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杨成申||房地产行业的严冬

2026-02-04 07:08:52

从古至今，“衣食住行”是人们生活中不可或缺的基本需求；其中“住”对于老百姓而言更是至关重要。三年疫情后，我国房地产行业“寒潮”来袭；市场行情和房价每况愈下。尽管目前尚不确定房价是否已跌至最低点，但无疑已处于冰点，甚至低于房屋的建设成本，尤其是开发商之前高价竞拍土地所建造的房屋。

我国的建筑业自八十年代起被明确为国民经济支柱产业，邓小平提出建筑业应成为国民经济的重要力量，此后行业全方位推进改革，规模迅速扩张；中国房地产业也随之遍地开花。1990年至2000年中国房地产业增加值占GDP的比重持续增高，从2%提高到4.6%，支柱作用日益凸显；2000年后开始逐年攀升，2012年房地产商品房销售额破6万亿，2016年突破10万亿；2020年达到17.36万亿，增加值占GDP约7.3%。但也是从这一时期开始，中国房地产市场出现危机，房价不再上涨，并开始下跌。

2021年起，恒大、华夏幸福、蓝光发展、佳兆业、奥园、富力、融创、祥生、中梁、金科等众多知名大型房地产开发公司相继出现商票逾期、债券违约、债务重组、退市等问题，大批烂尾楼随之出现。老百姓倾尽三代人的积蓄购买的房屋无法入住，头疼的是仍需偿还银行贷款。房地产泡沫破碎后，政府也随即出台稳定房价、保障交房等相关政策。

2020年我国农民工数量达5000多万，相关设计、施工、监理等管理人员有2000多万；还不包含建筑行业下游配套产业人员。建筑业一直以来就是我国就业的重要领域，但到2025年，从事建筑相关产业的人员数量相比2020年锐减一半，作为与建筑相关联的行业人群未来该何去何从呢？

我公司是江苏顺天护栏科技有限公司，坐落在江苏省泰州市姜堰经济开发区，专业生产建筑阳台栏杆、楼梯栏杆、护窗栏杆、钢结构雨棚、道路安全防护栏杆、声屏障、防护网、桥梁栏杆等产品。这些产品都与建筑行业息息相关。公司产值和效益这两年也随着房地产行业“寒潮”每况愈下；公司员工及现场安装队伍大幅度减少；最为关键的还是活干完了工程款难以收回，公司资金周转困难。有的项目竣工验收后，相关工作人员纷纷跳槽或失业，催款时根本找不到责任人。作为半个建筑人，该何去何从呢？

2025年12月底，我接到一个来自南通的陌生来电，对方自称是中南建筑的工作人员，负责中南债权申报工作。中南建筑即将进行破产重组，地产行业再次迎来重磅震荡，江苏中南建筑作为一家注册资本80亿元、手握施工总承包特级资质的行业巨头，近日被法院正式裁定进入破产重组程序。截至2024年末，其总资产为549亿元，净资产仅19亿元，全年营业收入9.66亿元，净亏损却高达22.65亿元，已陷入严重资不抵债的困境。中南建筑的崩塌，与其母公司中南建设的债务危机密不可分。

作为建筑行业“南通铁军”的代表性企业，中南建设曾风光无限，却于2024年从A股退市，彻底切断了重要的融资渠道，无力再为子公司提供资金支持。中南建设创始人陈锦石堪称传奇人物。他16岁进城当泥瓦匠，从最底层一步步做到项目经理，陈锦石的创业路充满艰辛。1988年，他筹集了5000元，带领28名老乡组建了一支小施工队，远赴山东东营承接工程，这便是中南建设的前身。1992年，30岁的他接到东营农商办公楼总包大单，赚到第一桶金后，以老家“中南村”命名企业，正式成立中南建设。此后，凭借开发南通CBD项目的开发，中南建设开启了地产黄金十年，巅峰时期资产规模达3300亿，成为南通最大的房地产企业和全国行业标杆。然而，仅仅三年时间，公司就从巅峰到债务爆雷。资料显示，陈锦石被无锡中院悬赏执行，3.13亿执行标的对应最高1500万举报奖励，昔日创业传奇沦为被执行人，令人唏嘘。中南系的危机，根源在于高负债扩张与布局失衡的双重隐患。截至2022年9月末，中南建设总资产3372.87亿元，然而总负债却高达2968.61亿元，资产负债率88%。其中，一年内到期短期债务199.28亿元，而账上可用货币资金远不足以覆盖短债，偿债压力巨大。

危机爆发后，中南系也曾积极自救。2022年5月，中国华融伸出援手，提供了不超过50亿元的纾困资金;8月，与江苏资产合作设立20亿元发展基金，用于债务重组和项目续建。同时，中南建设多次转让旗下资产收缩战线，累计完成14个项目股权转让，地产和建筑业务区域均从15个以上缩减至8个。

但这些努力未能扭转颓势，核心问题在于布局失衡。中南系长期以南通及周边三四线城市为基本盘，在房地产下行周期中，这些区域房产贬值最快、去化难度最大，资产变现能力十分薄弱。此次中南建筑进入破产重整阶段，若能顺利推进，或将剥离历史债务重获新生。此次破产重整不知道我公司的债权要打几折？能拿到多少工程款？所有的工程款打折都是对建筑行业下游小微公司的重创！无论是恒大还是中南，都已为整个建筑地产行业敲响警钟。

我国整个建筑行业的后续健康发展，还需依靠国家制定宏观政策来调控市场，让建筑从业者、老百姓都能平安度过这次建筑房地产行业的寒冬。