一、核心数据：淡季不淡，量价双稳
关键指标概览（2026年1月）
指标 数值 环比 同比 市场意义
一二手总网签 10674套 持平 +20%+ 连续两月维持万套级，打破春节前淡季规律
二手住宅网签 5281套 +6.9% +16% 创2025年5月以来9个月新高
二手房录得量 6802套 +2.9% +45.5% 近10个月新高，连续11个月破5000套
一手住宅网签 2579套 -10.7% +49.3% 供应放缓，改善型去化良好
二手均价 稳中有升 +0.8% -3.2% 连续2个月上涨，价格底部企稳
标志性事件：
• 首个安居房“日光”：深铁铭著181套房源662户争抢，申购比1:3.6
• 人才房“秒光”：深铁睿著32套人才房380户申购，申购比1:11.7
• 改善型需求爆发：福田、南山、龙岗二手房签约量较上月同期增长44%、37%、32%
二、“抢跑”特征：四大反常现象
1. 时间反常：打破春节前交易量下滑规律，小阳春提前2-3个月到来
2. 结构分化：二手房领跑（占比超63%），新房供应放缓但改善盘热销，保障性住房成“顶流”
3. 区域分化：核心区与热点片区领涨，福田、南山改善需求集中释放，龙岗刚需活跃
4. 情绪反转：带看量暴增（元旦期间同比+81%），签约转化率升至18.7%，买家从观望转向积极入市
三、抢跑动因：多重利好共振
1. 政策端：暖风频吹，预期改善
• 全国性政策：降准降息持续，房贷利率创近年新低，换房税费减免延长
• 深圳地方：限购优化、人才购房补贴、存量房“带押过户”全面推行，交易效率提升
• 保障性住房：供应加速，安居房/人才房与商品房形成互补，分流刚需
2. 市场端：底部企稳，信心修复
• 价格筑底：二手房价连续2个月微涨，卖家降价幅度收窄，买家“买涨不买跌”心理显现
• 供需改善：新增挂牌量9395套（环比-17.4%），供应减少而需求增加，库存去化周期缩短
• 预期趋同：买卖双方对价格预期逐渐接近，成交周期从45天缩短至32天
3. 需求端：三大主力入市
• 刚需“上车”：年轻人抓住利率低位窗口，小户型、低总价房源成交占比超40%
• 改善“换房”：二孩家庭、品质升级需求释放，110-144㎡户型成交占比提升至35%
• 资产配置：高净值人群布局核心区优质物业，抗通胀需求显现
四、区域表现：热点板块全扫描
核心区：
• 福田：金融从业者集中，改善型成交占比60%，单价8-10万/㎡房源去化加快
• 南山：科技园、前海片区领涨，高端住宅成交环比+37%，学区房热度回升
热点片区：
• 龙岗：刚需主战场，成交1419套居全市第一，单价4-6万/㎡小三房最受欢迎
• 宝安：松岗（安居房）、西乡（地铁口）片区活跃，一二手联动效应明显
• 龙华：红山、上塘片区改善需求释放，次新房成交占比提升
五、市场影响：三大趋势信号
1. 价格预期转变：从“持续下跌”转向“稳中有升”，部分业主开始上调挂牌价，议价空间收窄至3-5%
2. 中介市场回暖：门店带看量翻倍，经纪人佣金收入提升，行业信心恢复，多家品牌中介计划扩张门店
3. 开发商策略调整：加快推盘节奏，改善型产品占比提升，定价更趋理性，“以价换量”转向“以质换量”
六、未来展望：量涨价稳成主基调
短期（1-3个月）：春节后或迎新一轮成交高峰，二手房价涨幅预计控制在2-3%，新房供应将逐步增加
中期（6-12个月）：市场将进入“量涨价稳”新周期，政策面维持宽松，改善型需求持续释放，核心区优质物业更具保值增值潜力。
