2026年1月29日，中国证监会网站披露首批商业不动产投资信托基金（REITs）申报信息，其中包括华安基金上报的锦江封闭式商业不动产证券投资基金，募集规模为17.03亿元。
该REIT资产为位于全国18座城市的21家“锦江都城”品牌酒店。此资产包2025年1-9月的经营指标如下：酒店房数为803,750间，平均入住率为61.58%，平均房价（ADR）为258元，每间可售房收入（RevPar）为159元。其挂牌不仅说明中国酒店集团在“轻资产”道路上迈出了坚实的一步，从资产管理的角度对酒店行业也具有里程碑的意义。
长久以来，中美酒店资产管理的核心差异集中在轻重资产结构、资产持有主体、资产上层设计三方面。全球酒管集团万豪于1993年年拆分出资产管理公司Host，1999年Host转型为REITs平台，成为全球最大的酒店REITs之一，REITs酒店资产管理平台Park继之于2017年在纽约证券交易所挂牌上市，承接希尔顿原持有的67处酒店物业。
Host和Park作为独立资管/REITs平台，聚焦资本层资产管理，即通过资产收购、剥离、证券化、税务筹划提升酒店的资产估值与资本回报率，完成资产的价值实现。而酒管公司则仅保留品牌授权、运营管理、销售渠道三大核心轻资产业务，彻底从“资产的持有者”转型为“资管的服务商”，专注品牌规模扩张，形成“资管平台做资本整合，酒管公司做运营落地”的双向扩张模式。
资管平台与酒管公司签订长期排他性管理协议（通常20-30年，含自动续约条款），让资管平台获得稳定的专业运营服务，规避运营风险；管理协议中设置与资产价值挂钩的绩效分成——若资管平台核心资产的RevPAR、资产估值达到约定目标，酒管公司可获得额外分成；若未达标，酒管集团需承担运营改进责任，甚至减免部分基础管理费，让双方利益通过“资产增值+运营效率”深度绑定。
华安锦江REIT是中国第一支酒店商业不动产REIT，然作为“试水产品”其仅包括18座城市的21家“锦江都城”酒店，资产类型和资产规模也受到一定限制，但这标志着酒管集团从“重资产持有”向“轻重分离”即“资本市场驱动”加“专业运营服务”转型的正式破局。
反观美国REITs平台，首先其品牌组合更加多元，如Host揽下万豪奢华品牌（丽思卡尔顿、瑞吉）及高端（万豪、JW万豪）喜达屋旗下多品牌，2005年又进一步突破万豪品牌限制，而Park平台上包揽希尔顿高端（华尔道夫、康莱德）及中端品牌（希尔顿花园），少量引入外部品牌。
其次业态组合更加丰富，Host资产类型包括酒店、配套零售和会议中心，部分资产含写字楼，其NCREIF物业指数（NPI）酒店占比85%，配套占比15%，而Park资产类型主要为酒店、餐饮、商业，配套业态占比≤10%，现金流以客房收入为主。
另外其资产规模更大，目前Host作为全球最大酒店REITs，已被纳入标普500成分股，分派率稳定在4-5%，而Park则是美股第二大酒店REITs，分派率3.5-4.5%，资产估值也在稳步提升。
从上市公司会计角度看，REITs 资产从上市公司“出表”，上市公司将实现资产负债表优化——总资产与总负债同步减少，资产负债率下降（出表 30 亿资产大约可降杠杆约 2 个百分点），根据发行情况，上市公司有望逐渐步入“轻资产化”通道。而从资管角度，可以预见，未来我国酒店资管仍将进一步演化，最终实现资产价值最大化与资本效率的大幅提升。
（本文作者曾为某国际酒管集团大中华区政策及公共事务主管，配图与内容无关，本文部分内容使用了AI作为参考）
