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深圳楼市-今年大户型有行情了?

2026-10-10 22:47:13

深圳楼市-今年大户型有行情了?

作为到了一定阶段同样需要改善的群体，英瑞本人这两个月也以买家身份在到处看房！

虽然【润玺】和【招商玺】这样的产品，豪华的公区、笑容可掬的礼宾

（上图为华润润玺二期）

确实能给到很大的情绪价值，这些年即使熊市市场表现也非常棒，润玺大户型价格对比一手买入价在往上走，小户型价格也快回到一手成本价，招商玺则是大小户型价格对比一手买入价都往上走了！

但是高端住宅华丽的刚需户型，终究没办法在可使用面积和功能性中，给到足够空间去满足未来更多家庭人口的需求！

于是增加可使用面积和功能性的需求，被提上了日程，当然这个需求的代价是在不得不降低对楼盘品质的要求！

然而在这一波看房里，发现不仅是豪宅大户型对比去年价格上升

甚至一些罗湖、宝安、坂田的大户型，也有不同程度回温。

就先拿罗湖的【中海天钻】为例，去年180平成交还停留在1250，今年的成交都在1300以上，现在挂盘基本没有低于1500，最低挂盘一套1499，目前谈价想谈1300字头都不容易，暂时又僵持住了，就看哪边先松口

福田香蜜半山【山语清晖】，去年年底192平最低成交价1450万，现在177平都很难谈这个价格了！

再说龙岗坂田的【万科璞悦山】，片区豪宅定位，有双拼和独栋别墅，视野宽阔，175平户型去年还可以860万买到，今年目前谈到的最低成交价格是980万！

至于南山【华润城二期】这种190户型就更不用说，去年年底最低成交还有2120万这个价格，现阶段2300+都难!

现在的例子还有不少，就不一一列举了，综合来看有个比较明显的感受，

现在的市场，不完全是简单意义上的“核心区涨、偏远区跌”，

而是呈现出几种分化现象！

首先就是核心区域的核心新盘，价格确实有回升，大家都看得到，不用我赘述，但是进去的这批买家，其实很大一部分，是做好亏损准备的，并不是真的觉得买到赚到，明知道以后的二手价格表现未必比一手价格好，还买得心甘情愿，更多就是为了品质，毕竟人生短短几十年，生活幸福感是非常重要的，不然奋斗也就失去了本质的意义了，最终沦为金钱的搬运工而已！

英瑞个人认为，这些豪宅新盘也会根据区域、产品甚至户型而分化，就像润玺系列，同一个小区，大户型赚钱、小户型亏钱，是一个道理。具体产品具体分析，不能一概而论！

（上图为招商玺家园）

其次就是核心区域的老豪宅，也会存在分化。香蜜湖的【香域中央】、【香蜜湖一号】，【华侨城的纯水岸】，深圳湾的【三湘海尚】，不同的户型、景观，走势也不同，但整体来看，价格已经趋于稳定，部分优质户型的走势开始回升。

（上图为福田航拍图）

再其次就是非核心地段的大户型产品，比如罗湖的【中海天钻】、【华润幸福里】，龙岗坂田的【万科璞悦山】、【十二橡树庄园】、福田的【山语清晖】、【万科瑧山道】，龙华的【绿景1866】大户型等等，在跌到一定时候就跌不动了，价格有逐渐走稳的迹象！

（上图为龙华航拍图）

是需求回归居住和幸福感，大户型因为产品数量稀缺，开始呈现供需关系的反转，但是小户型因为数量太多且没有稀缺性，能接盘的人经济能力本身不强，大多数仍呈阴跌之势，价格调整的周期会拉长很多！

因此目前需求买大户型的群体，尤其是有价值的小区的大户型产品的人群，其实现阶段没有必要在观望了，有置换需求可以尽快出手，去年的大户型低点，后面很难再有了！

至于购买总价在400万以下小户型需求的群体，倒是可以不用这么着急，这个价格段的房源，还有较大调整空间！

所以手上有小户型或者偏远片区户型的房子的群体，现阶段置换大户型的需求，是应该尽快提上日程的，不然等得越久，手上小户型贬值越多，想置换的大户型则越来越贵，属于两边挨打！

英瑞本人在深圳自己买过十几套房，第一桶金也是因为买对了房子拿到的，未来会持续更新这个公众号，也会一直以一个买家的视角来思考深圳的市场和各个具体的项目！

如果你拿不准该怎么买房，欢迎你和英瑞交流探讨。

英瑞始终认为，一套房的最优解，一定是要在反复探讨和思考中达成的，别人随便给你推荐几套房，就可以拍拍脑袋买房的时代，确实过去了！就像随便做个什么行业都能赚钱的时代，过去了是一样的！

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