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行业动态 | 大湾区不动产信托登记试点迎突破,东莞成省内首个落地创新政策地级市

2026-02-26 03:05:31

奋楫十五五，启航新征程。站在“十五五”开局新坐标上，东莞紧紧围绕粤港澳大湾区“一点两地”的战略定位，开展不动产信托财产登记试点改革，充分发挥重要节点城市作用，彰显深化金融创新改革的坚定决心。

近日，东莞金融监管分局、市委金融办、市不动产登记中心、市自然资源局、市税务局等部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》（下称《通知》）。东莞成为广东省内首个在不动产信托财产登记领域实现创新突破的地级市，标志着该项金融改革在大湾区步入“多点开花、纵深推进”的新阶段。

《通知》明确了不动产信托财产登记适用范围、申请及办理流程、所需文件、税收政策等细节，在信托财产登记记载方式环节创新提出“一体两户”和“持有+购买”双轨并行模式。一是“一体两户”实现风险隔离。在试点城市基础上再进一步，明确信托公司财产登记可“一体两户”，即将信托财产的不动产权证书上“权利人”一栏，由“XX信托公司”调整为“XX信托公司（受托持有）”，进一步区分信托公司自有财产和信托财产。二是推行“持有+购买”双轨并行机制，除现有不动产“装入信托”模式外，新增信托受托购买不动产渠道，有助于拓宽不动产信托业务场景，进一步激活房地产市场多元需求。

东莞作为大湾区重要节点城市，民营经济发达，同时有广东省内地级市唯一一家持牌信托公司——东莞信托有限公司。此次《通知》印发打通了不动产与信托融合的关键环节，信托财产管理和转让中的权属争议将得到有效解决，信托财产独立、风险隔离功能得以真正实现，将有效激发大量市场潜在需求，满足居民与企业在不动产管理、财富传承及养老抚幼等方面的迫切需求；同时将有力促进财富管理服务信托的发展，推动信托行业回归本源；为构建大湾区高水平资产管理生态、提升地区营商环境“软实力”提供有力支撑。

东莞信托有限公司是东莞市属国有全资信托机构。公司秉持 “立足东莞，深耕湾区” 的发展战略，围绕自身能力禀赋选择培养产业金融、标品信托、服务信托、家族信托及财富管理等业务。在不动产信托领域，公司可根据委托人个性化需求量身定制专属信托方案，全程协同推进不动产信托登记手续办理，以专业、高效的服务满足客户多元化资产配置与管理需求。

模拟适用场景

根据《通知》，办理不动产信托财产登记主要分为信托合同签署、不动产登记、信托产品登记等步骤。不动产信托在居民财富管理中存在广阔适用场景，包括养老、子女财富传承、特殊家庭成员照顾等：

模拟场景一

对于孩子患有自闭症的特需家庭，父母最需要将作为家庭主要资产的房产，转化为一份长期、稳定且安全的保障，以支付孩子的生活与持续康复费用，确保孩子在父母百年后仍能得到持续的照护。《通知》出台后，在不动产信托的业务模式下，父母可以将名下房产委托给东莞信托，签订一份特殊需要信托合同。在办理信托财产登记后，房产的法律权属将明确登记为信托财产，实现与家庭其他资产的隔离。东莞信托作为受托人，将按照合同约定对房产进行专业管理，如出租获取收益，并按照父母的意愿，将产生的现金流持续用于支付孩子的生活、托养及康复费用，实现对受益人跨越周期的精准供养与情感守护。

模拟场景二

对于拥有房产的独居老人，主要担忧的是未来的长期医疗与专业照护支出，但又不希望当下就将房产过户给子女失去财产控制权，或者简单变现房产，失去资产增值潜力与持有房产稳定感。《通知》出台后，老人可以考虑将房产委托给东莞信托，设立一份养老保障信托。在完成不动产信托财产登记后，房产即成为独立运作的信托财产。东莞信托作为受托人，根据信托合同约定，将把房产的投资运作所得定期、定向支付给老人或其指定的医疗机构、护理机构，专项用于其医疗康复、专业护理及提升生活品质。通过这一安排，老人在不完全丧失控制权的前提下，房产得以持续创造现金流，有效弥补养老金的潜在缺口，为老人提供一份可预期、可持续的健康与生活保障，未来财产如有剩余，还能按照自己意愿实现个性化传承。

模拟场景三

对于有财富传承需求的家庭而言，长辈可以将其个人合法持有的住宅、商铺等不动产委托给东莞信托设立信托，信托的受益人可以是未成年的孙辈，信托期限可以根据实际情况进行约定。在信托存续期间，交付给信托的房产用于对外出租，所得租金进入信托专户由东莞信托作为受托人根据信托文件约定进行投资配置，并按照信托文件的约定向受益人进行分配，作为其生活费和教育费用支出与奖励等。在达到信托合同约定条件，比如受益人年满一定岁数时，东莞信托将按照信托文件的约定，将房产分配给受益人并完成房产过户，信托终止。通过以上信托安排实现委托人不动产的长期管理，以及定向传承，让长辈对晚辈的爱可以不受时间的限制而得到延续。

模拟场景四

对于持有大量工业不动产或商业地产的企业或村镇园区集体，可能由于基层工作繁忙、人力资源有限等，在产业招商管理、租户管理、法律合规风险控制、投融资与税务筹划等方面存在困难，且面临集体决策效率低、权责不清或存在道德风险等问题。《通知》出台后，村镇集体可以将相关不动产委托给东莞信托进行管理，引入专业管理团队，搭建信托架构，明确集体、信托公司、运营团队的权责边界，通过专业托管与运营赋能，实现高效决策、风险把控、资产保值增值，如低效闲置资产可以通过业态调整、功能升级，提升资产利用效率与租金水平；以信托财产为基础，通过不动产证券化、抵押融资等方式筹集资金，用于资产改造、产业升级或补充现金流。