从化区《合景花蔓苑》优缺点分析,附最新价格,38万起买三房/43万起三房两卫,鳌头客运站旁低密度准现房,从化城北小学,居住环境很舒适

广州市从化区鳌头镇S355城鳌大道旁，紧邻鳌头客运站。

一、项目基本信息
开发商：合景泰富
备案名：花蔓苑
开盘时间：2022年5月3日
交付时间：二期2026年9月1日前，毛坯
占地面积：二期16984平方米
建筑面积：二期64776平方米
绿化面积：二期6000平米
总楼数：7栋(一期5栋已售罄、二期2栋)
总户数：二期816户
产权年限：70年
得房率：90％
楼层高：3米
绿化率：35％
容积率：2.2
总车位：1451个
物业公司：广州市宁骏物业，2.3元
在售产品：64平/70平/80平

二、项目楼栋分布和户型

三、项目交通配套
周边有鳌头客运站总站、马岭路口等公交站点，可便捷接驳地铁14号线，半小时内可达广州白云机场。
广连高速花都-从化段已开通，自驾出行便利。

四、项目教育配套
社区内规划有华南师范大学附属从化实验小学，按省级名校标准建设，配备室内游泳池、体育馆等设施。
周边还有鳌头镇中心幼儿园、鳌头镇中心小学、鳌山小学、鳌头中学等，教育资源丰富。

五、项目商业配套
社区周边有家家福购物中心、惠咚乐生活超市、宏兴超市等，满足日常购物需求。
规划有百万方休闲商业街，未来生活便利性将进一步提升。

六、项目休闲条件
社区内设有约4万平方米主题园林，配备羽毛球场、泳池、健身跑道等设施。
社区外有约510亩马岭森林公园，自然环境优美。

七、项目优势分析
1、价格优势：单价约7000-8000元/㎡，总价38万起可上车，对于预算有限的刚需购房者或首次置业者来说，门槛较低，是广州少有的低价三房选择。
2、教育配套：社区内配建1所36班公立小学（华南师范大学附属从化实验小学）及2所幼儿园，周边还有鳌头中心小学、鳌头中学等学校，教育资源相对丰富，适合有子女教育需求的家庭。
3、交通便利：紧邻鳌头客运站，可接驳地铁14号线，通过高速或快速路可快速到达天河CBD等广州市区核心区域，未来规划有北部快线等交通线路，交通出行较为便捷。
4、生态环境：项目周边有马岭森林公园、黄罗河一河两岸生态绿道等自然景观，森林覆盖率高，负氧离子含量丰富，居住环境舒适，适合追求自然生态生活的购房者。
5、社区配套：社区内设有约1000㎡生活美学馆，配备健身室、瑜伽室、朗读者书吧、儿童娱乐天地等设施，还有约4万㎡主题园林及羽毛球场、泳池等户外空间，能满足业主日常休闲娱乐需求。
6、开发商实力：由合景泰富集团开发，品牌知名度较高，在房地产开发领域有一定的经验和实力，项目品质和交付保障相对有一定基础。

八、项目缺点分析
1、区域发展成熟度：位于从化区鳌头镇，属于城市外围区域，目前周边商业、医疗等配套相对不够完善，大型购物中心、高端医疗机构等较少，生活便利性有待提升。
2、交通依赖度：虽然有客运站和高速路，但距离广州市区仍有一定距离，通勤时间较长，对于在广州市区工作的人来说，每日通勤可能较为耗时，且公共交通班次可能相对较少。
3、市场认可度：由于区域相对偏远，部分购房者对其未来发展和资产保值增值能力存在疑虑，市场认可度可能受到一定影响，二手交易活跃度可能较低。
4、历史问题：项目曾因未按规定使用商品房预售款专用账户收存预售款、宣传资料与预售许可证内容不一致等问题被住建部门查处，虽已整改，但可能对部分购房者信心产生一定影响。
5、产品定位：以小户型为主，适合刚需和年轻家庭，但对于追求大户型、改善型需求的购房者来说，选择范围相对较窄。

九、项目总结
总体而言，合景花蔓苑适合预算有限、注重教育配套和居住环境的刚需购房者，或作为长期投资的选择。建议结合自身需求和财务状况，实地考察后再做决策。
十、项目在售楼栋和户型价格
一期1栋.2栋.3栋.4栋.5栋，现房，已全售罄。
一期1栋：16层，2梯6户，64.70.80平
二期2栋：13层，2梯6户，66.70.71.80平
二期3栋：12层，2梯6户，64.70.71.80平
二期4栋：16层，2梯6户，64.70.78.103平

64平三房一卫，总价38-42万
70平三房两卫，总价43-45万
80平三房两卫，总价48-50万

注：以上资料和图片均来自开发商、网络和实拍，可能有一些信息会有些误差，仅供参考，最终解释权归开发商所有。