5月5日9天时间，成交了新房1400套。想知道今年行情如何？得有参照物来比较，就拿2025年五一来说吧，贝壳新房喜报1700套，等于说同比少了300多，大概是17.7%的样子。
我有一个观点，现在新房交易对中介渠道的依赖严重，除非是新开不久的新盘，开发商大量投入广告，像源舍、鸿璟台、海上印、广府万宸等，开盘很久的楼盘对渠道的依赖更加明显。我的意思是整体市场还要略少一点。
今年五一新房市场情况就是如此，有时候不用看成交，只要站在那里，体验下人流的区别，大概就能理解。哪些楼盘卖得好呢？（数据来源于贝壳）
五一期间番禺是顶流，万博城、广地、越大星汇锦城、檐屿城、华润万博悦府、敏捷金湖壹号、珑曜上城取得不错的业绩，其次是黄埔区域。因为是贝壳的来源，所以贝系没代理的源舍、海上印、鸿璟台不在其中，这些楼盘销量也都是很可以的。
但广州二手不一样！
贝壳外网库存数据一直在跌，2025年大多数时候挂在14.8万套左右，来到现在，14.0188万套，距离降到14万以内仅一步之遥！这是怎么实现的呢？贝壳主动控规模，对于那些久挂且贵的房源进行主动压缩。第二点，业主心态变化，能不卖房尽量不卖了，去年下半年以来，每天挂盘速度降了很多，业主想反正都亏了，价格已经在低位远行，此时挂盘也跑不掉，索性就不挂了，留着再看看。
最重要是第三点，买入量增加了。看去年贝壳每日成交量，大致是这样的：
每天的量在100套左右波动，周末多一点，工作日有时间还低于100套，五一期间大家出去旅游，买家出动旅游，卖家也要出去旅游，长假往往是“淡季”比正常工作日还少，但今年完全不一样。
这是现在的，4月份每天在120套左右波动，3月份你们知道的，更强！五一期间大家也没闲着，每天140套+，大家忙着捡笋盘，不去旅游，减掉不必要的开支。
总体上平常工作日同比去年增加20%，五一期间同比增加50%。我们知道在去年合富有门店转入贝壳系统，贝壳市占是有所增长的，但市占没有高到一年提升20%的程度。
唯一的理由，二手笋盘真的很好捡！
作为一名房产博主，你们知道我经常呼吁大家买二手房，特别是小刚需，现在的二手房业主想出逃，那得掉下一身肉，我称之为带血筹码，刚需就应该捡这种才能利益最大化。新房开发商和买家是对手，二手房业主并不是你的对手，二手房业主在某一程度上是一路同行的伙伴，他走了前面一段路，最艰险的那一段路，他把所有雷都趟过了，把接下来的路交还给你，让你代替他继续走下去。请注意!是他求着你走，得付出代价，新房则想坑你走的意思。
当然新房给的情绪价值高，所见都是繁华，所拍都是马屁。二手房业主们心态一片凄凉，她不是不想继续走了，是实在没能力继续走了，他把前后三十的能力都堆在这里，接手就是捡漏。
琶洲琶洲，十余年房地产行业经验，始终坚持独立客观作评测，琶洲的独立性在于没有任何KPI考核，善于数据分析和价值评估，若有疑难都可以来咨询！
