在不动产市场从增量扩张向存量优化转型的关键节点，2025 年 12 月 31 日中国证监会发布的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，正式拉开了商业不动产 REITs 试点的序幕，标志着中国 REITs 市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段，为存量资产证券化注入了强劲动力。
试点落地后市场响应极为迅速，2026 年 1 月 29 日 - 30 日，上交所集中迎来8 单商业不动产 REITs 项目申报，涵盖纯办公、商业综合体、购物中心、酒店、服务式公寓、奥特莱斯等多元业态，成为商业不动产 REITs 试点开闸后标志性的申报潮，也为行业资产定价、大宗交易提供了关键的资本化率（CapRate）参考依据。
从申报材料披露的核心数据来看，不同业态、不同城市能级的项目资本化率呈现明确分化：
办公类资产：上海黄浦区鼎保大厦扣资本性支出资本化率 5.05%，鼎博大厦 2027 年扣资本性支出 5.38%；上海晶耀前滩 T1 办公楼扣资本性支出 4.36%、含资本性支出 4.47%；深圳来福士广场办公部分申报资本化率 5.29%；广州保利中心扣资本性支出 6.36%，办公业态整体资本化率区间为4.36%-6.36%，上海核心区位项目估值水平显著高于广州等城市，资本化率更低。
商业及奥特莱斯资产：晶耀前滩商业部分扣资本性支出 6.09%-6.15%、含资本性支出 6.25%-6.31%；深圳来福士购物中心申报资本化率 4.66%；合肥银泰中心一期 6.57%、二期 5.33%；绵阳涪城商业项目高达 7.15%；佛山保利水城 6.56%；西安砂之船奥特莱斯标准口径 6.36%；郑州杉杉奥特莱斯已扣招商装修补贴 5.98%，商业类整体资本化率区间4.66%-7.15%，三四线城市、普通商业体资本化率显著高于一线核心成熟商业体。
酒店与服务式公寓资产：锦江都城酒店多门店资产包 2026 年资本化率覆盖 4.50%-7.10%，整体平均约 5.9%，作为国内首单以酒店业态申报的商业不动产 REITs，具备极强的行业指标意义；深圳来福士综合体中的服务式公寓，申报资本化率低至 4.31%，是本次申报项目中估值水平较高的业态。
这 8 单集中申报的核心意义，在于彻底打通了办公、酒店等资产长期缺失的标准化退出渠道。过去五年商业不动产处于下行周期，外资持续撤离，内资险资、机构买家因退出路径不明确不敢入场布局，而此次 REITs 申报明确传递信号：办公、酒店类资产已拥有确定性退出通道，市场逻辑从 “能不能退出” 转变为 “什么价格退出”，不存在卖不掉的资产，只有未达成共识的价格。受此影响，2026 年 1 月上海核心区域大宗办公成交已明显活跃，20 亿元左右量级的交易数量同比提升，黄浦区已出现多笔成交，机构布局热情显著回升，也为 2026 年商业不动产大宗交易、资产盘活打开了全新机遇窗口。
当前，中国不动产市场正经历深刻的结构性调整与范式重构。在近日召开的“2026中国不动产金融论坛”上，上海交通大学上海高级金融学院（高金/SAIF）执行院长程仕军表示，行业已从过去的增量扩张转向存量优化，从高速增长迈向高质量发展，“贯通” 与 “破局” 成为行业发展的核心路径。有行业专家强调，盘活存量资产是一项涉及多方利益的系统工程，需遵循四大原则：以市场化、法治化为根本遵循，通过公开交易实现资产公允流转，严禁新增隐性债务；以专业化为核心支撑，依托专业机构和人才实现资产精准识别与高效运营；以产融结合为关键路径，借助 REITs 等工具实现存量资产向金融资本的转化；以增量带动存量为重要策略，通过新技术、新业态提升资产价值。
作为存量资产盘活的重要金融工具，商业不动产 REITs 与基础设施 REITs 相比具有鲜明特色。行业专家分析，商业不动产 REITs 聚焦商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态，资产包容性更高；由证监会及交易所审核，发行效率更优；资金用途也更为灵活，可用于存量资产收购、新增投资、偿还债务及补充流动资金等，仅明确不得用于购置商品住宅用地。在行业发展层面，REITs 不仅能帮助房企降低负债、防范风险，推动行业向 “轻资产运营” 转型，还能在低利率环境下实现优质资产价值重估，为投资者提供多元化的投资渠道。
从市场基础来看，中国商业不动产存量规模庞大，而不动产证券化率仍处于低位，这为商业不动产 REITs 的长期增长提供了广阔空间。Wind 数据显示，截至 2026 年 1 月 25 日，中国 REITs 市场已上市 79 只产品，总市值达 2280 亿元。对于未来市场规模，业内存在广泛期待：另有债务融资行业专家认为，长期来看市场规模可能达到 2 万亿元；另有业内人士表示，市场规模有望突破万亿元甚至 2 万亿元，其发展速度主要取决于房地产行业的转型进程。
为推动 REITs 市场持续健康发展，行业专家提出了多方面的优化建议。在扩募环节，建议对小规模扩募豁免监管审核，对大规模扩募简化发行标准，提升运作效率；在市场机制方面，应探索建立 REITs 退市制度，实现市场 “有进有出” 的良性循环。同时，还需加强多层次市场建设，放宽投资主体准入，完善 Pre-REITs 与私募 REITs 制度，明确退出衔接机制，进一步拓宽市场发展空间。
商业不动产 REITs 的落地，不仅重构了商业不动产的价值实现路径，更开启了存量资产证券化的加速期。在政策引导、市场驱动与行业创新的多重助力下，中国 REITs 市场正朝着规模化、规范化、多元化的方向稳步迈进，有望成为连接不动产市场与资本市场的重要桥梁，为实体经济的高质量发展提供坚实支撑。
