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丁彦皓:这一轮房地产行情的演变路径与投资逻辑

2026-06-29 00:00:05

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青吴嘉高新区简介

这一轮房地产行情的演变路径与投资逻辑

文\丁彦皓-可信财商

一、第四轮房地产行情已经开启，且来势凶猛，但是呈现两大特征

无论交易量，还是房价走势都能够得出第四轮房地产行情已经开启，且来势凶猛，决定这一轮房价上涨的因素有四，即

1、多年房价深度调整与基本面稳步提升的严重背离最终形成了估值与基本面“戴维斯双击”的获利机会

2、中国经济急需通过人为急速推高房价来解决前期发展所集聚的顽疾，为未来的发展腾挪空间

3、政府的持续政策供给，取缔系列限制措施，释放需求，加大金融支持等都在全力人为推高房价

4、包括中美在内的全球主流经济体集体同频货币宽松与人民币汇率进入升值周期后的增量货币推动

但是，这一轮房地产行情相对前三期呈现两大特征，即

1、结构化，即曾经的房地产行情是全国城市普涨，而这一轮仅拘泥于长三角、珠三角以及北京等极少数基本面稳步提升的地区，其他地区沦为旁观者，甚至牺牲者

2、城市协同导致红利最大的释放点在核心城市的周边附属城市，曾经的房地产行情从核心城市的核心地区呈“涟漪状”向外延伸，而单位面积所承载财富的成本过高导致产业、资本与人才向周边低房价的附属城市外溢，形成净流入，推高了基本面

二、市场与人为因素共同推动了这一轮房价的上涨

由于前期调控过度导致整个房地产行业处于休克状态，仅凭市场很难短期启动，最终不得不逼迫政府通过各类措施，甚至直接下场收房的形式人为激活新一轮房地产行情，目前的主流人为拉房价的措施有五，即

1、卡死供给，取消各类限制措施，最大化释放潜在需求，形成供严重小于需的失衡

2、降首付、降利率以及加大公积金贷款额度等措施实施金融支持

3、通过降税费来降低交易成本

4、政府与城投公司、国企开发商对倒天价拍卖核心地区迷你地块，面粉推着面包涨价，人为拉升房价

5、《求是》杂志、中国房产报、经济时报等官媒密集唱多房地产，让社会形成预期

确实，上海、北京、深圳、杭州以及苏州已经拍出了历史上的天价地王，尤其上海与深圳的新拍楼板价都突破了10万/平米，上海顶级老洋房的房价突破100万/平米，顶豪大平层的房价已经达到了48万/平米，且这一行情刚刚开启，大概率上海的顶豪大平层价格将会整体突破100万/平米

其实，这一轮房地产行情有三大目标，即

1、通过人为急速拉升房价，出清前期发展所积淀的系列顽疾，为下一轮发展腾挪空间

2、政府通过高价卖地、税收以及国企开发商的净利润，将社会财富收归地方政府，化债与激活土地财政，释放地方政府对经济发展的推动力

3、人为推高房价，扩张社会资产负债表，释放社会的潜在消费潜力，迭代高科技产业与推动经济发展

三、长三角、珠三角以及北京成为这一轮房地产行情最大的获益点，在长三角地区，准确的说是拘泥于上海以西、无锡以东、苏州以南以及杭州以北这块曾经的吴越之地

政府对房地产行业的任何推动政策必须基于基本面稳步提升的基础上，盲目人为推高基本面持续走衰地区的房价，最终只能形成资产泡沫，扰乱经济发展与收割高价购房者的财富，得不偿失

而决定房地产基本面的因素主要有三，即

1、所在地区的产业附加值

2、人口与资本的净流入

3、基础设施的完善度

事实目前中国经济的增量正在从曾经的劳动密集型产业向高科技产业转型，高科技产业已经成为推动经济发展，形成增量的主导力量，而相对劳动密集型产业，高科技产业最大的特征就是产业分布与红利释放的“聚集”，即少数地区与少数群体成为高科技产业红利的获益者，其他地区与群体沦为旁观者，甚至牺牲者，且这一趋势还在持续加剧

这就意味着，长三角、珠三角以及北京成为这一轮房地产行情最大的获益点，诸如成都、武汉等中部极少数城市适度获益，其他的地区更多是个旁观者，甚至牺牲者，与这一轮行情毫无关系

在长三角地区，准确的说是拘泥于上海以西、无锡以东、苏州以南以及杭州以北这块曾经的吴越之地，主要囊括上海、杭州、苏州、宁波、绍兴、无锡、嘉兴以及湖州

四、高房价会逼迫大量的产业、资本与人才会逐步流向周边低房价地区，形成增量流入，提升当地房地产的基本面与推高房价，具有极大的投资价值

上海、杭州以及苏州等核心城市核心地区目前面临最尴尬的困境是单位面积所承载的财富过高导致成本上升，严重的挤压了企业的毛利率，也让新进入者看不到希望，突破了其努力奋斗能够争取到的最高限

最终高房价会逼迫大量的产业、资本与人才会逐步流向周边低房价地区，形成增量流入，提升当地房地产的基本面与推高房价，具有极大的投资价值

事实在过去20多年中，上海的房价上涨呈现从核心地区向周边逐步蔓延的态势

房产投资不是紧盯房价涨不涨，而是要基于五点，即

1、不是追求基建与产业聚集的完美，而是寻求基本面能够立即提升的“缺陷”，最理想的状态是买入立即迁移，且大发展坟地周边的房产

2、赚取买卖价差，即不是简单的涨与不涨，而是要寻求上涨的空间

3、明确变现路径，即通过出让的方式让下一个接盘侠接盘，还是通过高评高贷，将其抵押给银行，获取更多的贷款用于其他领域的投资

4、房地产相对股市投资最大的优势就是能够获得更大比例的杠杆，扣除高杠杆的房地产投资收益远不及股市，所以房地产投资必须杠杆越高，期限越长越有优势

5、高租售比，即通过租金覆盖按揭贷款，降低还贷压力

五、上海核心地区的顶级豪宅与一般老百姓毫无关系，对一般的家庭而言，最佳的选择是寻求即将爆发的新城，低价买进，与其共同成长

理论上，在央行印钞机核动力增程式日夜不息的工作下，上海核心地区的顶级豪宅将会受增量货币的推动持续上涨，但是基本面提升空间有限导致房价涨幅远不及周边基本面得以大幅提升的地区，另外，杠杆率、租售比都可以忽略不计

但是对核心地区顶级豪宅购买者而言，其之所以选择斥巨资购买的关键是在房价继续上涨后通过高评高贷的形式从银行获得更多的低息贷款，用于其他领域的投资，另外，也是其商业活动的一个增信，并非试图通过卖给下一个接盘侠

这就意味着，上海核心地区的顶级豪宅与一般老百姓毫无关系，这类房产的购买者至少要具备能够轻松腾挪数亿资金的实力

对一般的家庭而言，最佳的选择是寻求即将爆发的新城，低价买进，与其共同成长，必须卡主两大前提，即

1、暂时存在基本面的缺陷，但是确定未来会急速完善，评估这一完善的进程主要基于四点，即

（1）所处的位置，即必须紧邻上海、杭州、苏州这类核心城市

（2）基础设施持续完善，降低与周边核心城市交通的成本与提升便捷性

（3）房价要足够低，与周边核心地区形成绝对的差距

（4）要有确定性的政策支持与发展规划

2、买入价要足够低，确保能够85%的足额杠杆与房租覆盖按揭贷款

六、真正能够在短期内急速推高房价受四大因素决定，符合上述条件的最佳选择就是青吴嘉高新区与湖州南太湖新区

投资的本质是高杠杆赚取未来发展的红利，是个“赌”未来，而非追求当下完美的选择，一味寻求当下的完美最终只能为前期红利获益者的变现高位接盘，是个财富被收割的行为

城市的演变主要基于地理位置、成本高低以及国家政策，任何城市都会发展饱和，一旦饱和必然单位面积所承载的成本过高，导致产业、资本与人才的外流，最终在发展饱和的核心地区形成产业、资本与人才的动态平衡，未有增量的注入，自然遏制了房价的上涨

但是，核心地区的房价上涨除了基本面的提升外，还有增量货币投放的推动，呈现房价的货币现象，最终会持续推高房价，形成赚钱效应，让太多的人潜意识觉得具有投资价值，但是提升幅度远不及基本面大幅稳步提升的地区，这也是过去20年上海陆家嘴房地产的投资收益远不及周边地区的关键

其实，真正能够在短期内急速推高房价受四大因素决定，即

1、房价在社会平均可支配收入能够支撑的范畴内，让太多的人能够实现，而非顶级财富精英的小众游戏，即上海的房价在6万以内会急速上涨

2、基本面存在不足，但会急速提升，持续完善

3、要与核心城市紧邻，且具有极大的低成本优势以及便捷的交通

4、要有明确的政策支持与发展规划，具备制度优势，确保有规划的规模产业、资本与人才的净流入

符合上述条件的最佳选择就是青吴嘉高新区与湖州南太湖新区

重仓青吴嘉高新区苏州吴江园区的房地产，抢占上海、杭州与苏州等核心城市发展红利的外溢

文\丁彦皓-可信财商

一、持续的产业、资本与人才增量流入让嘉兴、湖州与苏州的吴江地区的房地产基本面稳步大幅提升，最终成了当前最具潜力的投资点

最近两年在房地产领域的投资主要锁定在上海以西、无锡以东、苏州以南以及杭州以北，准确的说也就是当年的吴越争议之地

图上海以西、无锡以东、苏州以南以及杭州以北地区

随着苏南浙北与上海的产业升级转型的红利释放以及单位面积财富承载力导致的成本提高，不但当地的产业急速崛起，而且上海、杭州等核心城市的产业、人才与资本因追求高收益与低成本而持续规模化流入周边附属城市

在这一背景下，国家成立了张江长三角科技城、湖州南太湖新区以及青吴嘉高新区，全面承接上海、杭州等核心城市的产业、人才与资本外溢

持续的产业、资本与人才增量流入让嘉兴、湖州与苏州的吴江地区的房地产基本面稳步大幅提升，最终成了当前最具潜力的投资点

图青吴嘉高新区对上海、杭州以及苏州等核心城市产业、人才与资本外溢的承接

二、青吴嘉高新区重点发展数字产业、智能制造、绿色新材料三大战略性新兴产业及总部经济、绿色科创服务两大特色产业，形成“3+2”主导产业格局

过去三年，我在上述三地总共投资了2000多万，基于目前的态势能够发现，基本面提升远超我当时的预期，具备“戴维斯双击”之效

随着这几年上海青浦高新行业的全面崛起，尤其华为上海青浦研发中心（练秋湖研发中心）的正式运营，青吴嘉高新区的投资价值开始凸显

图青吴嘉高新区示意图

2023年7月31日青吴嘉高新区揭牌成立，2026年1月更名为“长三角青吴嘉高新技术产业开发区” ，该高新区覆盖青浦、吴江、嘉善三地，约为49.16平方公里，包括青浦园区、吴江园区、嘉善园区，重点发展数字产业、智能制造、绿色新材料三大战略性新兴产业及总部经济、绿色科创服务两大特色产业，形成“3+2”主导产业格局

2025年7月，青浦、吴江、嘉善三地分园揭牌，构建“一芯引领、两廊带动、三片协同、多点支撑”空间布局，其中上海青浦园区重点发展新一代信息技术、高性能复合材料产业，苏州吴江汾湖子园做精高端装备产业、做优绿色新材料产业，浙江嘉善姚庄子园打造泛华为产业园，推动三地产业差异化协同发展，依托环淀山湖科创走廊建设跨区域产业链创新链一体化园区

图青吴嘉高新区的科创产业布局

三、这一轮针对青吴嘉高新区的布局重点在苏州吴江汾湖，抢夺苏州与青吴嘉高新区吴江园区（汾湖子园）的发展红利

由于在疫情之前我就已经在嘉善有房产投资，且这几年在浙江投资过多，自然这一轮针对青吴嘉高新区的布局重点在苏州吴江，抢夺苏州与青吴嘉高新区吴江园区的发展红利

这一轮布局青吴嘉高新区吴江园区的逻辑有五，即

1、抱最牛地级市，江苏经济龙头老大苏州的大腿，获取苏州强势发展的红利,紧抓苏州产业外溢机遇，承接其高端制造、集成电路、智能装备等优势领域资源

依托汾湖毗邻上海的区位优势，融入长三角一体化发展主轴,叠加国家级临沪科创板块政策支持，加速导入创新要素与优质项目,借力吴江雄厚的产业配套基础与成熟供应链体系，降低企业落地成本

2、抢夺未来的发展红利，青吴嘉位居长三角最核心的位置，也是“临沪”经济圈中最具地理优势的地区，2025年，苏锡常、杭绍甬以及申嘉湖的GDP总额约为17.53万亿，且全为高科技产业，不但附加值高，而且发展可持续

青吴嘉高新区吴江园区位于长三角腹地的地理优势决定其能够持续承接来自周边核心城市的产业、人才与资本的密集性涌入，不断推高当地房地产的基本面，具有极大的投资价值

3、人力、土地以及住房的成本远低于周边核心城市，在国家持续大规模基建投资的背景下，位于核心地区，且成本极低的优势让青吴嘉高新区吴江园区（汾湖子园）成为产业、人才与资本最佳的流入地之一，持续的增量流入导致该地区房地产的基本面大幅提升

4、估值低，经过多年的深度回调，紧握汾湖“低成本、高潜力”的估值洼地特征,目前该地区的房价已经跌至极低的位置，且已触底反弹

当前吴江园区住宅均价仅1.43万元/㎡，不足上海青浦（3.8万)与苏州工业园区（4.2万），具有极大的估值套利空间

5、生态好，生活舒适，赚钱是为了过好日子，青吴嘉高新区的前称为长三角生态绿色一体化发展示范区，2024年地表水优Ⅲ类断面比例达96.2%、空气质量优良天数比例86.1%，示范区河湖水面率‌20.38%‌，先行启动区规划目标‌27.5%‌；蓝绿空间占比在水乡客厅等重点片区达‌约75%‌，元荡23公里岸线已全线贯通，建成“300米进公园、1公里见湿地”格局，记录陆生高等植物666种、鸟类207种（含红隼、黑翅鸢等24种国家二级保护动物），水生生物388种，生态质量指数（EQI）为48.13，属“三类”