北京楼市:回龙观行情回暖,次新房价回升.

以下选自群友提问，欢迎提问！

1.提问：公园悦府可以买吗

回答：你好，公园悦府年后是回龙观几个次新小区里成交放量最明显的，价格也有了明显回升，长远价值来看是可以买的。不过从过去一年回龙观的行情变化来看，公园悦府和金域华府、国风美唐相比，差距有点拉开。未来预期上，昌平南还有不少新房和准新房要上市，竞争压力比较大，悦府受到的影响会更明显。

去年底这三个表现，金域华府作为昌平片区的标杆，去年先领跌、放量、企稳，年前就稳住了，年后价格和业主预期上来后不再放量，购买力也就外溢到了美唐和公园悦府。去年下行行情里，国风美唐的表现要好于公园悦府和金域华府，主要因为它有三条地铁优势，抗跌性更强，

未来新房入市对公园悦府的冲击最直接，悦府旁边就是奥森春晓，北边不远处还有北清橡树湾，加上周边即将出让的地块，地价又有明显下调，所以它未来的不确定性相对更大一些。但即便如此，公园悦府现在在整个区域里依然稳居次新房TOP3，有看好的房源，也能接受比去年底大概10%左右的涨幅，也是可以买的。

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2.提问：600万，双井富力城和崇文新景家园，建议哪个

回答：你好，单论这两个小区的话，我可能会更推荐富力城，但如果从你这个预算能买到的具体房源来看，我觉得两个其实都可以。首先从小区来说，富力城的居住舒适度和周边现代化配套，是明显好于新景家园的，而且它没有学区带来的溢价和价格波动风险，毕竟学区因素未来对房价还是存在一定不确定性的，所以如果不考虑学区，优先还是推荐朝阳的富力城。

不过你这个600左右的预算，在富力城大概率只能买到朝向或者户型一般的两居，它的好户型两居基本要到700左右，而同样的预算放到新景家园，因为小区有板楼设计，是可以买到南北通透的户型，商品房片区里的优质房源，这样一来新景家园在户型居住体验上的优势就体现出来了，也把两者之间的差距拉回来了一些，所以从预算和实际房源角度，新景家园也可以纳入选择。但整体从大方向来看，我还是更偏向推荐富力城多一点，具体也可以看看目标房源的价格能不能谈到合适的区间。

如果你有看中的具体房源可以发给我们，我们的合伙门店就在这附近，不双井还是东城、崇文这边的房源都很熟悉，对业主情况也比较了解，可以帮你详细评估和沟通。

3.提问：老师，400万能买哪里呢 五棵松附近上班

回答：你好，五棵松这边的刚需人群买房，主要还是向南、向西外溢，相比之下往南到丰台青塔这一片的人群会更多，因为绝对距离更近，而且这个预算能匹配到的刚需房源也更多，青塔也算是五棵松的后花园。按你的预算到这边选，主要就是看位置和小区档次，附近成交量最大的是长安新城，就是楼龄和品质需要你自己能不能接受；想选新一点的，就要再往南到中粮或者建邦风景这一片，楼龄和档次都会提升。

另外还有一个选择，就是丰台14号线张郭庄地铁站旁边即将开盘的新盘——中建方程国贤府，这个项目是四代住宅，在现有四代住宅基础上，大部分户型还赠送北向阳台，你的预算在这个新房社区里可以买到小三居，再加一点预算，三面宽的三居也有机会。户型和居住体验都不错，这边除了14号线，未来还有1号线支线，能直接换乘1号线到五棵松。你可以联系一下助理，我们把这附近的二手房和新房相关数据发给你参考，有问题也可以再详细沟通。

4.提问：通州临河里的华业东方玫瑰咋样，挺大一个社区

回答：你好，华业算是通州老1号线沿线比较刚需的次新小区，成交量和自身体量都比较大。这个小区我们之前也说过，它最大的优势就是整个通州楼盘里自带成熟商业配套最齐全的，这是最大优势。但是这个小区密度非常大，户型也很差，质量上还出现过一些负面问题。小区基本就是通州次新大盘的整体走势，没有特别突出的表现。而且拿它的楼龄优势对比来看，反而比一些楼龄更老一点的次新盘表现还要弱一些。这个楼盘如果是自住的话，也可以看一看，但目前价格只有CD区好户型能企稳，剩下大部分区域基本还是以价换量。

5.提问：预算 500 多万，在丽泽上班，小三居该选哪里

回答：你好，丽泽这边预算600万以内，选房还是尽量往好板块、好位置靠拢，就近的几个次新政策房我比较推荐，比如丽泽景园，还有南边万泉盛景，另外西局地铁站周边的几个小区，像周庄子之类的也都可以挑选。这个预算买两居基本够用，但想上三居还差一点，总价基本要五百大几到六百万以上，可选空间才更大。如果执意要三居，就近就只能看传统的草桥、万年花城这几个片区，草桥的问题是楼龄偏老，万年花城则是户型一般，就看你能不能接受。另外还有个盘可以等一等，就是刚公布规划信息的花乡1号地，位置就在万年花城南边，会做90到100平左右的三面宽三居，户型更优质。这个项目拿地价低，预期售价也不高，今年丰台新房价格会有重构，有两个关键项目，一个是刚开盘的嘉棠璟樾，另一个就是南边的花乡1号地，都是位置更好地价却更低，甚至可能出现四环内价比四环外还便宜的情况。你可以联系助理，我们把这个项目最新信息，还有周边二手楼盘的数据都发给你，方便你先了解关注。

6.提问：阿牛，500w以内的房子有什么推荐？房子越大越好，隔音好一点，别太高层

回答：你好，您这个需求我看完之后，觉得主要还是考虑自住、住得舒服为主。这样的话，低总价、大面积，可选的应该是近郊的一些新房楼盘。第一，它们在得房率上有提升，基本能买到接近百分百得房率的房子，比如通州、大兴这些区域都有。另外，您对楼层、静音这些居住品质的要求，新房肯定要比次新和老二手房更强，而且现在的新房会所也都是标配，居住体验和舒适度方面都能满足您的需求，所以重点可以往这个方向去看。要说具体推荐其实谈不上，因为这属于比较个性化的选择。您可以加一下助理，我把近郊这几个改善盘的信息发您，您可以先了解看看。

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